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海口市某大型商场广场运营策略构想
三、项目理解
1、项目基本概况
? 本项目位于海口市国贸区，金龙路、龙华路及华海路所围合成的三角地内，属
于海口总体规划中的商贸中心区国贸商圈。
? 项目采用开放式围合型综合商业街区的总体功能布局，而摒弃了大型立体综合
商城的模式。主体建筑由三栋三层围合式纯商业建筑构成，主体建筑采取明快简约的后现代建筑风格，围绕主体建筑规划有一条180米长的步行街、一个面积达12000㎡的中心广场和两个入口广场所组成的开放空间，两者融合成一个互动共生的有机整体。
? 项目用地面积4.8万㎡，总建筑面积8.4㎡,为目前海口在建中的规模第三大的
纯商业综合体项目。其中商业面积6.5万㎡（地上部分5.25万㎡，地下部分1.2万㎡），由三栋四层（地上三层，地下一层）纯商业建筑构成，其中1＃楼与2＃楼平行排列，中间形成一条长180米开放式步行街，3＃号呈L型布局，与2＃楼共同围合成一个三角型面积达1.2万㎡的开放式中央广场，在三角型顶部及左下部，分别设置开放式入口广场。项目共设640个停车位（其中地上140个，地下500个）。
? 在主体建筑设计上，1＃楼与2＃楼采取长条型浅进深设计：1＃楼单层建筑面
积2738㎡，进深16.2米；2＃楼单层建筑面积3719㎡，进深21.6米。3＃楼分别A、B、C三个相对独立的部分，由连廊连接。其中A座单层面积1800㎡，
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海口市某大型商场广场运营策略构想 进深13.2米，B座单层面积1837㎡，进深21.6米，C座又分为C1、C2二个区，C1区单层面积3900㎡，C2区单层面积3400㎡，进深均为40.5米(进深均不含连廊)。A、B二栋柱网结构为8.1×7.2米，C栋为8.1×8.1米。三栋建筑的层高相同，均为首层5.2米，二、三层4.8米。
? 在项目功能定位上，开发商拟初步确定为大众化的聚购物、休闲、娱乐、旅游、
餐饮于一体的社区型综合商业体。
2、项目优势和发展机遇
? 全省政治、经济、文化中心的地位，社会消费能力的持续高涨和消费结构升级，
度假宜居型城市功能定位的确定，大量的旅游、度假和季节性人口的长期存在和持续增长，面向全省的经济辐射力等等有利因素的存在，为海口商业地产的开发和运营成功，奠定了坚定的社会和经济基础。
? 城市商业网点总体规划的出台，全使商业地产开发和运营向竞争有序化和区域
合作化方向发展。
? 项目地处城市商贸中心区的三个商圈之一的国贸商圈，该商圈虽然目前的竞争
力和影响力，尚不足以与海秀东商圈和解放路旧城商圈直接抗衡，但发展潜力大，且已处于超常规快速发展之中。该商圈有许多另二个商圈不具备的优势，有自身的特色，完全可以以特色立足。
? 金贸区现有人口近20万，随着海南经济的复苏和加快增长，尤其是随着中短
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海口市某大型商场广场运营策略构想 期内，总投资均超过百亿元的造纸、炼油、航天中心等三个大型工业项目的开工建设，都大大加快金贸区的常住人口数量，预计，在10~15年内，金贸区常住人口将由现在的近20万增长到近50万。而且，金贸区现有及将有的常住人口具有相对其他区域更高的消费能力，有利于处于金贸商圈内的本案项目的持续经营。
? 全新规划，统一运营管理的大型综合商业体，发展起点高，创新经营理念，同
时具有较大的规模优势。
? 在项目规划和建筑设计上，开放式商业街区，尤其是占地12000㎡的围合式中
央广场，极有利于聚集人流，营造商业氛围；而长条型的板式建筑结构，极有利于吸引诸如化妆品、服装、皮具、特色餐饮等等很多类的精品品牌进驻，易于形成最高消费效率的人流导向，利于提高各店铺单位营业面积的营业额。
3、项目不足和环境压力
? 海口商业地产开发，目前正处于高位运行态势，近几年，商业用房的开发规模
大幅增长，其中2001年16万㎡，2002年29万㎡，2003年40万㎡，2004年70万㎡。截止2003年底，海口的商业面积已超过了100万㎡，行政区域调整前的海口，人均商业面积超过1.3㎡，这个数字远远高于国内平均水平，在全国商业最发达的地区中，北京人均0.7㎡，上海人均0.76㎡，广州人均0.7㎡，深圳人均1㎡。然而就城市经济总量及消费能力言，海口远不及以上城市。
? 从项目个案来看，竞争更为激烈，仅在海秀东商圈和国贸商圈内，就有近20
个已营业、即将营业和在建面积超过1万平方米的大型商业综合体项目，这些
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海口市某大型商场广场运营策略构想 项目的商业总建筑面积超过65万㎡，其中已营业大型商业综合体项目主要有：明珠广场（10万㎡，目前已营业5.5万㎡）、DC城（3万㎡）、乐普生（2.2万㎡）、海南一百（3万㎡）、金世纪（2万㎡）、南国超市（1万㎡）、东方广场（1.3万㎡）、泰龙商城(3万㎡）、广百(1.2万㎡）、风华时代广场（2万㎡），总计商业面积近30万㎡；即将营业和在建的大型商业综合体项目主要有：南亚商业广场（5万㎡）、宜欣广场（总建10万㎡）、万国商城（13万㎡）、上邦商业广场（8万㎡），仅上述4个项目的总建筑面积就高达36万㎡，是已营业部分的近1.2倍，即是说，在二、三年后，海秀商圈和金贸商圈内，仅面积超过1万平方米的大型商业综合体项目的总规模高达近65万㎡，如果加上密密麻麻的中小型商业网点，总规模至少增加一倍以上，必定超过120万㎡，各商业综合体之间的竞争压力可想而知。此外，距离金贸商圈和海秀商圈并不远、总建筑面积高达50万㎡的商业“巨无霸”项目——三叶数码城的逐步建成使用，必定会对这二个商圈产生巨大的竞争压力。与宠大的商业体量相比，海口乃至海南全省的整体消费能力比较低下，这一矛盾的存在，必然会给这些商业项目的经营带来困难，可以预见，上述项目肯定会有不少在关门和苦苦支撑中挣扎。
? 不仅商业项目在狭小空间内超密度“扎堆”，在运营模式、功能业态定位上的
同质化也较为严重，以在建4个项目为例，4个项目都定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等于一体的综合商业体，都面对中高层次消费群。在总体规划上，南亚、万国、宜欣都采取大型立体商城模式，只有上邦稍有不同，采取了开放式商业街区模式。
? 上邦项目，在商业空间和建筑的总体规划布局上，存在不少问题：项目太过强
调街区型板式商业建筑结构，缺少体量、楼层、立面造型等等方面的变化，没有做到“点面结合”，缺少必要的“节点”；板式结构，造成一个较大的问题，就是建筑进深不够，A座进深13.2米，B座进深21.6米，C座进深均为40.5米(进深均不含连廊)，这样的进深，不适合大型超市、餐饮、百货商场等等主力店的功能业态布局要求。
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