发布时间 : 星期一 文章惠里（马）文化商业街项目分析报告2014816(1)-1 - 61 - 图文更新完毕开始阅读6d0466fe10a6f524cdbf85d1
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惠通里文化
就项目我们旨在打造重庆綦江重要城市农业科技经济的市场功能区和文化产业市场集散地，并吸纳部分影视拍摄、艺术品展览、信息中心、电子商务与明星经纪宣传包装，建成城市标志性的文化产业基地，同时，做成一条文化产业链! 充分体现城市“文化旅游经济”发展，展现“城市发展核心”、“未来高尚生活核心”。
项目 的 主 要 指 标
总用地面积 147868㎡ 容积率 1．75（综合） 总建筑面积 住宅建筑面积 317225㎡ 135879㎡ 地上建筑面积 商业总面积 258745㎡ 122218㎡ 地下建筑面积 地下车库 设备及其它建筑用房（M2） 58479㎡ 58479㎡ 用户（套）数 1395 停车位 1980 681.63
项目建设预计总投资113086.72万元，土地成本约16061亿元，计划建设周期5年，项目建设工作由重庆通惠里文化产业投资有限公司负责建设项目。
第三章 市场调研与项目战略分析
一、区域发展状况及人口构成
綦江位于重庆南部，东连南川，南接贵州，西临江津，北靠巴南，幅员面积2747.8平方公里，辖5个街道25个镇，总人口122万。是中国农民版画之乡、中国羽毛球之乡、中国西部齿轮城、中国民间文化艺术之乡、中国优秀旅游城区、国务院批准的资源枯竭经济转型试点城市、西南地区重要的煤电化产业集聚区、三峡外环旅游明珠。
綦江区位于重庆一小时经济圈内，处于主城二环、三环以内，是重庆向大西南特别是黔北地区集聚辐射的重支点，向南出海大通道的重要节点，重庆建设内陆开放高地的重要组成部分。
境内山川秀丽，景色宜人，山、水、泉、林、洞俱全，自然景观得天独厚，人文景观源远流长。全区有黑山谷和石林两个国家AAAA级旅游景区，“古剑名山”、“东溪名镇”等旅游品牌，老瀛山恐龙足迹-硅木化石、铜鼓滩漂流、白云观、丁山湖、天台山、长田山、清溪河、东溪明清一条街等特色旅游景点。
綦江区是重庆市杂散居少数民族分布的重点地区之一。綦江区内苗族风情古朴浓郁，民间吹打极具地域特色，多民族文化交融共生。綦江亦属古夜郎之邦，夜郎文化源远流长。古
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夜郎国人文历史悠久,独特民族风情，构成了内涵丰富、扑朔迷离的夜郎文化。
1、綦江政策方针
綦江县《綦江府办发〔2009〕232号》提出：努力建设经济、文化、教育、科技、卫生、金融、商贸、物流等多中心聚集体，把綦江发展成为更加开放、更具影响力和带动力的高层次、高能级经济体，成为主导区域发展方向、创造区域发展示范、引领区域时代风尚、带动区域共同发展的核心引擎、龙头城市和魅力都会。
? 加强交通、水利、城镇基础设施建设。
? 加快通惠食品园区建设。争取促进食品园区尽早上档升位，并在争取进出口加工基地
牌子的工作上迈出实质性步伐。
? 承接产业梯度转移。再掀招商引资热潮，做好产业梯度转移承接。
? 做好西部地区自然遗产、非物质文化遗产和大遗址保护，加强重点文物保护工程等建
设。
? 渝黔经济合作问题，建设渝黔合作共赢先行区。引导各类要素跨区域合理流动，引导
资源富集区可持续发展，
? 城区建设上，綦江将以东部新城为重点，加快东扩北上西连战略。
? 生态环境上，建设现代山水田园城市。将着力打造綦河沿岸滨江休闲景观带，2013
年要开工修建綦河休闲风情街。
建设四地一中心——重庆市旅游胜地、商贸流通业区域、文化高地和区域性中心城市， 2、文化綦江概念规划：綦江规划构建双百大城市，即在1小时经济圈内，率先建成一百万人口，一百平方公里的大城市。项目所在地綦江东部新城规划20平方公里、人口20万，是现代山水园林城市风貌集中展示区、渝南中央商务区、国家中心城市功能极核 ，以金融、商贸、居住、文体、旅游及信息咨询等为主导产业。目前，新城8.5公里主干道已建成通车；2万人体育中心、80米宽滨河景观带已动工建设基本完成；文化艺术中心、集中办公区、职教中心、三甲医院正在规划建设中。
3、城市交通：
