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对物业管理与养老服务的研究
左田
长沙民政职业技术学院
摘要：随着我国老龄化进程加快，家庭结构的变化，家庭养老和养老院养老已经不是中国养老的最佳方式。，物业管理开展社区养老有先天的政策、场所、信誉、信息、人员优势。抓住机遇，养老服务将推进物业管理行业转型，将物业管理与养老服务相结合起来创建美好的和谐社区、和谐社会。
关键词：社区养老；三位一体；全龄化社区养老；优势；突破点
据全国老龄委预测，到2020年，60岁以上的老年人口将达到2.4亿，约占总人口的16%。如何养老，已经成为一个严重的社会问题。同时，“4-2-1”（4个老人，夫妻2人，1个孩子）的家庭结构在我国日益成为普遍的现象，“空巢”家庭越来越多。人口老龄化，不仅造成用于老年人的社会保障费用大量增加，也引起家庭规模和家庭结构的变化。这种转变代表着社会进步，同时也对传统的养老模式带来了挑战。当前，我国养老模式可分为家庭养老和养老院养老两种。一般家庭难以承受家庭养老的人力成本，赡养者疲惫不堪。另外由于保姆的素质参差不齐，请保姆的效果也不很理想，保姆与老人产生各种矛盾纠纷的事情时常见诸媒体。随着两个人赡养四位老人现象的出现，这种家庭养老模式将越来越不适应当前社会。养老院模式曾一度被认为是现代社会最优的养老模式，但此模式存在社会成本巨大和资源严重不足。除此之外，大多数老年人并不愿意去养老院，因为老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到陌生的地方，开始和不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感。从中国国情和总体发展趋势上看，养老院模式也不可能成为中国养老的最佳选择。针对这种情形提出社区养老。
内涵与意义
社区养老服务是通过政府扶持、社会参与、市场运作，以家庭养老为核心，以社区服务为依托，以专业化服务为平台，以老年人生活照料、医疗康复、精神慰藉、文化娱乐等为主要内容，以上门服务和社区中心服务为主要形式，整合社会各方力量为老年人提供养老服务的模式。
优势
一、物业服务企业参与社区养老服务的配套服务优势
随服务意识的提高，物业企业近年来已致力于打造成熟的社区服务平台，如万科、保利、碧桂园等，均包括社区生活服务和社区基础保障服务两大板块，其中社区基础保障服务板块均包括社区养老模块，涵盖了助餐、助浴、助洁、助急、助医、助行、助乐等内容，采用特约服务方式，针对单一业主老人提供养老服务。因客观条件及政策限制，目前只有个别物业服务企业涉足社区日间照料中心、托老所、老年活动中心等群体养老项目，但以特约服务方式进行的养老服务已形成基本配套体系，为即将开展的社区养老服务群体项目夯实了基础。
二、物业服务企业参与社区养老服务的经营优势
住宅小区社区养老服务的空间来源主要为物业共用部位，根据《物业管理条例》第五十五条中规定 ，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”否则将承担相应的行政和经济处罚。因此利用物业共用部位进行经营不仅需要得到业主和业主大会同意，而且还要得到物业服务企业的同意，这就使得物业服务企业具备先天的经营优势。
三、物业服务企业参与社区养老服务的技术优势
近年来物业服务企业项目不断增多，打造社区服务平台的“互联网+”模式蔚然成风，手机APP、互联网、物联网已成为社区物业服务企业的支撑。除万科、长城等对APP的着力开发外，辽宁省本土物业服务企业也开始涉水这一领域，如沈阳天阳物业的“爱尚回家”社区电子商务平台、沈阳中盾稳科技公司开发社区电子商务平台等，均结合现有的社区配套服务体系，整合内外部服务资源，为小区业主提供包括养老、医疗保健需求、精神文化需求等社区综合经营服务。
分类
(一)三位一体社区养老服务模式
“三位一体”社区养老服务模式作为社区养老的创新模式，即以社区委员会为中心，以业主大会（业主委员会为其执行机构）为根本，以物业服务企业为服务平台，充分发挥物业服务企业一线服务作用且体现三方合力优势作用的社区养老服务模式。
以社区委员会为中心，在提供养老政策的咨询、指导和引入政府采购机制的同时，向物业服务企业购买社区养老服务，并代表政府监管物业服务企业的养老服务活动。
以业主大会（业主委员会）为根本，以物业服务企业为服务平台，即发挥物业服务企业的一线服务功能，挖掘物业服务企业的人力资源、技术、地缘等优势，为政府采购提供适合的社区养老服务产品，配合政府社区养老服务项目的顺利实施；通过与业主、业主委员会签订养老服务协议，向业主提供养老特约服务及综合经营服务，在促进物业服务企业的服务升级的同时，又保证社区养老服务项目的真正落实。
“三位一体”社区养老服务模式作为对现有社区养老服务模式的丰富和补充，充分发挥了政府配置市场资源的决定作用，体现了社区养老服务供应主体的协同化观念，即社区委员会、业主大会和物业服务企业三方相互合作，形成合力优势。业主大会提供养老服务设施的硬件基础；政府以采购服务方式，提供必要
的资金支持；物业企业提供人力与服务支持，保证了社区养老服务切实可行。
