发布时间 : 星期五 文章房地产开发项目成本控制研究更新完毕开始阅读6237267e168884868762d630
沈阳建筑大学毕业论文
3.2.5项目成本控制各阶段脱节
房地产开发项目的寿命周期比一般商品要长，由于它的寿命周期长和产品体积庞大、生产过程繁琐复杂，因此，在各个环节、各个阶段的控制管理上也就极易出现一些常见的问题，例如，各阶段成本控制脱节等。项目进展包括设计、采购、施工和预租售等几个阶段。由于我国实行的总承包项目较少，造成目前的项目费用控制基本上是分阶段进行的，大多数开发商的项目成本控制则侧重于施工阶段，其他几个阶段的控制未充分结合起来。因此在设计和采购方面的控制还不够，而这两个阶段恰恰是对项目费用影响最大的阶段。因此今后要加强对这两个阶段的费用控制，同时也应注意几个阶段费用控制的结合，真正做到工程进度和工程费用的一体化[4]。
但我国很多房地产企业对成本控制不够重视，或者是在控制成本的过程中没有找到适用的更科学的方法，而致使我国多数房地产企业在项目的实施过程中对成本控制的了解不够深入、只停留在表面上，最后导致房地产企业的经营成本普遍过高，成本控制效果不理想。由此必须要在房地产企业建立一个完整而又科学的成本控制体系。
12
沈阳建筑大学毕业论文
第四章 房地产开发项目成本控制指标体系与方法
房地产开发项目实行成本控制，必须建立一套比较科学的成本指标体系。通过成本指标体系，一方面可以反映企业在成本控制方面的目标要求，为企业全体职工指明成本控制工作的奋斗方向；另一方面，可以把成本指标层层分解，化大指标为小指标，下达到各级基层组织和岗位，使成本控制责任具体化。
4.1房地产开发项目成本控制指标体系的构建
4.1.1成本控制指标体系建立的原则
⑴科学性。成本指标体系的建立，必须强调科学性。成本指标的涵义要科学，便于计算，能客观地反映成本的真实情况，不能模棱两可，令人费解。
⑵可比性。成本指标要便于比较，计划和实际可以相互对比，企业内部各部门之间可以对比，同行业之间也可以对比。成本指标只有具备可比性，才能起到鞭策落后、鼓励先进的作用。
⑶综合性。建立成本指标体系，既要有综合性的大指标，又要有分解的小指标。综合性指标反映了企业成本方面的奋斗目标，分解的指标反映了各个基层组织的具体任务。小指标对大指标起到保证作用，大指标对小指标起到制约作用。所有指标密切联系，反映了整个企业的成本控制水平。
⑷适应性。成本指标体系的建立，要少而精，不要繁琐，主要从满足企业的成本控制的需要考虑。
⑸连续性。成本指标的项目、涵义和计算方法，要保持稳定性和连续性，以便进行跟踪比较，从中找出成本发展趋势的规律性，从而可以更好的挖掘成本降低的潜力。
4.1.2房地产开发企业成本控制组织体系
对于房地产开发企业来说，要进行项目成本控制，就要有成本控制的组织机构或部门，建立成本管理组织体系是进行有效成本控制的基本保障，通过行之有效的成本管理组织体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。
13
沈阳建筑大学毕业论文
目前房地产项目的成本控制主要有两种组织形式，每个企业都应根据自身特点选择适合项目特点的成本控制组织形式，实现项目成本控制目标[5]。
⑴向社会公开招聘各种复合型技术人才，组建综合性的成本控制部门，包括工程造价、成本核算等。这种模式的特点是成本投入比较大，但机构稳定、工作连续性强、成本控制效果好，适合大、中型且长期连续开发的房地产企业。采用这种模式的房地产企业每年投资较大，对成本控制非常重视，希望通过设立成本控制部门来降低项目开发成本，并使降低的成本额与投入成本控制部门的费用要大得多，这样的房地产企业永远保持着良好的发展势头和旺盛的生命力。
⑵委托咨询公司进行项目造价全过程管理。将项目从策划至竣工的全部工程成本控制委托具备资格的咨询公司完成，这种模式适合阶段性房地产开发项目。
本文以第一种成本控制组织形式建立房地产开发项目成本控制组织体系，如下图：
总经理
成本控制部
图4-1 房地产开发项目成本控制组织体系
市场部 设计部 策划部 工程部 财务部 销售部 4.1.3房地产开发项目成本控制影响因素指标体系
影响房地产开发项目成本控制的因素比较多，从土地获取到销售完毕整个过程中都存在，其中主要的影响因素如下：
⑴土地取得阶段影响土地成本费用的因素非常多，例如：基础设施水平状况、区域的环
14
沈阳建筑大学毕业论文
境条件、土地利用计划、位置、形状、容积率、地形地质等等。
⑵房地产项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，决策阶段的费用占整个房地产开发的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本控制的关键[6]。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。
⑶房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着十分重要的作用，是实现房地产开发商根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程[6]。同时，对工程成本控制具有十分重要的意义。通常认为设计阶段影响成本费用的主要因素包括规划设计方案、建筑的平面布置、建筑层高和层数、建筑结构等。
⑷工程实施阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。
⑸销售阶段的影响因素主要有代理商的选择、销售策略的制定以及销售期限的长短，这些因素的确定都直接或间接的增加或降低房地产项目的销售成本。
综合以上各种对房地产开发项目成本控制的影响因素，构建房地产开发项目成本控制影响因素指标体系如图4-2所示。
4.1.4房地产开发项目成本控制指标体系
成本指标是一项综合性指标，包括的知识面很广，以成本核算科目考虑，成本指标体系可以按照开发项目成本指标和期间费用指标两大类。开发项目的成本指标和期间费用的指标的建立首先要对成本科目进行细分，一般来说对开发项目的成本进行细分是按照成本核算科目进行的，但过细的指标和过粗的指标对于成本控制来说都是不合适的，最重要的是要满足房地产开发企业成本控制的需要。
15