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基于AHP和模糊综合评价模型的房地产估价市场比较法研究
作者：张立新 韩珍珠 武文洋 来源：《价值工程》2016年第19期
摘要：市场比较法是进行房地产估价时应用最广泛的一种方法，AHP和模糊综合评价模型将模糊数学作为基础方法，基于交易实例因素差异量化的模糊性，对影响交易实例和待估房地产价格的所有因素进行量化处理，建立权重模糊集合和单因素评判矩阵，对影响交易实例价格的特征因素进行综合评判求解，改进了传统的市场比较法，使估价结果更加客观、科学地接近待估房地产的真实价值。
Abstract： The market comparison method is one of the most widely used methods for real estate appraisal. The AHP and fuzzy comprehensive evaluation model will be used as the basic methods of fuzzy mathematics， based on the fuzzy nature of the factors of transaction， the paper makes a quantitative treatment of all the factors affecting the transaction instance and the real estate price. A comprehensive evaluation is made on the factors affecting the price of the transaction， and the traditional market comparison method is improved， which makes the evaluation result more objective and scientific.
关键词：市场比较法；因素修正；模糊数学；交易实例
Key words： market comparison method；transaction instance；fuzzy mathematics；factor correction
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）19-0191-04 0 引言
房地产估价的四大基本方法有市场比较法、成本法、收益还原法和假设开发法，其中市场比较法是最常用也是最重要的反映房地产市场价值的评估方法。随着我国房地产市场交易的日益活跃，房地产估价行业迅速发展，交易数量不断增加，市场比较法的运用条件也越来越成熟。然而传统的市场比较法中，影响房地产价格的各种因素修正以及因素修正后确定待估价房地产的价值时主要依赖于估价人员的经验，主观随意性较大，估价质量难以保证，严重影响了市场比较法估价的精确度，阻碍了估价业的科学发展。本文运用AHP和模糊综合评价模型对交易实例的特征因素进行量化修正，并且引用模糊数学贴近度的概念，根据待估价房地产与可比实例的贴近度来确定权重，贴近度大的赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重，以提高估价的准确度，使估价结果更加接近待估房地产的真实价值。 1 市场比较法的应用及缺陷