发布时间 : 星期日 文章惠里（马）文化商业街项目分析报告2014816(1)-1 - 61 - 图文更新完毕开始阅读6d0466fe10a6f524cdbf85d1
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谁填补了綦江观光、度假、休闲、餐饮购物、中高端文化交易，谁就可以再綦江商业市场独领风骚。
3、商业街与商铺投资特点：
? 商铺投资稳定。租约期限，承租户的装修投资、赢利及长期规划，租金递增客观
保障收益。 ? 商业街增值。项目稀缺性、特定供应条件，随着商圈的发展成熟不断增值，价值
提升的同时租金不断增长
? 投资回报率较高。租金收益之外，商铺增值提高投资收益。
? 商铺投资潜力。商铺价格有较大上涨空间，伴随重庆商业，零售业、服务业蒸蒸
日上，金融机构、零售业对商铺的“圈地运动”。 ? 商业投资者。
做一个可信的投资方向和投资载体，吸引投资者的眼光。具有较高的素质与投资热点，灵活的市场应变能力和高超的推广策略。产品在结构、楼层分布、销售模式、经营方式及理念方面具有独有商业模式，并让专业的策略公司和专业的商业管理公司经营商业街。
三、项目市场分析
1、綦江房地产市场
在各房地产企业大力投资建设下，在旺盛的住房需求支撑下，房地产业达到未有的峰值，各项数据达到近几年最高值，市区房地产开发投资、商品房新开工面积、新建商品房供应、商品房销售分别同比增长，但是进入2014年6月以后受宏观经济调控的影响，市场进入以价换量的价格下行通道。
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2、房地产市场政策
1) 宏观调控加码 促房地产市场平稳健康发展
? 是加大土地供应，保持合理的普通商品住房用地供应规模； ? 是加快中小套型普通商品住房建设项目行政审批速度， ? 是认真落实国家有关财税政策，坚决抑制投资投机性购房； ? 是加快保障性安居工程建设，改善困难群众的住房条件； ? 是加强房地产市场管理，保持健康的房屋交易秩序； ? 是加大宣传力度，增加信息透明度。 2) 城市建设大步跨进 綦江进入大都市时代
? 东城新区建设，使綦江进入“环线时代”、“快速时代”的同时扩大了綦江城市发
展格局，使綦江楼市迈入大领域时代，
? 交通的便捷让原来的边远郊区都陆续成为房企开发热土，土地价值飙升。
3、 房地产土地市场（市场数据土地、货量、成交价格、面积等略）
1）、綦江房地产市场处在发展上升阶段:
各业态推出各业态推出各业态推出规划总体量 当前存量 体量 已售体量 未售体量 类别 业态 商业 40.9 16.5 229.9 32.8 10 55 24 3.2 0 67.8 1.4 0 0 0 1.9 0 0.37 0 0 0 0 0.7 0 8.02 0.56 0 0 0 38.4 16.5 170.12 31.96 10 55 24 面市项目 商务 高层 洋房 潜在项目 商业 高层 （7个项目）
洋房 ? 商品房形态单一.多为小高层、多层，而高层大量发展正待上升期。
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? 规划设计水平不高，整体规模较小，建筑布局多以简单围合为主，物业软件配置标准、
智能化设施、物业管理水平都比较低，舒适性难以保证。仅东城新区规模普遍较大，项目品质相应较高，带动人流从老区向大量新区转移。
? 綦江房地产市场整体营销水平落后，媒体素质普通较差，对消费引导能力不强。而东
城新区项目整体水平成为綦江风向标。 2）、房地产市场消费热点
? 居住区域上，由于开发区和老城区各具特色，认可度比较接近，但从未来发展趋
势来看，老城区仍是行政、商业、娱乐中心。
? 建筑形态上，多层与小高层市场为主导，目前高层不断很高市场认可度，其中高层、
多层住宅认可度最高。 3）、綦江房地产市场精品楼盘相对缺乏
由于受地块规模与产品形态同质化影响，綦江房地产市场相对缺少环境好，户型好， 性价比高的精品楼盘。而在消费市场上，相当部分经济实力比较强的消费者，换房意向是比较强的，期待着能提供有较好居住质量与配套完善的楼盘，这一市场契机项目应该着重把握。 4）、主力市场需求应该充分注重綦江受地域与人口因素限制，高端消费力有限，主力产品全盘引起市场需求主力，风险无疑比较大，而总价20-40万，以二、三房为主的市场主力需求是客观大量存在的，应当充分重视和把握。 5）、产品细节超越竞争对手是必要的
綦江一线项目在产品细节处理上，或多或少都存在一定缺陷，我们认为从技术上完全可以超越，而通过对消费问卷调查反映出消费者对此越来越重视，在产品细节上切实注重适度超前能够形成有效竞争力。 6）、成本控制非常关键.
綦江是一个县级城市，房价对购房者行为的非常大，要保证利润就必须对开发成本的有效控制，这主要运用三方面措施解决：一是充分考虑地质条件，控制基础成本；二是建筑景观风格简约能减少一些无效的成本投入；三是硬件配置和装修标准只宜适度超前。
4、总结：
? 建立合理的住房供应体系将成为下一阶段房地产市场调控的主要方向。 ? 土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立。
11 通惠里文化产业---惠里文化商业街项目可行性报告
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? 2015年楼市以“稳”为主，在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市
场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，2015年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。 1) 中高端商业市场发展个案
红星国际广场：红星国际广场商业总体坐落綦江东部新城，毗邻通惠大道和滨河大道，整个项目总建面100万方，总投资约50亿。拥有綦江最大的35万方双mall商业中心，包含6.5万的爱情海商业公园，7.5万方装饰艺术中心和4.5万方的特色商业步行街——玫瑰天街，以及13万方的写字楼和SOHO公寓。其中，总长750米、宽50米的玫瑰天街与双MALL形成十字金街，将一直连通到通惠河旁的滨河景观长廊。高端住宅产品“紫郡”在售，其中一期占地140亩，总建筑面积35万方。
2) 中高端物业特性：
? 中高端物业正处于发展阶段、市场开发量逐年上升，五星级酒店、甲级写
字楼、高端公寓市场存量少。商住混合办公现象普遍；区域市场价格参考少；
? 购物中心、商业街集中在商圈内，内环路、长虹路沿线近两年商业发展迅
猛；
? 住宅主力建筑区段约为55-160㎡，写字楼建面区段约为60-1200㎡之间，公
寓待开发中；
? 2014年开始商业地产供应、价格在大市场环境下有所上扬，写字楼、公寓
供应量小，租、售价格都出现了不同程度的上涨，但是进入2014年6月到2015年9月销售停滞不前，价格下行波动明显。
? 大量外地开发商入住綦江，就高层住宅的开发量持续增加。 3) 项目的发展背景及意义：
? 文化、旅游产业集中度、关联度较低，规模效应较差，已成为綦江文化旅
游产业发展的重大结构性问题。建设文化商业街对改善文化产业结构，形成产业规模效应意义重大。本项目的建设，对重庆、綦江地区乃至西南内地（原创）文化旅游产业的发展均有非常重大的推动意义。
? 本项目的建设为推动綦江、綦江东城新区通惠沿线全面建设，完善区域内
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