发布时间 : 星期一 文章自学考试资产评估计算题公式更新完毕开始阅读6cb352efa88271fe910ef12d2af90242a995ab10
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第三章 机器设备评估
一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法：
数 （定基物价指数） 设备重?设备历?评估基准日定基物价指数置成本史成本设备购建时定基物价指t2 或：
设备重置成本?设备历史成本? 2.规模经济效益指数法
t?t1?1?环比物价指数 （环比物价指数）
?被评估资产的产量? X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 被评估资产的重置成本????参照物资产的重置成本?参照物资产的产量? 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
（二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%
2.机器设备已使用年限：
实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本= Σ更新成本=
nn?R?(1?r)?i Ri：投资额； i=评估日－投资日；
iii?1?R?(1?r) r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日
iii?1 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值：
经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）]×100% x：规模经济效益指数
X
所得? 2.由于外界因素造成的收益减少： 经济性?资产年收????1???PA,r,n? （P/A，r，n）为年金现值系数 ??贬值额益损失额?税率?第四章 房地产评估 一．土地使用权 （一）市场法：
待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） ×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数） 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：
K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]
K---年限修正系数； n----比较案例剩余使用权剩余年限； m---待估土地使用权剩余年限； r---折现率 2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 （二）收益法
1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r
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2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P?A?1??r?1?
?(1?r)n? P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限； 当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值 （三）成本法
1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。 2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费 3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税
4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。 利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%） 5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。
6.估算土地增值收益：
土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格
（1）无限年期土地使用权价格： P1?土地取得费?土地开发费?税费?利息?利润?土地增值收益
（2）法定最高出让年期地价： P?A?A?1?1? （式--1） 由 ，可得（式--1） P?P??1?P?1?1?1?n?n?rr??1?r????1?r?? 式中：P--有限年期土地使用权价格； P1--无限年期土地使用权价格； n---土地使用年限； r---还原利率； （四）假设开发法
地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用 1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。 专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）
2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利息=（地价+建筑费+专业费）×r （r为利息率）
3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利润=（地价+建筑费+专业费）×P’ （P’正常利润率） 4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。 税费=地价×t （t为税费） 二．建筑物评估方法
（一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1.建筑物重置成本的估算方法
价格指数调整法： 重置成本=建筑物账面原值×综合价格指数 综合价?
评估时点价格指数?100% （定基价格指数）
格指数建筑物购建时价格指数综合价??1?a1??1?a2?...?1?an??100% （环比价格指数） 式中：a为各年环比价格指数
格指数 2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算： （1）使用年限法：
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 技术资料分享
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建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
（2）打分法：
成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B
G—结构部分的评分修正系数； S—装修部分的评分修正部分； B—设备部分的评分修正系数 3.建筑物经济性贬值的估算：
经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率 或： 经济性贬值=P?Rt A??tt1?r??1?r?t?1?n Ri----第i年的建筑物年收益净损失额； r—折现率； n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位 （二）残余估价法 B?a?L?r1a?2
r2?dr2?d a---建筑物及其基地所产生纯收益； L—土地价格； r1---土地的还原利率； r2---建筑物的还原利率 B---建筑物的收益价格； d—建筑物的折旧率； a2—建筑物的纯收益 建筑物折旧率：d?第五章 无形资产评估
1?100%剩余使用年限
一、无形资产评估的程序与方法
（一）无形资产评估的收益法
1.无形资产评估中收益法的应用形式
收益法在应用上可表示为一下两种方式：
nK?Ri?(1?T)K?Ri?(1?T) ①无形资产评估值?? ②无形资产评估值 ?最低收费额??ii(1?r)(1?r)i?1i?1n K----无形资产分成率； Ri---分成基数，即销售收入或销售利润； T—所得税率；i—收益期限；r---折现率
?重置成转让成本?无形资产转最低收费额???本净值?的分摊率???让机会成本??
转让成本购买方运用无形资产的无形资产转无形资产转出无形资产再开设计能力???运用无形资产的总计能力的分摊率让机会成本的净减收益发净增费用 2.无形资产收益额的确定
无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1 - 所得税率） （按销售收入分成）
无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×（1 - 所得税率） （按利润分成）
因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率） 因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率 评估无形资产转让利润分成率的方法：
（1） 边际分析法：利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100% （2） 约当投资分成法：
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无形资产约当投资量 无形资产的?
利润分成率购买方约当投资量?无形资产约当投资量 无形资产的?无形资产??1?适用成本利润率? 购买方约?购买方投入的总??1?适用成本利润率?
当投资量资产的重置成本约当投资量重置成本
（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率 1. 自创无形资产重置成本的估算
物质资料的现行??实耗现行费? （1）财务核算法： 无形资产?????实际耗费量?价格?????工时?用标准??重置成本???? （2）市价调整法： 无形资产?类似无形资?成本市 成本市??其他无形资产成本
重置成本产转让价格价系数价系数?其他无形资产市价 2. 外购无形资产重置成本的估算
物价指数法： 无形资产?无形资产?评估时物价指数 重置成本账面成本购置时物价指数 3. 无形资产成新率估算： 成新率?二、专利权评估方法 （一）收益法：
1. 直接测算专利技术超额收益
（1）高出同类产品价格销售的超额收益： R?[(P1?T) 2?P1)Q]( R—超额收益； P2—使用专利权技术产品的价格； P1---不使用专利权技术产品的价格；
Q---产品销售量（此外假定销售量不变）； T—所得税率 （2）销售数量大幅增加的超额收益： R?[(Q2剩余使用年限?100%
已使用年限?剩余使用年限?Q1)(P?C)](1?T)
R—超额收益； Q2--使用专利权技术产品的销售量； Q1--不使用专利权技术产品的销售量； P—产品的价格； C—产品的单位成本； T--所得税率
（3）节约成本费用的超额收益： R?[(C2?C1)Q](1?T)
R—超额收益； C2 --使用专利权技术产品的单位成本； C1---未使用专利权技术产品的单位成本；
Q---产品销售量（此外假定销售量不变）； T—所得税率
2. 采用利润分成率测算专利技术收益额
专利技术 （收益额）?评估价值K?Ri??1?T? （实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率） ?i?1?r?i?1n K----销售收入分成率； Ri---销售收入； T—所得税率； i—收益期限； r---折现率
（二）成本法：
专利技术?重置完?成新率
重置完全成本?开发成本评估价值全成本??1?a1??1?a2?.....?1?an? a：物价上涨指数
成新率?剩余使用期限?100%
已使用年限?剩余使用年限 技术资料分享