发布时间 : 星期日 文章次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示更新完毕开始阅读63c0e21352d380eb62946da9
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行业密切关注房地产信贷风险。2007年9月，银监会出台政策对购买首套住房的居民，限制按揭比例不得低于30%，对于购买第二套住房的居民，限制按揭贷款首付比例不得低于40%，用这样的措施来提高房屋信贷门槛，以应对过高房价。中国人民银行行长周小川在2008年10月份召开的全国人大常委会上也明确表示：下一阶段人民银行将建立健全房地产金融监测机制，密切跟踪房地产市场发展态势。简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策。可见，我国在金融监管上讲求效率和安全的有效结合。
3.2 我国个人住房抵押贷款现状
3.2.1 现今我国房贷面临的主要问题
相对于企业贷款，个人住房按揭贷款具有手续简便、利率低，近年来我国房屋销售价格持续上涨，购买商品房已经不仅仅是满足个人需求，而成为一种重要的投资产品。由于各家银行的激烈竞争，加之贷款客户家庭情况千差万别，高度分散，而信贷人员相对较少或业务素质不高、责任心不强，或为单纯追求考核指标，在业务的操作过程中打擦边球的现象较为普遍，在贷款条件和资格审查中往往流于形式，如信贷人员未进行面谈而形成“面谈记录”，甚至银行为了与开发商搞好关系，违规放贷时有发生。一是开发商为了缓解资金压力，铤而走险，虚拟借款人或一房多贷，或开发商勾结资产评估机构把炒作的房价当成有消费需求支撑的合理房价，使合同销售价格明显高于市场同档次房屋水平，造成事实上的“零首付”，取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。另一方面，在发生贷款纠纷时，按照最高人民法院的司法解释，建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等，优先受偿银行的抵押权，也就是说抵押的房屋为预售房时，处置抵押物所得必须优先支付工程款和工人工资，剩余部分才能归还银行贷款。二是投机炒房者一人多贷，或开发商把一些房屋抵债给施工方，当购买或积压的房屋无法在短期内变现，或出现房地产市场价格低于按揭贷款余额时，部分投资炒房者可能会“断供”。同时，在申请贷款等材料上借款人、保证人签字是否属实、代签人是否授权等，贷款究竟由借款人承担、实际借款人承担或者共同承担在法律上争议较大，商品房买卖合同常常被法院认定无效或者被撤销。
由于我国居民收入的不完全货币化和较低的透明度，个人信用评估缺乏比较公允的评价方法和中介机构，提供的收入证明随意性较大，个私业主所提供的纳税证明也不能
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真实反映其收入状况，银行无法把握借款人真实的偿还能力和贷款期限。面对每年新增的授信业务指标，目标市场定位在低收入人群，则风险难以控制，如果对客户的工作单位或收入来源要求过高，业务发展很难做到一定的量，因此，贷款人的收入状况已出现逐年下滑的趋势，目标客户较少，市场环境日趋复杂。尤其是在房贷利率提高的情况下，一些高估自己消费能力的贷款客户，因企业停产破产收入下降、或因疾病、离婚、职业变化等因素的制约，便会选择提前还款，尤其是部分借款人自身陷入债务危机，加之部分金融机构未能及时办理抵押登记手续，所购房产往往被查封、拍卖，用以抵债，银行便无法依抵押登记获得优先受偿权，都增加了业务拓展中的风险和不确定因素。目前，许多银行在经营意识上，都将操作风险等同于金融犯罪，这无疑会使金融机构无意识地缩小操作风险的管理范围，可以说，到目前为止，操作风险尚缺乏统一的定义、普遍认同的衡量标准、没有可以公开获取的数据库和成熟的控制技术，致使风险管理水平提高缓慢。
近年来，许多银行推出的激励考核机制大多是侧重于对业务发展的奖励，为了追求利润和市场占有率，部分商业银行相继推出了住房按揭加“循环贷”等新产品，一是在产品设计上往往未能进行充分的论证，尽管银行要求借款人出具不将款项用于股票、股本和权益性投资等承诺，但是这些审核条件多为形式要素且缺乏有效监管。房地产业是最典型的资金密集型行业，由于房价持续走高，开发商利用多头授信、借新还旧等方式获取信贷资金，掩盖了贷款的真实质量。由于期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，它在本质上是一种债权。当开发项目不能按期交付使用甚至烂尾等，或因为无法通过质量检测，部分房屋出现质量问题引起业主和开发商产生纠纷，从而导致借款人拒还银行贷款，常常违约事件的发生具有批量爆发、处置难等特点。尽管开发商与银行签订的《合作协议》中一般都有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿，当开发商新楼盘销售不畅，保证金额大于其自身资产的情况下，向银行提供的阶段性担保也就形同虚设。
