发布时间 : 星期一 文章加油站项目土地评估报告更新完毕开始阅读61e3016a25c52cc58bd6bea7
某某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素 商服繁华度 权重 0.3959 因子 距商业中心距离 临道路状况 公交便捷度 交通 条件 0.2135 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率 基本设施状况 排水状况 0.1525 电力保证率 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 0.1321 0.106 人口密度 道路规划 用地规划 权重 0.3959 0.0776 0.0685 0.013 0.0233 0.0311 0.032 0.0232 0.04 0.0351 0.0222 0.1321 0.0631 0.0429 因 子 距商业中心距离(米) 临道路状况 交通 条件 距公交站点距离 客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率(%) 排水状况 基本设施状况 电力保证率(%) 距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 合计 人口密度 道路规划 用地规划 优 0.1545 0.0258 0.0228 0.0043 0.0077 0.0074 0.0124 0.0104 0.0133 0.0126 0.0142 0.0464 0.0244 0.0164 较优 0.0773 0.0129 0.0114 0.0022 0.0039 0.0037 0.0062 0.0052 0.0067 0.0063 0.0071 0.0232 0.0122 0.0082 优劣程度 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 优 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.0799 -0.0135 -0.0119 -0.0023 -0.0041 -0.0038 -0.0065 -0.0054 -0.0070 -0.0066 -0.0074 -0.0242 -0.0128 -0.0086 劣 -0.1598 -0.0270 -0.0238 -0.0045 -0.0081 -0.0077 -0.0129 -0.0109 -0.0139 -0.0132 -0.0149 -0.0485 -0.0256 -0.0172 宗地商业用地区域因素修正系数 因素 商服繁华度 修正系数 0.1545 0.0258 0.0228 0.0043 0.0077 0.0074 0.0124 0.0104 0.0133 0.0126 0.0142 0.0464 0.0244 0.0164 0.3726 ⑷个别因素修正系数 ①商业用地临街深度修正
土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。
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临街深度修正系数表
深度系数 主干道 次干道 支 路 ≤4 1.67 1.45 1.30 4-6 1.45 1.30 1.25 6-8 1.30 1.25 1.04 8-10 1.25 1.16 1.10 10-12 1.16 1.10 1.05 12-14 1.10 1.05 1.02 14-16 1.05 1.02 1.00 16-18 1.302 1.00 18-20 1.00 由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米，根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。
②宗地面积修正系数
估价对象评估土地面积为1823.0平方米，根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确定估价对象宗地面积状况修正系数为Ks＝1.04。
宗地面积状况修正系数表
指标标准 指标标准说明 商服用地 指标标准说明 住宅用地 指标标准说明 工矿仓储 优 >1000m2 1.04 >2000m2 1.05 >10000m 1.05 2较优 800-1000 m2 1.02 1500-2000 m2 1.03 8000-10000 m 1.03 2一般 500-800 m2 1.00 1000-1500 m2 1.00 5000-8000 m 1.00 2较劣 200-500 m2 0.98 500-1000 m2 0.97 2000-5000 m 0.96 2劣 <200 m2 0.96 <500 m2 0.94 <2000 m 0.94 2③宗地形状修正系数 估价对象宗地形状规则，根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状修正系数为Kv＝1.04。
宗地形状修正系数表
指标标准 指标标准说明 商服用地 住宅用地 工矿仓储用地 优 形状规则 1.04 1.05 1.06 较优 形状较为规则 1.02 1.03 1.04 一般 对土地利用无不良影响 1.00 1.00 1.00 较劣 形状不规则，对土地利用不合理 0.98 0.97 0.96 劣 形状不规则，对土地利用产生严重影响 0.96 0.95 0.94 ④宗地用途修正系数 根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数为KLU＝1.0。
商服用地宗地用途修正系数表
