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沈阳职业技术学院2010年暑期社会实践报告
沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析
工商管理系
08连锁经营与管理01班
沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析
目前，住房是重大的民生问题，也是全社会关注的焦点问题。众所周知，我国房地产业经历近十年发展的“黄金期”，自去年底开始出现变化，全国大部分城市房价增幅回落，交易量明显萎缩，房地产市场出现低迷状态。最近一个时期，已有近40个城市相继出台了刺激房地产市场
健康发展的“救市”措施。
11月初，沈阳市政府结合我市实际制定出台了《进一步活跃房地产市场的若干意见》，旨在按照科学发展观的要求，对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场健康发展。“新政”的出台无疑给我市房地产市场发展带来新的机遇和发展空间，为原本比较平稳健康的市场注入了新
的活力。因此，未来几年我市的房地产市场将会更加活跃，健康稳定持续发展。
——沈阳市房产局局长 纪凯
活动目的：
调查沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势的调查，主要对我市房地产公司的了解包括地产公司、物业公司、房地产销售公司和房产中介公司等。了解关于房地产开发、管理、销售的基本常识和知识与选房、购房、租房的一些详细知识。使参加人员对于未来相关房地产也有一定认识，并对沈阳市未来发展进行展望。
相关背景：
近年来，沈阳市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为民国民经济支柱产业，其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。
时 间：
2010年7月16日至2010年7月20日
地 点：
沈阳市房产经理有限公司、沈阳市万科地产有限公司、沈阳市21世纪房产中介公司。
人 员：
队 长：08连锁经营与管理01班 王 峰 副队长：08财务信息管理班 孙晓雪
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08连锁经营与管理01班 黄冰冰
队 员：09国际贸易班 王 洋 09市场营销01班 胡瑛麒
陈 迪 张嘉慧
09市场营销02班 金业彭 09会计班 赵丹贺 09建筑工程管理班 温迦赫
调查手段：
网上查找资料；公司实地考察、访问等
实践过程：
一、沈阳市房地产市场的发展现状
近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，沈阳市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格稳中有升的良好发展态势。
1、房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。2009年房地产开发完成投资342.6亿元，比1998年增长了8.6倍，年均增长45.8%。1998年—2009年，全市房地产开发新开工面积累计达到了7824.0万平方米，平均每年新开工558.9万平方米。施工面积也以年均28.9%的速度逐年增长，2009年达到2805.3万平方米，比1998年增长3.6倍；商品房屋竣工面积为806.1万平方米，比1998年增长2.4倍，年均增长22.5%，平均每年竣工房屋431.3万平方米。
在房地产开发投资中，商品住
宅投资由1998年的20.1亿元增加到2009年的233.3亿元，增长了10.6倍，平均每年增长50.5%，比房地产开发投资增速高4.7个百分点；占房地产投资的比重由1998年的56.5%提高到2009年的68.1%，主导地位得到了进一步加强。2009年施工面积中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4个百分点；竣工面积中商品住宅占88.9% ，比1998年提高8.6个百分点。
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2、购置土地大幅增长，土地价格不断攀升。1998年以来，沈阳市房地产开发购置土地面积逐年递增且增幅较大，11年中累计购置土地面积达5569.6万平方米，年均增长69.5%。1998年购置土地面积49.8万平方米，2009年增加到1181.1万平方米。在房地产开发购置土地面积大幅度增加的同时，土地交易价格也不断攀升，带动土地购置费上涨较快。据统计，2009年全市房地产开发企业土地交易平均价格由1998年的602元/平方米提高到971元/平方米，年均增长8.3%；土地成交价款由1998年的3.0亿元上涨到114.7亿元，年均增长83.5%。
3、商品房销售日趋活跃，价格稳中有升。1998年全市商品房实际销售面积仅有120.5万平方米，到2009年达524.3万平方米，增长3.4倍。1998年—2009年，商品房实际销售面积累计达到3460.8万平方米，年均销售247.2万平方米。其中住宅实际销售面积由1998年的99.1万平方米增加到2009年的978.0万平方米，增长3.9倍。
商品房的市场消费需求趋旺，带动了商品房价格的稳步上升。2009年，商品房实际销售平均价格为每平方米3920元，比1998年上涨了1490元，年均增长3.1%。其中，商品住宅实际销售平均价格由1998年的2311元上涨到2009年的5704元，年均增长3.6%。
4、房地产二、三级市场良性互动，推动房地产市场健康发展。近年来，沈阳市在优先发展房地产二级（增量房）市场的同时，积极放开和培育房地产三级（存量房）市场，使沈阳市存量房市场交易日常活跃，进一步满足了不同消费群体的需要。而房地产二、三级市场的良性互动，激活了整个房地产市场。据统计，2009年存量房交易面积597.2万平方米，比1998年增长12.4倍，年均增长54.2%；交易金额117.5亿元，比1998年增长34.9倍，年均增长81.7%。二、三级市场的互为补充，消费者实现了“小房换大房，旧房换新房”的迫切愿望，形成了顺畅的住房梯次消费，推动了整个房地产市场的健康发展。
5、相关房产公司简介：沈阳万科股份有限公司 实施品牌战略，促进企业规模化经营 沈阳作为老工业基地改造的重要城市，与沿海经济发达地区相比，房地产业起步较晚，行业集中度偏低，要采取措施扶持优势房地产企业，实施品牌战略，促其尽快做大做强，从
而带动全市房地产行业的健康发展。同时，努力拓宽房地产企业融资渠道，扶持绩优企业上市发行股票，募集国内外资金，解决投资高速增长与资金不足的矛盾，增强房地产发展商的资本实力。
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