信贷人员既要拓展业务，又要强化贷后管理，很难做到不相容岗位的相互牵制，有的银行对催收信函及送达材料等往往不注意留存证据，有的等到借款人连续多期违约之后，或借款人已经查无下落时，及时送达便成为影响诉讼效率的一大难题。更有甚者有的担保单位以银行授权催款为由要求借款人还款后卷款而逃，造成借款人“一贷二偿”。同时，我国关于信贷方面的法律法规《物权法》、《担保法》和《贷款通则》等，主要是
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针对生产性企业贷款而制定的，而针对个人消费信贷领域的法律目前还属空白，缺乏实质性的法律保障，也难以得到政府在政策上的支持。由于我国当前法律法规不完善及司法环境等问题，如果当事人只有一套住房，银行必须为当事人提供周转房后，才能拍卖抵押的房屋，且对已经产生的租金，从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。银行进行这样的诉讼，不仅要耗费巨大的人力、精力和高额的处置成本，大批量案件同时立案还会导致案件的大量积压和法官审判力量的消耗。同时，由于个人破产制度等尚未建立，贷款长期逾期，形成坏账，只要贷款人没有死亡，就无法核销。随着国家宏观调控的力度不断加大，和其它产业相比较，房地产业对于经济周期具有更强的敏感性，居民收入也同国家的经济发展周期状况有密切关系，信用风险具有传递性和扩散性，国际经验表明，个人住房贷款风险通常在五至十年后开始暴露，如果房价一旦向下逆转，聚集在银行体系中的这些风险就会暴发出来，使我国的房贷逐步步入违约高风险期。 3.2.2 我国居民个人住房贷款相关数据
仅以上海为例，次贷危机爆发后至2009年，上海房地产贷款增势强劲，同时，严控房产信贷风险。上海银监局发布的《2009年上海房地产信贷运行分析》显示，2009年上海市房地产贷款增量急升，开发贷款下半年有明显放缓迹象；个人住房贷款全年增量达千亿级；房地产贷款质量保持良好水平但按揭贷款压力测试结果不容乐观。上海银监局要求在沪银行业金融机构高度重视并采取切实措施严控房地产信贷风险。
该报告显示，截至2009年末，上海中外资银行房地产贷款余额7604亿元，全年增加1630.7亿元，2009年房地产贷款呈现“两升”特点：一是速度升，2009年12月末房地产贷款同比增速为28.1%，分别比9月末和6月末上升9个、19个百分点，增速高于各项贷款同比增速3.6个百分点；二是比重升，2009年12月末房地产贷款余额占各项贷款的比重为27.7%，比年初上升0.8个百分点。
截至2009年末，上海市中外资银行房地产开发贷款余额2678.5亿元，比年初增加496.1亿元，同比多增406.2亿元。尽管房地产开发贷款全年增加较多，但下半年增量的递减趋势明显，甚至在12月份出现负增长。
截至2009年末，全市中外资银行购房贷款余额4921亿元，比年初增加1136.6亿元。其中，个人住房贷款余额4184.5亿元，比年初增加1070.8亿元，同比多增981.9亿元。
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尽管截至2009年末，上海市中外资银行房地产不良贷款余额54.6亿元，比年初减少7.1亿元；不良率0.72%，比年初下降0.32个百分点。房地产贷款质量控制良好，其不良率比全部贷款平均不良率低0.46个百分点。但按揭贷款压力测试结果不容乐观。2009年底，上海银监局组织辖内中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试。初步结果表明，以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下（下图1中的I、II、III），不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。
30% %5%0%IIIIII房价下跌率不良率
图1 房价下跌率与不良率之间的关系
上海银监局要求辖内银行业金融机构密切关注房地产企业尤其是高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产的大型企业集团的杠杆率，加强对开发商、项目公司和母公司的并表风险管理，增强逆周期的风险预测力。严禁对项目资本金不足，证件不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。对调查发现和经相关部门查实的存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。
3.3 我国商业银行房贷风险的分析
3.3.1 客户的个人信用风险
客户引发的风险多为由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会
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