发布时间 : 星期五 文章房地产开发项目经济评价方法-建设部2000年颁布更新完毕开始阅读6270eced6294dd88d0d26bac
点分析和概率分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租率、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。
第六十二条 敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响；通过计算这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：
一、确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可选用其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。
二、确定不确定性因素可能的变动范围。
三、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 四、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进一步的分析。
进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。
第六十三条 临界点分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常可进行临界点分析的因素有：
一、最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。售价和销售量是房地产项目重要的不确定性因素，能否在预定的价格下销售出预想的数量，通常是房地产项目成败的关键。最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，售价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的房屋售价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
当房地产产品以出租为主时，可相应进行最低租金和最低出租率的分析。
二、最高土地取得价格。土地费用是影响房地产项目盈利性的重要因素，也是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在房地产项目销售额和其费用不变的条件下，保持预期收益水平所能承受的最高土地费用。当土地费用超过这一价格时，项目将无法获得足够的收益。
最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大，最高土地取得价格越高，房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。
三、最高工程费用。最高工程费用是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开发工程量不大时，最高工程费用是指最高建筑安装工程费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间差距越大，说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。
第六十四条 概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法，通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。概率分析的一般步骤为：
一、列出需要进行概率分析的不确定性因素。 二、选择概率分析使用的经济评价指标。 三、分析确定每个不确定性因素发生的概率。
四、计算在给定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。
第八章 房地产开发项目方案比选
第六十五条 房地产项目方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。
第六十六条 在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。房地产项目通常采用的方案比选指标有：
一、差额投资内部收益率(△IRR)。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为：
n?[(CI?CO)'?(CI?CO)''tt?1t](1??IRR)?t?0
式中(CI?CO)'t——投资大的方案第t期净现金流量；
(CI?CO)''t——投资小的方案第t期净现金流量；
n——开发经营期。
在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（MARR）进行比较，当△IRR≥MARR时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。
二、净现值(NPV) NPV=?(CI?CO)t(1?i)?t
t?1n在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。 三、等额年值(AW)。
ic(1?ic)nAW=NPV n(1?ic)?1在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。
第六十七条 当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行比选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行比选。
第六十八条 对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接
采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。
第六十九条 对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。
一、费用现值(PC)指标。 PC=?(C?B)t(1?ic)?t
t?1n式中C——第t期投人总额；
B——期末余值回收。
在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。 二、等额年费用（AC）指标。
ic(1?ic)nAC=PC n(1?ic)?1在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。
第九章 房地产开发项目综合评价
第七十条 房地产项目综合评价是从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。
房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析。 第七十一条 综合评价中项目的效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。
一、直接效益。直接效益是指在房地产项目范围内政府能够得到的收益，一般包括下列方面：
1.出让国有土地使用权所得的收益。
2.因土地使用权转让而得到的收益，如土地增值税等。
3.项目范围内的工商企业缴纳的税费，如房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、进口关税和增值税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、消费税、资源税、所得税等。
4.项目范围内基础设施的收益，如供电增容费、供水增容费、排水