发布时间 : 星期一 文章桂林两项目投资分析评判 - 图文更新完毕开始阅读78b6c6844431b90d6d85c747
桂林阳朔项目评判
桂林阳朔项目评判........................................................................................................ 1
一、广西桂林无线电五厂项目概况 ................................................................................... 2 二、桂林阳朔西街汽车站改造项目 ................................................................................... 2 三、项目建设、销售周期 ................................................................................................... 4 四、乙方公司基本情况（乙方资料不全） ....................................................................... 4 五、项目经济测算 ............................................................................................................... 5 六、乙方提出的合作模式 ................................................................................................. 11 七、合作模式评价及相应风险 ......................................................................................... 11 八、附：需乙方提供资料的邮件及回函 ......................................................................... 11
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一、广西桂林无线电五厂项目概况
地块位置：项目位于桂林市七星区，西邻羊角山景区、东邻东二环路、南邻二环路集贸市场、北邻老居民住宅区，
设计指标：占地22347㎡，地上建面积54732㎡，原有保留建筑3250㎡，新建51482㎡，其中商业7242㎡，住宅44000㎡；地下建筑面积13820㎡，总建筑面积65302㎡；容积率2.45。 产品类型：2层沿街底商，11层小高层；
项目手续：目前土地证为工业用地，土地证尚未转为商住用地；乙方未提供进行土地变性，商住开发的相关文件；
项目周边现状：周边北面、西面、南面现状为2-3层老居民住宅，南面为集贸市场，地块周边形象较差；
土地价格评判：乙方回复土地价格137万/亩；
我们认为：该地块住宅土地等级归类为三类-四类之间，基准地价104万/亩-143万/亩之间；且依据已成交土地价格判断，137万/亩相对合理； 产品销售价格：乙方提出住宅5800元/㎡，商业8000元/㎡；
周边2公里内二手房主要为多层，价格在5000-6500元/㎡；所在区域七星区高层新房均价在6945元/㎡。乙方所在七星区北面，且周边区域环境相对较差，因此，售价相对合理；
二、桂林阳朔西街汽车站改造项目
地块位置：共2个地块，属于地下用地改造项目；
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其中A地块位于阳朔县老汽车站原址，项目西邻叠翠路，东邻西街商业街，南邻蟠桃路，北邻景观湖区；
B地块位于阳朔公园腹地，西邻阳朔县民政局，东邻叠翠路，南邻蟠桃路，北邻阳朔公园；
设计指标：尚无规划，无方案，占地60亩（无用地红线），无地上建面，地下商业面积40000㎡，并提供450个停车位。 产品类型：地下商业+地下停车位
项目手续：目前无任何手续，据乙方答复已于2014年底交1000万的保证金；待筹措资金后用于本项目的开发；
项目周边现状：地面商业为1-2层的小面积商铺，无规划，商业形象差； 土地价格评判：乙方无法提供土地价格的确认依据，回复土地价格250万/亩，价格是同政府协商定夺。
我们认为：本项目无基准地价，且该地下用地在属阳朔尚属首例，依据近2年土地成交数据，阳朔土地出让面积每单在2000平米左右，地块小，较少有上万平米的土地出让，成交单价在150万/亩-250万/亩之间；若与政府协商为250万/亩，价格偏高，合理地下地价应为地上地价的1/3左右，83万/亩左右相对合理； 产品销售价格：西街汽车站改造项目地下商业售价4万/㎡，乙方无法提供周边可比地下商业的销售价格，仅回复阳朔没有商业地产开发项目，无法比对。 我们认为本项目周边二手商业售价在1万——2万元/㎡；且本项目周边无大型商业，无商业聚集效应，没有完善的地上商业带动，地下商业更难以独立发展。考虑商业的稀缺性，地下商业售价预计15000元/㎡；
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三、项目建设、销售周期
2个项目均是2015年11月启动，2017年10月销售完成，2个项目同时进行，并非乙方提出的2个项目联动、资金滚动开发。
四、乙方公司基本情况（乙方未提供相关证明文件）
桂林无线电5厂的土地使用权属为：广西万润投资置业有限公司
但乙方提供的公司资料并非无广西万润投资置业有限公司，反而提供以下2公司资料：
1、桂林吉康贸易有限公司注册资本200万
公司股东：蒙国琨 100万占比50%；谭文川100万，占比50%： 2、桂林顺达房地产开发有限公司注册资本：未知法人代表：谭文川 成立日期：2015 年8 月 3日乙方未提供股东构成及注册资本
回复三家公司同属一家，企业法人同属一人，股东构成全部一样。开发项目用顺达。
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