发布时间 : 星期三 文章滕州市征地区片综合地价调整报告 - 图文更新完毕开始阅读647a762f647d27284b7351f3
YJm—J年龄组男性公民保险费趸缴金额基数 YJw—J年龄组女性公民保险费趸缴金额基数 bJ—J年龄组男性人口占J年龄组总人口的比例 CJ—J年龄组女性人口占J年龄组总人口的比例 MJI—J年龄组农民基本生活费（月保险费领取标准） MJ0—J年龄组月保险费基数
CJe—J年龄组人均教育和再就业培训等费用
年龄组按0-18周岁、18-40周岁（男）及18-35周岁（女）、40-60周岁（男）及35-55周岁（女）、60周岁以上（男）及55周岁以上（女）划分。Yjm 、Yjw、Mji、Mjo、Cje按组中值周岁取值。 （2）计算人均社会保障价格
对样点数据进行同一性检验和异常值剔除，采用算术平均法或加权平均法计算并确定各年龄组人均社会保障价格。计算公式为： n n Y= ∑YjRj / ∑Rj j=1 j=1
式中：Y—人均社会保障价格 Rj—j年龄组人口数 （3）单位面积社会保障价格
计算单位面积农用地社会保障价格，计算公式为： Pα=Y/Aα
式中：Pα——单位面积农用地社会保障价格
Aα——人均农用地面积
（4）叠加征地区片所在农用地级别基准地价和区片社会保障价格即为该区片的征地综合地价；
（5）经适当调整确定区片征地综合地价。 2、样点法
样点法是在划分征地区片的基础上，采取抽样调查的方法选择一定数量的农用地样点，按照征地区片综合地价的内涵分别测算样点征地价格，并利用样点价格计算征地区片综合地价。具体步骤如下： （1）按区片确定农用地利用类型，再分类型抽取样点； （2）采用投入产出等资料测算样点农用地地价； （3）计算样点的社会保障价格（按照上述公式计算）；
（4）计算样点征地价格：样点征地价格等于样点农用地地价和样点社会保障价格之和；
（5）以区片为单位，按不同用途采用样点征地价格的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法计算征地区片综合地价； （6）经检验、调整，确定征地区片综合地价。 3、比较法
比较法是指在划分征地区片的基础上，全面调查近三年来当地已经发生的征地案例，采用案例的实际征地补偿标准（不考虑地上附着物补偿和青苗补偿）测算征地区片综合地价。具体步骤如下： （1）按区片确定农用地利用类型； （2）调查近三年来的农用地征地案例；
（3）计算案例的征地补偿标准，如果实际征地补偿标准中包括地上附着物和青苗补偿费，需进行扣除；
（4）以区片为单位，按不同用途采用案例征地补偿标准的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法计算征地区片综合地价； （5）经检验、调整，确定征地区片综合地价。
七、征地区片综合地价修正体系的编制
1、编制步骤
（1）征地宗地地价影响因素 选择； （2）确定各影响因素的权重；
（3）各因素影响地价修正幅度值的计算； （4）计算并编制征地区片综合地价修正系数表； （5）编制征地宗地地价影响因素指标说明表。 2、征地宗地地价影响因素的选择
征地宗地地价影响因素选择范围：在各区片内对征地宗地地价影响较大的产值、土地区位和人均耕地数量等因素。
征地宗地地价影响因素选择的原则：考虑宗地条件与区片条件之间的差异。
3、确定各影响因素的权重
可采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。
4、征地区片综合修正幅度值的计算
以区片为单位，调查各区片中正常土地收益的上限、下限值等，
分别与该征地区片地价折算的土地收益相减，得到上调或下调的最高值。
上调幅度的计算公式为：
F1＝(Inh - Ilb) / Ilb × 100% 下调幅度的计算公式为：
F2＝(Ilb - Inl) / Ilb × 100% 式中：F1：征地区片综合地价上调最大幅度 F2：征地区片综合地价下调最大幅度 Ilb：征地区片综合地价折算的土地收益 Inh：区片正常土地收益的最高值 Inl：区片正常土地收益的最低值
在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将征地宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。 5、计算并编制征地区片综合地价修正系数表
根据第2条所确定的各因素的权重，按下式计算各因素的修正幅度： F1i = F1×Wi F2i = F２×Wi
式中：F1i ：某一因素的上调幅度 F２i ：某一因素的下调幅度
Wi ：某一因素对征地宗地地价的影响权重
以征地区片综合地价为一般水平，其修正幅度为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为F1i／２，同时