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深圳市南山07-05&06&07号片区[高新技术区南地区]法定图则 No.NS07-05&06&007/01规划研究报告
高新区南区北片及南片东部有推平待建地（未划红线）135.44公顷。其中，北片七通一平施工完毕，南片正在施工。
市政公用配套设施现状一览表 表6
配套设施 用地面积（平方米） 位置 备注 深长红珠岭加油站 2412.1 深南大道旁 无用地手续 加德士加油站 2400.0 深南大道旁 粤海门加油站 3217.3 深南大道旁 消防站 776.3 高新技术工业村内 污水排海深大泵站 4279.0 后海大道旁
（七）、土地开发强度及建筑质量 1、土地开发强度
整个南区总建筑面积（包括已批未建）232.6万平方米，毛容积率为0.44。其中商业面积15.3万平方米，占2.92%；住宅面积76.3万平方米，占14.59%；教育科研办公建筑面积19.2万平方米，占3.67%；工业建筑面积100.5万平方米，占19.21%；其它建筑面积21.3万平方米，占4.07%。各部分土地开发强度如下表7。 2、建筑质量分类及其空间分布
(a) 一类建筑：一般指钢混、框架、砖混结构，建造时间较短（不超过十年），外观较好，不需改造装修即可良好使用的建筑。这类建筑原则上予以保留。
(b) 二类建筑：一般指钢混、框架、砖混结构，建造时间超过十年，外观较旧，需要改造装修才可使用的建筑。这类建筑经过改造可予以保留或拆除。
(c) 三类建筑：指那些砖木结构、临时建筑、简易棚等年代已久、外观已旧，已无法继续使用的砖混结构等类的建筑。这类建筑需拆除。
从空间分布上来说，一类建筑分布在深大校园的教学区和学生与教师的宿舍区、粤海门村、桂庙村住宅区、南山中心区北片、高新南区北片，二类建筑分布在桂庙村工业区及深大校办工厂区，三类建筑主要分布在桂庙村与南山中心区北片交界处。
分片区建筑量一览表（单位：万平方米） 表7
粤海门桂庙村南山中高新南高新南片区 深大片区 村片区 片区 心区北区北片 区南片合计 片区 东部 已批 247720 204450 - 763310 住宅面积 已建 198240 55300 57600 68323 78000 - 457463 已批 2500 143700 - 153190 商业面积 已建 6590 0 400 0 0 - 6990 公共设施已批 9295 184400 - 213165 配套面积 已建 19450 0 20 2460 9400 - 31330 已批 - 887005 23500 1005292 工业面积 已建 23017 5070 66700 - 258330 0 353117 教育科研已批 - 191500 - 191500 办公面积 已建 57840 0 0 - 9911 - 67751 已批 259515 1611055 23500 2326457 合计 已建 305137 60370 124720 70783 355641 0 916651
（八）、道路交通状况 1、外部道路
高新区南区的外部道路由深南大道、沙河西路、滨海大道、南油大道组成，其中深南大道、南油大道已建成，沙河西路与滨海大道正在施工。北部的深南大道是一条生活性城市主干道，双向六车道，红线宽度为135米；南部的滨海大道是客货两用的城市快速路，双向八车道，后海大道以西红线宽度为117米，以东为108米；东部的沙河西路也是客货两用的城市快速路，双向六车道，红线宽度为64米；西部的南油大道是南山区最重要的生活性城市主干道之一，双向六车道，荔园路以北的红线宽度为91.5米,以南为80米。外部道路总长度为9541.3米。详情见表8：
南区外部道路详情表 表8
道路名称 红线宽度长度（米） 机动车道数 道路级别 备注 （米） 4·
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深南大道 135 2792.2 双向六车道 生活性城市主干道 已建 滨海大道 117，108 2537.4 双向八车道 城市快速路 在建 沙河西路 64 2258.2 双向六车道 城市快速路 在建 南油大道 80，91.5 1953.5 双向六车道 生活性城市主干道 已建
2、内部道路