指标标准 优 商场、超市、各类批发（零售）市场、加油站 1.10 较优 一般 较劣 劣 宾馆、酒写字楼、商业性办公场所、金融洗车场、洗染店、废旧店、饭店、小型商活动场所和企业厂区外独立的办物资回收站、维修网点、旅馆、招店、餐馆、公场所等企业、服务业办公用地，照相馆、理发美容店、待所、酒度假村 以及经营性的办公场所用地 洗浴场所 吧 1.05 1.00 0.96 0.92 指标标准说明 修正系数 22
⑤个别因素修正系数
商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数×宗地面积状况修正系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系数=1.0×1.04×1.04×1.10=1.1898。
⑸年期修正系数KY
当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：KY?1?1/(1?r)1?1/(1?r)mn
公式中：
KY——- 估价对象的土地使用年期修正系数 r－－－土地收益还原利率
m－－－估价对象设定使用年限 n－－－基准地价设定土地使用年期
根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》，某某县基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期，即商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。估价对象设定年期为40年与基准地价内涵一致，故不需作年期修正。KY＝1.0。
⑹容积率修正系数Kv
估价对象设定容积率0.2，根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“容积率修正系数表”确定估价对象容积率修正系数为Kv＝0.44。
乡镇商业用地容积率修正系数表
容积率 修正系数 容积率 修正系数 0.2 \\ 2 1.2308 0.4 \\ 2.2 1.2769 0.6 0.60 2.4 1.3231 0.8 0.8 2.6 1.3692 1 1 2.8 1.4154 1.2 1.0462 3 1.4615 1.4 1.0923 3.2 1.5077 1.6 1.1385 3.4 1.5538 1.8 1.1846 3.6 1.6 ⑺估价期日修正系数Kt 由于基准地价所对应的基准日为2009年7月1日，而本次评估的估价基准日为2011年9月26日，考虑基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致，需根据当地的地价指数水平，确定估价对象期日修正系数。
根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某某县城规划区地价交易时间修正系数表”，在综合考虑当地历年以来房地租金、物价指数的实际变化情况下确定地价交易时间修正系数。
某某县乡镇地价交易时间修正系数表
类 别 地价月上涨幅度 商业用地 0.64% 住宅用地 0.30% 工业用地 0.20% 估价对象所在的区域自2009年7月1日至估价基准日商业用地地价期日修正系数Kt=1＋0.64%×27＝1.1664。
⑻开发程度修正Kf
某某县基准地价内涵界定的土地开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、
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通讯）及宗地红线内场地平整，本次评估设定估价对象土地开发程度为宗地红线外 “五通”（通路、通讯、供电、供水、排水）及宗地红线内场地平整，与基准地价设定开发程度不一致。故需作土地开发程度修正。
根据某某县县城规划区各项土地开发费用表，确定估价对象土地开发程度修正额Kf=＋16元/平方米。
土地开发费表
单位：元/平方米
级别 道路设施费用 供水设施费用 排水设施费用 供电设施费用 通讯设施费用 供气设施费用 场地平整 乡镇 19-22 9-10 7-8 9 7-8 10-12 16-19 1级 乡镇 18-19 8-9 6-7 8-9 6-7 10 15-16 2级 乡镇 16-17 8-9 6-7 8 6 10 14-15 3级 ⑼特殊因素修正系数ΠKai 当估价对象有特殊因素会影响到地价水平时，应确定特殊因素修正系数以体现该影响情况。
由于估价对象所在区域的基准地价基准日为2009年7月1日，根据2010年8月13日《某某省人民政府办公厅关于印发〈某某省耕地开垦费征收使用管理办法〉的通知》（湘政办发[2010]47号）文件规定，某某县耕地开垦费征收标准由原来的水田12元／m2、旱地7.5元／m2调整为水田2万元/亩（即30元／m2）、旱地1.2万元/亩（即18元／m2），估价对象所在区域由于政策因素的原因，土地价格每平方米大约增加了10.5元—18元，平均上涨14.25元／m2，故可根据上述情况确定估价对象特殊个别因素修正系数ΠKai?1?上涨额度所在级别基准地价＝1.0475。
⑽测算地价
宗地地价=（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki）×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai
＝（300＋16）×（1＋0.3726）×1.1898×1.0×0.6×1.1664×1.0475 =378.32（元/平方米）
2、收益还原法
收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。即：
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须
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