发布时间 : 星期二 文章加油站项目土地评估报告更新完毕开始阅读61e3016a25c52cc58bd6bea7
区域内用地性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等没有规划限制。 ㈢个别因素
影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地本身的条件和特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重要因素。
估价对象位臵：某某县夹山镇杨坪社区居委会 宗地面积：1823.0平方米 设定用途：商服用地
设定土地使用权年限：40年 设定容积率：0.2 宗地形状：形状规则 土地开发程度：宗地的实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）、宗地红线内场地平整。
交通状况：临X021线，属综合型主干道 临街深度：大于18米。
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第三部分 土地估价
一、估价原则 地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的估价。我们在本次估价过程中，根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况和对应的估价方法，主要遵循以下原则：
㈠合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
㈡替代原则
土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来决定。市场比较法、基准地价系数修正法等估价方法都以替代原则为基础。
㈢供需原则
遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。进行供需分析时须注意土地供方主要由国家控制，不能实行完全竞争；土地的个别性导致替代性有限；需考虑将来发展状况，考虑时间因素，作动态分析。
㈣变动原则
遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。估价时应把握影响地价的各因素之间的因果关系及其变动规律，不但要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按照变动原则修正到估价期日的标准水平。
㈤预期收益原则 遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。收益还原法和假设开发法（剩余法）等评估方法以及还原利率的确定、交易实例价格的检查等技术过程都会应用本原则。
㈥报酬递增、递减原则 土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
㈦最有效利用原则
遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规
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划限制、市场要求和最佳利用程度等。
二、估价方法与估价过程 ㈠方法选择：
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：
考虑到估价对象位于本地基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。
㈡估价过程：
1、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
⑴基准地价成果介绍及内涵
根据《某某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价的通知》（石政发[2011]13号），某某县城区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。
基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准地价见下表。
某某县乡镇国有建设用地基准地价表
单位：元/平方米 等别 乡镇名称 用途 商业 容积率 住宅 容积率 工业 商业 容积率 住宅 容积率 工业 商业 容积率 住宅 容积率 工业 一 430 1.0 380 1.4 220 380 1.0 340 1.4 210 330 1.0 300 1.4 200 级别基准地价 二 370 1.0 320 1.4 200 330 1.0 280 1.4 190 280 1.0 240 1.4 180 三 300 1.0 260 1.4 180 260 1.0 220 1.4 170 220 1.0 190 1.4 160 一 壶瓶山、皂市、易家渡、夹山（东山峰管理区参照壶瓶山镇三级进行评估） 二 新关、太平、蒙泉 磨市、维新、雁池、 子良、新铺 三 南北镇、罗坪、 所街、三圣、 白云 19
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki）×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai
式中：∑Ki—宗地区域修正因素修正系数
Kai—宗地个别修正因素修正系数 KY—年期修正系数 Kv—容积率修正系数 Kt—估价期日修正系数 Kf—开发程度修正额
ΠKai—特殊因素修正系数。 ⑵确定估价对象土地级别及基准地价
根据估价对象的具体位臵及《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某某县乡镇土地级别范围表”，确定估价对象所在土地级别为一等3级，估价对象设定用途商业用地基准地价为300元/平方米。
⑶区域因素修正系数∑Ki
根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”，按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修正系数表”。
某某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素 商服繁华度 因 子 距商业中心距离(米) 临道路状况 距公交站点距离 交通 条件 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率(%) 基本设施状况 排水状况 电力保证率(%) 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 人口密度 道路规划 用地规划 优 <2000 综合型主干道 <100 <500 <500 <400 100 好 100 <800 <50 人口稠密区 综合型主干道 最佳用途 较优 2000-2500 生活型主干道 100-200 500-800 500-800 400-700 100-98 较好 99-98 800-1200 50-100 人口较稠密区 生活型主干道 较适合用途 一般 2500-3500 生活次干道或交通型主干道 200-350 800-1200 800-1200 700-1100 98-95 一般 98-96 1200-1800 100-150 一般区域 生活次干道或交通型主干道 一般适合用途 较劣 3500-5000 交通型次干道 350-500 1200-2000 1200-1500 1100-1400 95-90 较差 96-94 1800-3500 150-200 人口较稀疏区 交通型次干道 不太适合用途 劣 >5000 巷道或支路 >500 >2000 >1500 >1400 <90 差 <94 >3500 >200 人口稀疏区 巷道或支路 不适合用途
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