贯穿南区内部的城市主干道有科苑南路、白石路，城市次干道有高新南十道与科技南七路、科技南十一路、高新南四道，城市支路有科技南一路、科新南一道、科新南七道、高新南九路等九条路，支路以上级别已建的道路长度为19023.7米，路网密度为0.36公里/平方公里。具体的道路情况见表9：
南区内部道路网详情表 表9
道路道路名称 红线宽度长度机动车道数 备注 级别 （米） （米） 主干科苑南路 68 2041.5 双向六车道 在建 道 白石路 71 2869.5 双向六车道 在建 高新南十科苑南路以西 37 1818.3 双向四车道 未建 道 科苑南路以东 41 921.3 双向四车道 在建 次干科技南七白石路以北 44.5 808.4 双向四车道 已建 道 路 白石路以南 41 1266.9 双向四车道 在建 科技南十一路（铜鼓路） 21 425.7 双向四车道 已建 高新南四道（科苑南路以东） 56 1192.3 双向四车道 已建 高新南一道 21 1694.6 双向四车道 已建 高新南七科苑南路以西 21 413.6 双向四车道 已建 道 科苑南路以东 17 1108.3 双向两车道 已建 支路 高新南四道（科苑南路以西） 21 339.2 双向四车道 已建 高技南一路 21 820.9 双向四车道 已建 高技南九路 17 540.6 双向两车道 已建 高新南九道 40 942.0 双向四车道 在建
高新南十一道 40 885.3 双向四车道 在建 高新南环路 30 2753.6 双向两车道 在建 3、静态交通
南区内现在无社会公共停车场库用地及公交场站。
（九）、供电工程、电信工程 1、供电工程
规划片区内许多道路已经形成或已做施工图设计，其电力电缆沟也已经形成或已做施工图，该部分内容均按现状表示；已形成的道路或已做施工图设计的道路其电力电缆沟的设置和道路照明都较为完善。
2、电信工程
（1）、规划片区内部分道路已经形成或已做施工图设计，其电信管网也已经形成或已做施工图且较为完善。
（2）、规划片区内现有二座移动电话局，一座位于NS07-06-03-01地块，采用附设式，建筑面积3600 m2，产权属联通公司，另一座位于NS07-06-04-01地块，附设在厂房内，建筑面积2700 m2，产权属中国移动。
（3）、片区内现有二条微波通道，一条由小南山至塘廊山，另一条由蛇口至塘廊山。
（十）、给排水管网
本片区主要干道以及深南大道、科苑南路、滨海大道、沙河西路所围成的区域，均有现状或以设计给排水管道。
给水管道：深南大道、南油大道、滨海大道、沙河西路分别为DN800及DN600～800、2DN600、DN400～1000及DN600、DN600及DN800的市政给水管干管，规划区内主干道科苑南路、白石路均有2DN600的市政给水干管。沿白石路有DN1200的给水原水管经沙河西路接至深南大道。
污水管道：A2.8×1.8的污水排海箱涵自东向西沿白石路穿过，经后海路泵站提升后，
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排海箱涵断面为A2.5×1.5、A2.9×2.0,白石路南北两侧的污水均汇入污水排海箱涵。规划区内主干道沙河西路、科技南路、科苑南路分别设有A1.8×1.4、d300-1000、d300-700的污水管渠。
雨水管道：深南大道东侧的雨水由2A1.4×1.0的雨水箱涵直接排入大沙河；深南路西侧的雨水先进入科苑南路，再汇入白石路上的A2×4.2×1.6雨水箱涵，最后排入大沙河。滨海大道上的雨水由A2.8×1.2的雨水箱涵排入大沙河。白石路与滨海大道之间的雨水分别由A2×1.6×1.2、A2×2.0×1.2、A2×2.8×1.2三条雨水箱涵排入大沙河。 （十一）、燃气管网
本片区现状气源由位于本区外西南方向的南油气化站提供。片区外围北侧的深南大道、西侧的南油大道、南侧的滨海大道及东侧的沙河西路均有现状DN300的市政燃气干管，片区内部的主要道路也已敷设了燃气管道，管径为DN100～DN200。深圳大学园内有一现状DN150燃气干管穿越教师新村等生活区。
二、现状存在的问题及规划中不确定的因素 （一）、现状存在的问题
1、南区南片东部的市政道路管网建设与国际招标方案大相径庭，将造成国家投资的巨大浪费。南片东部已将科技大道、科园一路、科园二路、高科路、高技路的市政管网埋入地下，路面也已将近完工。但南片生活区的国际招标方案也被通过并审批完毕。在本次规划中，如何使国家的经济损失减至最小的同时为园区营造一个更好、更合理的环境是一个需要解决的问题。