这种创新模式发挥了物业服务企业的一线作用，通过利用其管理服务平台的优势力量，使社区养老服务有所依托，为老年人提供方便、及时、高效的各项服务。社区委员会和业主大会的指导监督，利于社区养老服务社会化的推动；同时，政府采购、物业企业提供服务的模式保证了社区养老服务资金渠道的稳定。从物业管理方面看，既丰富了物业管理服务的内容，促进了物业服务企业的服务升级，又维护了业主与物业服务企业之间的关系，促进了社区和谐稳定。
(二)全龄化社区养老服务模式
“全龄化社区养老”是指老人住在家庭里继续得到家人照顾，同时由社区服务者为老年人提供养老服务，如开办老年餐厅、老年大学、便民中心、老年会所、家庭护理、生活照料和精神赡养等。 1.模式概念：利用物业服务在社区服务中占主导地位的优势，通过对养老设施、设备、场地等硬件的投入，通过服务调动并整合社区内外所有可用于老年人服务的力量和资源，通过社区养老服务网络构建平台，为老年人提供服务。 2.服务对象：在卓达社区居住的65岁及以上的老年人。
3.服务特点：老年人不脱离家庭、不脱离儿女、不脱离熟悉的生活环境，享受家庭养老所不能及，社会养老又做不到或做不好的照料服务，这是十分符合国情又符合老年人现实需要的养老服务模式。
4.服务原则：以公益为主，有偿为辅；以自愿选择为主，个别引导为辅；以平台服务为主，自行服务为辅；以精神关怀为主、物质帮助为辅。 5.服务内容
(1)家政服务类。一般包括：陪聊服务工、做饭小时工、玻璃清洁、纱窗清洗、居室开荒保洁、家私清洁保养、入户特约维修、家政保姆服务、物品搬运等。 (2)代购代办类。通常包括：搬家公司预约、火车票飞机票代订、免费理发预约、老年证件拍摄服务、鲜花预订、免费代订出租车、代购家庭生活用品、保健预约、保险代理、体检预约、社区医生预约、就医挂号、接送预订。
(3)家庭绿化类。可以包括：苗木代购、栽种；草坪代购、栽种；家庭绿化养护；小院绿化施工；绿化病虫害防治；树木修剪整形；小院绿地杂草、垃圾清理；废旧物品回收。
(4)便民服务类。主要包括：自行车打气、维修；电动车充电维修；钥匙托管；水、电、燃气卡代管代交服务；物品送家服务；书信、电子邮件代写代发、复印服务；送菜送饭上门。
重点突破
一、是加快养老服务紧缺人才培养。从业人员数量不足、专业技能较低、
缺少业务培训，使得居家养老服务面临严峻挑战。物业服务企业要参与居家养老服务，必须着眼于长远发展，加快紧缺人才培养，构建多形式、高标准、严考核、重素质、有激励的人才培养体系。要选拔一批乐于从事养老服务的从业人员，参加居家养老业务技能培训，着力培养管理学、老年医学、护理学、营养学、心理学等方面的专业人才；定期组织居家养老人员开展业务技能比武、劳动竞赛，提高从业人员的职业道德、专业知识、业务技能和服务水平；通过企业自培、市场
引进、公开竞聘、挂职锻炼等途径，培养一批居家养老服务专业人才，并对后备干部素质要求、选拔程序、带教方式、考核办法、提拔途径等作出规定，为企业转型发展和居家养老培育具有战略头脑、善于管理的高素质、职业化团队。
二、是构建居家养老联席会议机制。要发挥政府主导作用，构建居家养
老服务联席会议机制，加强民政、财政、税收、公安、房管、街道等职能部门之间的联动，对居家养老服务实施业务指导和监督考核。由民政、派出所、房管、街道、房产办事处、居委会、业委会、物业服务企业，共同组建社区居家养老管理委员会，委托物业服务企业实施居家养老服务，探索“政府部门主导、社会力量参与、家庭承担费用、物业企业实施”的养老服务模式。
三、是拓宽资金筹措渠道。不少地区将居家养老服务经费纳入政府财政
预算，但由于资金渠道单一，养老经费短缺，居家养老服务发展举步维艰。要解决养老经费短缺难题，除了加大财政支出、增加政府补贴外，还应拓宽资金筹措渠道，通过接受国内外企业捐款等途径，吸纳更多社会资本，设立居家养老服务专项基金，专款用于居家养老服务机
四、积极完善保险制度
助老养老是一项高风险的特殊服务，人生中约90%的疾病都发生在老年时期。老年人体质的脆弱性和老化过程中的不确定性，决定了哪怕摔倒等意外，都会导致轻则骨折、重则危及生命的严重后果。由于物业服务企业财力有限，往往无法承受因纠纷而导致的赔偿，甚至一次高额的赔偿就可用光企业数年的结余，更使长期苦心经营积累起来的品牌和声誉毁于一旦。因此须完善保险制度，积极推出老年人意外险种构补贴。
五、做好舆论宣传工作
物业管理开展居住小区助老养老服务，既是一项社会性很强的系统工程，也是一项民生民心工程；既是一道“难题”，更是一次“破冰”。必须从全局和战略的高度来把握认识,走出一条企业转型升级与助老养老服务相结合的发展新路。要帮助老年人树立现代积极的正面观念，认识到进入老年期是人生旅程必经的一站，老化虽不可逆转但可延缓；疾病虽不可治愈但可调适；工作虽不可继续但可参与。引导老年人树立现代化助老养老服务的消费理念，传递“空巢不空、独居不孤、欢乐常伴”的正能量。
当我们的物业服务企业真正建立起和谐养老社区，打造了一方的和谐与安宁时，那么地方政府也会为此将政策向这方面倾斜，届时，人们眼中美好的和谐社区、和谐社会的目标才能够真正实现。
参考文献
《物业管理条例》第五十五条中规定
中国物业管理公众号 2015年9月10号文/鲁捷；王粤钦；穆林林