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浅谈城镇化发展背景下的旧城改造问题
作者：阮燕玲
摘要：在党的十八大会议上，“新型城镇化”也成为当前中国建设的关注重点。同时，在2014年的全国两会上，“城镇化”则依旧作为两会的热点之一而引起重大关注。而随着城镇化的发展，“旧城改造”则成为了中国快速发展所要面对的一个重大问题。本文通过旧型城镇化对旧城改造的负面影响，新型城镇化为旧城改造带来的机遇，对旧城改造提出的策略与建议，以及对新型城镇化发展趋势下旧城改造的相应变化的分析等几个方面提出了一些思路与探讨。
关键词：城镇化；旧城改造；政策措施
一、旧城改造的背景和意义
近年来，我国城镇化在经历了缓慢发展期，加速发展期两个阶段之后，步入了快速发展期的阶段。在经济飞速发展的背景下，城镇化发展速度非常之快。而城镇化的快速发展带动了人口的迁移，城市基础设施的建设需求不断增加，旧城改造成为了当前亟待解决的问题。
旧城是指在城市空间的形态上具有消极的一面的地区，如城中村，废弃的居住区，废旧古建筑等等，它们由于与当代城市面貌风格迥异，或者失去活力，而在整个城市面貌上有脏乱差之嫌，而在这些地方，生活设施是不能满足当代人的使用需求的。
但是，旧城也是城市的一种文脉的传承。它蕴含着城市的人文历史记忆，同时也是中低收入者聚集较多的地方。旧城改造不仅是对城市空间在新时期的再次营造，也是处理利益再分配的一个环节，所以旧城改造问题需要也必须得到良好的解决。
二、旧城改造存在的问题：旧型城镇化的弊端
然而，旧型城镇化存在着诸多弊端，它正在影响着旧城改造。
旧型城镇化的第一个弊端即土地城镇化优先于人口的城镇化，城市建成的城区面积过大，实际人均占地面积过大，这种开发房地产一般的形式，缺乏思想与创意，更加无法保留一个城市的文脉——旧城文化。
而旧型城镇化的第二个弊端则更为严重地损害了旧城的保留与改造，即摊大饼式的城市发展，这种发展方式可以概括为四个字——大拆大建。这种方式导致了各地为建设超大规模城市，使得城市专业化程度低下，同质化严重。这种大拆大建使得拆迁补偿成为了旧城改造的最大难点；同时由于改造的规模过大，导致盲目性大，过分追求城市的现代化景观，出现了“千城一面”的现象；而且由于改造面积太大，人力、物力、财力根本跟不上。
在这种旧型城镇化的背景下，旧城改造问题的解决迫在眉睫。
三、新型城镇化为旧城改造带来的机遇
《国家新型城镇化规划(2014-2020)》的发布对我国城镇化进程产了生重要的影响。规划中多次提及旧城改造、棚户区改造等字眼，明确提出“按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。”以及“加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。注重在旧城改造中保护历史文化遗产、民族文化风格和传统风貌，促进功能提升与文化文物保护相结合。”
由此可见，新型城镇化为旧城改造带来了机遇，为旧城改造提供了全新的发展空间和发展方向。旧城改造的内容也由此得到了进一步的深入研究。旧城改造的关注程度已上升至国家战略层面， 在一线城市土地指标日渐紧缩的态势下，具有开发潜力的旧城改造项目、棚户区改造项目将成为房地产企业角逐的主要阵地。
旧城改造所涉及的改造内容是在开发建设过程中首先要解决的问题。诸如土地开发，住房开发，社会重构，环境提升等等。这些内容都涉及到各种问题的解决，比如土地开发需要解决资金问题，需要政府的补贴与扶持；住房开发则需要协调住房拆迁问题；社会重构更是要实现对破损衰退的旧城地区进行建筑和城市风貌的改造与更新的同时，保有原有的“老街坊”、“邻里空间”的社会形态。环境提升则面临着公共意识的提升等等问题。
因此，要想抓住新型城镇化带来的机遇，首要问题还是要提出正确的解决方法，抓住机遇。而从另一方面来说，做好旧城改造，解决旧城改造中出现的问题，也是新型城镇化发展的推动力。
四、改造策略及建议
当前，旧城改造的政策正随着城镇化的发展不断改进，民众的策略与建议也更为成熟与完善。
部分学者认为，旧城改造应该按照不同类型进行区分，并针对不同类型，实施不同的策略。
首先，城市的文脉不可断，每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一，因而旧城改造牵涉到历史文化区时，必须维系这些承载城市记忆的载体，深入挖掘其历史意义。
而城市中心区，因其存在建筑密度过大，拆迁成本高与容积率要求高的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但也不可一味追求经济效益，应该要注意改造区域内的功能调节。
城市中心区的改造应从高端商业、步行系统着手。高端商业不可沿用同质的商业产品，容易产生竞争，从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质；而步行系统则建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。
针对工业聚集区，应根据其发展基础，发挥工业特色。工业聚集区的改造涉及到产业设计、厂房再利用和当地支柱型工业企业的改造等深层次方面，它们与整个城市的发展紧密关联。在具体更新进程中，工业集聚区的改造可以细化分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。
而在混合居住区，应该配合政府，统筹操控。混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。 房地产开发企业对于这
些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。
针对城市边缘区，则与混合居住区相类，要注重城乡一体，统筹发展。 除以上类型之外，工业层面还分有小型工业区、混合工业区与大型工业区。
小型工业区的改造应着重实现产业的合理置换。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。
混合工业区的改造则应拉慢进程，循序渐进。混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。
大型工业区的问题的解决需着重与产业升级。这种模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界著名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。
五、总结
随着我国经济的不断快速发展，城市结构也将进一步调整和完善，旧城改造的整个过程也在不断的学习和更新。从目前的现状来看，一方面：部分经济发达的城市已经和国际接轨，也有许多的境外事务所参与进来，采用国际上的常用方式也将对我们的旧城改造产生一定的借鉴经验，另一方面，我国的许多城市经济发展不够，合理改造的条件也不够成熟，改造的目的往往倾向于为经济的快速发展做贡献，盲目和不合理的开发往往在所难免。 旧城改造不一定只有开发房地产的高密度商业项目这一条路来实现商业盈利的价值，我们在城市建设中需考虑的因素也远不止于此，还应该考虑文脉的延续，考虑城市记忆场所的
营造。
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