綦江境内铁路、公路、水路兼备。川黔铁路、210国道纵贯南北，与三（江）南（川）铁路、川湘公路纵横交错，形成了四通八达的交通运输网络。綦江位于重庆市西南部，距重庆约80公里。高速路车速40分钟左右。渝黔铁路新线已经动工，到时主城到綦江只要15分钟。正在兴建的川黔高等级公路与川湘高等级公路，将进一步改善綦江的交通状况，增强綦江的区域优势。东部新城首期11.38平方公里道路建成，项目临近通惠大道和滨河大道，到二级车站和高铁车站只需5分钟。
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城市高速路：綦万高速、兰海高速
城市主干路：通惠大道、九龙大道
沿江景观道：规划建设一条沿江景观道路，联通各个节点 地铁线路：规划中的地铁8号线在基地北部设有停靠站。
4、城市能源
綦江资源丰富，其中煤储量达15亿吨，铁矿储量2亿吨以上，每年的国家提供优质煤
4000万吨，是重庆总体规划煤铁中心，天然气是国家重庆开发地之一。綦江的工业基础雄厚，工业门类齐全。松藻矿务局、綦江齿轮厂、重庆冶炼集团公司、重庆钢绳厂、重庆铝业有限公司、重庆造纸厂、綦江供电局等23家大中型国有企业，形成机械、化工、能源、仪器等重点骨干产业体系。
5、现代服务业
项目处于农业园区经济沿线与国际商贸组团之间，紧邻政府规划的总部经济区。随着东
城新区不断发展逐步形成现代服务业功能区。
1) 以綦江东城新区为核心，是现代山水园林城市风貌集中展示区、渝南中央商务区、国家
中心城市功能极核 ，依托片区开发的商住楼群，重点发展金融、商贸、居住、文体、旅游及信息咨询主导产业，并建设的2平方公里现代全能型商务区。
2) 依托通惠流域，重点发展旅游、沿江观光以及娱乐休闲等项目，建设的旅游观光休闲娱
乐区域。
3) 依托大型的购物中心、SHOPPING MALL如红星国际广场家居Mall和商业Mall为核心
的大卖场、大市场和商场服务设施，重点发展电子电器、商住娱乐等项目，建设的现代商业圈；
4) 以高速公路内外出口为核心，重点发展农产品和特色优势农产品物流，建设的现代商
贸中心。
6、结论
（1）綦江陆运交通网络发达，并且毗邻重庆，较其它区县市场相比，交通体系发达，地域优势突出，为本区域的经济发展提供了良好的先天条件。
（2）矿产资源丰富，工业基础雄厚，对綦江GDP起到了强有力的拉动作用，从而带动了綦江相关产业的快速发展，增加了劳动就业机会和居民收入。
（3）个人收入的持续增长促进了消费市场活跃，给綦江的房地产带来了旺盛的消费力支持。
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（4）东城新区规划的基础设施完善（綦江体育中心）；交通便利，通惠大道和滨河大道两条景观大道； 宜居的山水园林新城，属滨河观景带；教育配套齐备，如元方小学、通惠小学，通惠中学以及南方翻译大学学院。
二、区域商业发展趋势
1、綦江商业格局
綦江的经济中心在东部新城区，而且正沿着“通惠河”这条经济大动脉在延展，沿线商圈星罗密布，同时，通惠河与迎宾大道沿线连接内环与高速路沿线片区延展到万盛经济开发区经济走廊。
作为政府规划的綦江东部新城发展黄金走廊。如今各大地产巨头齐齐入驻，高端人群涌入，约三十六万人的居住需求正使得新城沿线片区正在建成适合休闲、购物、娱乐、宜居的区域。
本项目得益于綦江东部新城发展,紧邻通惠大道和滨河大道綦江最开阔的景观大道、结合高速与内环路沿线的交通利好，旁边兰花园与山体生态公园以及通惠河，是市民和游客休闲旅游的绝佳之地。作为綦江人的一块风水宝地，也是通惠之滨最靓丽的一道风景线。项目占位该区价值高地，打造綦江滨江经济与潮尚人居核心——双核时尚文化生活带，并以文化精神之力，成就城市之心，繁华之心、商业之心、时尚之心、人居之心。
2、商业环境
? 以綦江现有的商业状况及消费结构看，现有业态普遍滞后，需要得到全面的调整 ? 从商品结构、购物环境、商业形象甚至楼层分布，区域现有各大商场均缺乏准确
的定位和固定的客户群 ? 传统百货商品重复雷同，无产品特色且无市场价格标准。但东城新区发展，规划
的CBD商圈开发与发展，尤其红星国际广场与金融中心的建成，大型购物中心的填补，商业繁华不言而喻。 ? 綦江市场环境显然不能迎合社会及购买力的进步。
? 綦江旅游、休闲、娱乐商业市场落后，市民精神生活追求，特色消费匮乏，古剑
山独木难支 对整个商业市场进行分析后，结论如下：
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