2、新区南区北片的市政道路划分过细过密，给各家企业的管理、给高新区引进大规模企业带来不便。
3、粤海门村与桂庙村严重缺乏公共配套设施，环境较差。具体来说，两个村现在仅有邮电所一处，此外再无其它配套设施。没有一块公共绿地，桂庙村建筑密度高达48%。村民需通过深大内部道路、穿过交通量很大的南油大道，到1.5公里外的中小学校上学。
4、旧村违法乱建现象严重，急需改造。
5、南片西部的池塘污染较严重。由于桂庙村的工业企业径直将工业污水排入该水体，造成水体污染。
（二）、规划不可确定的因素
1、地铁五号线（蛇口-西丽）尚未进入规划阶段，其路线、运行形式、地铁站口均没有确定。
2、全市旧村改造政策尚未出台，本次法定图则将粤海门及桂庙村的改造留待以后专项规划进行研究。
第二部分 规划研究报告 一、规划依据
（一）、《深圳市城市总体规划（1996-2010）》(2000年) （二）、《南山区分区规划》(送审稿)
（三）、《深圳市高新技术产业园区土地利用规划》（1998年） （四）、《深圳市高新技术产业园区南区北片城市设计》（1998年） （五）、《深圳市南山中心区控制性详细规划》(1999年)
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（六）、《深圳市高新技术产业园区南区第五区详细蓝图设计》（1999年） （七）、规划设计要点及土地使用合同书（截止至1999年6月）
（八）、市规划国土局信息中心提供的地形图电子数据（1999年6月提供） （九）、《深圳市城市规划标准与准则》（SZB01-97） （十）、规划设计合同书
二、规划原则
（一）、与已批规划及周围城区进行有机衔接，使北片与南片生活区及周围城区能成为有机的整体。
（二）、工业用地划分弹性化，使之有利于管理与市场调节有机结合。
（三）、在保证交通顺畅的前提下，保持各工业分区相对独立、安静，适应高技术产业的环保与安全要求。
（四）、公共空间序列化，使绿化系统组成连续有序的整体。
三、已批规划评述
（一）、《南山区分区规划》
该规划给整个园区的功能定位为“以高新技术工业为主，相应配套部分住宅等配套设施。”给南区的人口指标定为3.7万人。
（二）、《深圳市高新技术产业园区土地利用规划》
高新南区是“未来重点发展电子、信息产业的区域，也是……集科研、开发、试制、培训、孵化、……创业、办公、信息及金融贸易与居住为一体的综合功能区。”未来在本区的人口为5.5万人（包括粤海门及桂庙村改造）。
原规划较好地将该区的功能进行了定位，功能布局合理，人口规模控制较好。但存在对绿地系统、空间序列未进行详细论述的不足。
（三）、《深圳市高新技术产业园区南区北片城市设计》
该规划已批。将北区的用地功能、绿地系统、空间序列及景观节点进行了较好的设计。
（四）、《深圳市南山中心区控制性详细规划》
该规划正在审批。将南山中心区北片的用地功能、绿地系统、空间序列及景观节点进行了较好的设计。
（五）、《深圳市高新技术产业园区南区第五区详细蓝图设计》
该规划已经市规划国土局城市设计处审批并通过。该规划住宅建筑面积为785500平方米，按100平方米/户、3.5人/户来计算，共容纳人口27493人。
该规划的缺点：
1、配套不完善(缺幼儿园三所、健康服务中心、垃圾收集站等)，达不到深圳市城市规划标准。
2、220KV变电站位置不合理，用地规模太小（只有3000平方米）。
四、已批设计要点分析
除深大及两个旧村外，该区已批用地中，住宅区均为95年后所批，工业用地均为93年后所批。其中，已批规划及设计要点的住宅面积1237670平方米（不包括深圳大学），工业面积910505平方米，办公面积74270平方米，科研面积147000平方米（不包括深圳大学）。除深大及旧村外，已批规划人口43238人。若加上深大13000人，规划将达56238人。
五、规划目标及功能定位
本次规划将高新南区定位为园林式、安全高效的集教育、科研、产品试制、孵化于一体的电子、信息产业区及管理、办公、展览、金融贸易、居住综合区。
具体来说，高新南区包含管理中心、商贸区（为该区企业配套的贸易区）、高新技术展览中心、高新技术科研区、教育区、孵化区、产品试制区、生活区。
六、用地布局与结构
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