发布时间 : 星期二 文章南充市绿源小区基础设施建设工程 可研报告更新完毕开始阅读64126d0ff12d2af90242e6eb
快该区域的开发，预计在本项目建成后的5年内，完成全部土地的开发。按照南充市人民政府及南充市经济技术开发区管委会有关文件精神，该地区土地开发由南充市经济技术开发区建设投资有限责任公司负责，区内土地增值收益用于区内基础设施建设。因此，本项目建成后的土地开发、出让等的增值收益可作为业主的收益，其土地增值收益可偿还银行贷款本息，并用于小区的开发建设和基础设施建设。
5、项目长期借款按3-5年长期借款，名义年利率按5.58%计算。 6、本项目的收入为土地增值收益，按有关文件规定，主要用于开发区的基础设施建设，不缴纳土地增值税和所得税，营业税率为5%，城建维护税7%，教育费附加3%。
7、法定盈余公积金提取比率10%，公益金提取比率5%。
9.2 财务评价 9.2.1 土地出让收入
该项目为城市基础设施建设项目，没有直接的财务收入，其主要收入为小区内可开发土地出让的增值收入。随着城市化进程的加快和南充市向大城市转变的步伐加快，到2013年要实现省政府的规划和南充市城市总体规划目标，在今后4年中，南充市平均每年要建成城区4平方公里，由于绿源小区位于现城区与白土坝之间，具有较好的区位优势。由此可见，南充市绿源小区的开发建设具有非常好的前景本项目在计算期内实现696亩土地的出让和开发是可行的。南充市顺庆城区的土地出让（出让）价格测算，南充市现有建成区内的土地在40-60万元/亩之间，
37
市中心局部地区的土地价格已超过100万元/亩，根据南充市国土局南市土价（2001）56号《关于确认顺庆区×××-×××公园国有土地使用权标定地价评估结果的批复》有关精神，本地区土地平均出让价格为25万元/亩。靠近×××的迎凤路两边的土地实际出让价已达到40万元/亩（见南充市人民政府南府函（2001）120、126号出让国有土地使用权的批复）。因此，本项目确定的土地出让平均价格是合理的，根据本地区所处的地位位置，拟定的平均价格略显偏低。预计自项目计算期的第二年起平均每年出让土地139.2亩。项目计算期土地出让总收入为17400万元。计算期内各年土地出让面积、出让比例及经营税金及附加，详见出让土地收入与经营税金及附加估算表9-1及附表3。
项目收入估算见表9-1。 收入估算表
表9-1 单位：万元
年 建设期 份 1 项 目 出让土地面积(亩) 土地出让价(万元/亩) 土地出让收入 经 营 期 2 3 4 5 6 合计 696 17400 139.2 139.2 139.2 139.2 139.2 25 3480 25 3480 25 3480 25 3480 25 3480 9.2.2 土地征用成本费用
根据南充市经济技术开发区建设投资有限责任公司提供的有关资料，绿源小区单位土地征地拆迁安置成本费用为7.068万元/亩。耕地占用税及相关税费全免。计算期内建设及出让土地成本费用为5383万元。
38
本项目土地开发总成本为11314万元。
9.2.3 损益及利润分配
项目损益及利润分配预测见损益表（附表7）。 投资利润率=45.33% 投资利税率=53.79% 资本金净利润率=14.38% 项目总利润情况如下：
利润总额5129万元，经营期年平均利润总额1026万元；税后利润3436万元，经营期年平均税后利润687万元，以上指标表明本项目静态投资利润指标较好。
9.2.4 财务评价指标
全部投资财务现金流量表见附表4，资本金财务现金流量表见附表5。 1、财务内部收益率
全部投资财务内部收益率（所得税后）：IRR=13.77% 全部投资财务内部收益率（所得税前）：IRR=18.90% 自有资金财务内部收益率：IRR=18.08% 2、财务净现值（I=10%）；
全部投资财务净现值（所得税后）：NPV=833万元 全部投资财务净现值（所得税前）：NPV=1999万元 自有资金财务净现值：NPV=1081万元 3、投资回收期（含建设期） 投资回收期所得税后（Pt）=4.57年
39
投资回收期所得税前（Pt）=4.20年 以上分析表明，项目具有较强的盈利能力。 9.2.5 清偿能力分析
从附表6交错来源与运用表可以看出，项目计算期各年收支平衡，并有盈余。
资产负债表见表附表8。资产负债率逐年下降，第5年起长期借款偿还完，资产负债率为零，表明项目的净资产能够抵补负债。
银行借款还本付息计算见附表9，银行借款偿还期开始借款年算起为5年（按年等额还本付息估算，含两年宽限期），能满足银行要求的期限。
通过以上分析可知项目具有清偿能力。
9.3 不确定性分析 9.3.1 敏感性分析
考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对×××基础设施建设总投资提高10%、土地出让价格下降10%的间因素变化作敏感性分析，敏感分析结果见附表10，敏感性分析图见附表11。
敏感性分析表明：开发土地出让价格和项目总投资（包括土地开发转让期间的土地征用成本）两个因素的变化对项目全部投资内部收益率的影响都较明显。当土地出让价格降低10%时，项目的内部收益率（所得税前）降至13.63%，财务净现值为800万元；当项目开发总投资增加10%时，项目的全部投资内部收益率（所得税前）14.07%，财务净现值为995万元； 由此可见，土地出让价格的变化对项目影响最为敏感。
40