发布时间 : 星期六 文章物业日常管理服务工作方案更新完毕开始阅读7bb4a54059eef8c75ebfb331
从设备故障产生的过程、时间来看，设备故障有随着时间的延长而逐渐磨损、疲劳、腐蚀、蠕变而产生的规律性故障；有因某种异常因素的作用，在设备任意运行时刻产生的突发性随机故障。
有发展期的规律性故障，如导轨、刹车片、密封环等磨损故障，通过观察、记录或预测故障发展的征兆，我们采用定期维修或状态维修的方式排除设备故障。
无发展期的规律性故障，如电器电子元件损坏、杆状零件的断裂等。如果故障点发生在重点设备的零部件上，直接危及到设备正常、安全运行，我们采取紧急维修的方式排除设备故障。如果故障点发生在非重点设备的零部件上，没有威胁到设备的正常、安全运行，我们采取事后维修的方式排除设备故障。
有发展期的突发性故障，典型的如轴承，由于磨损、疲劳、轴承的轨道、滚珠会产生微片剥落形成麻点，若不及时更换，在某时刻就会产生突发性故障，我们充分状态检测的手段，采用状态维修的方式排除故障。
无发展期的突发性故障，如在异常因素作用下（过载、过热、过流、冲击、断流等）瞬间及产生断裂、烧毁等突发性故障。根据设备的重要性程度、主备用情况采取紧急修理或事后更换修理。
5.4.4.2.3 维修类别
大修：按维修计划，对设备全部或大部分拆解，修复基准件、主运转件，更换或修复全部不符合技术要求的零件，修理、调整电气电子控制系统，更换老化的元器件，修复附属装置，整理翻新设备外观，恢复设备规定的技术状态，每三年进行一次。
中修：将操作维修人员的感官和专用检测仪器相结合，对设备进行有针对性、有目标的检查，获取设备故障发展过程的征兆，制定相应的维修计划，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构，必要时对基准件、主运转件进行局部修理、调整、校正，恢复修理项目的技术状态。通过设备中修，我们避免了定期维修（主要是大修）时，单纯依据设备累计运行时间，而忽略原始质量、运转条件、负荷率、维护保养优劣程度，按照常规经验或统一的修理周期结构及时间间隔安排大修造成的过剩修理（某些零部件技术状态尚好却安排了修理或更换）或设备修理（某些零部件技术状态已劣化却未安排修理或更换）“带病”运行的状态。每年
进行一次。
小修：除定期维护保养的全部内容外，针对巡检、定检发现的问题，更换或修复磨损件和已产生故障的元器件，调整、紧固运动件、连接件，恢复设备正常工作能力。
定期调整与安全性检测实验：定检调整即定期精度调整，对机械设备定期实施几何精度检查调整，检查调整运动部件运动相互配合间隙，以达到精度和稳定的要求。安全性检测实验是对动力设备和动力管线的要害部位和关键性能参数，按技术要求（规定的时间周期和性能参数指标）采取各种实验、测量和测试措施，以掌握动力设备及其系统在相邻两次计划修理期间的运行的可靠性和安全性，以及时发现隐患，预防事故发生。
5.4.5 东方富田分系统设备管理 5.4.5.1 供配电管理
5.4.5.1.1 每日保养维修由设备责任人巡视检查一次并记录。
5.4.5.1.2 每周由设备责任人维护保养一次如下项目：动力和公共照明配电箱、低压配电室及环网柜外表除尘、配电室室内射灯、路灯、出入口应急指示灯；各电器设备运行是否正常。并做好记录。
5.4.5.1.3 每月保养维修
由设备责任人维护检修一次如下项目并记录。
5.4.5.1.3.1 紧固动力配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。
5.4.5.1.3.2 检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备。 5.4.5.1.3.3 检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。 5.4.5.1.4 年度保养维修
5.4.5.1.4.1 由设备班长组织设备责任人紧固所有配电箱开关、母排螺栓、详细检查、测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作 检修记录。
5.4.5.1.4.2 管理处经理审核检修记录，检修记录存档。 5.4.5.2 电梯系统管理
5.4.5.2.1 为确保电梯安全运行，对电梯进行管理维护和检查，管理处应设专职人员负责，委托有资格的专门检修和保养电梯的单位维修保养。
5.4.5.2.2 进行维修保养和检查的专职人员，应有实际工作经验和熟悉维修、保养要求。
5.4.5.2.3 维修人员应每周对电梯的主要安全设施和电气控制部分进行一次检查。
5.4.5.2.4 电梯委保单位在管理机电专业人员监督下按合同要求进行保养维修。并作好相关记录。 5.4.5.3 消防监控系统管理
5.4.5.3.1 消防监控管理人员必须执证上岗，熟悉建筑物消防监控系统的性能、用途；懂原理、懂操作、懂安全规范，掌握系统的运作状况，要求精心维护保养，使之处于正常完好状态。
5.4.5.3.2 消防监控中心24小时值班，值班人员应按照管理要求进行巡查，并做好巡查记录，发现问题及时处理，处理不了的及时上报管理处。
5.4.5.3.3 消防监控系统由专职人员负责管理和值班，非值班人员禁止操作。值班人必须做好值班记录，认真执行交接班制度。
5.4.5.4 给排水管理
5.4.5.4.1 了解建筑物的供水系统，掌握管线分布、水箱、水泵开关总挚安装位置，严格执行给排水设备维护保养制度，为业主提供正常的工作生活用水和消防用水。
5.4.5.4.2 按管理要求及要点定期巡视水泵运转情况，检查地下水池水位及塔楼水箱水位严防跑、冒、滴、漏，发生供水故障应及时发出通知，告诉受影响业主，同时进行抢修，尽快恢复供水。
5.4.5.4.3 消防供水设备、线管应经常检查，如有损坏，应立即检修，禁止使用消防水管作其它用途，确保消防设施完整无损。
5.4.5.4.4 经常巡视用水终端，做好节约用水措施。 5.5 公共秩序维护管理
东方富田管理处将充分运用利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高品位、高水准的公共秩序维护管理，杜绝任何影响物业正常工作的行为，确保物业管理区域内的治安管理、车辆管理、消防管理并做好物业管理区域内的公共秩序防范工作，维护正常的工作、生活秩序，为业主/物业使用人提供优质的公共秩序服务。树立该物业的公众形象。
5.5.1 公共秩序维护管理原则
坚持“外弛内张”、技防与人防相结合的原则； 5.5.2 公共秩序维护管理的内容与方式 5.5.2.1 公共秩序维护管理内容
5.5.2.1.1 治安管理：主要是防盗、防各种破坏活动，防止任何影响身心健康和环境的行为。
5.5.2.1.2 消防管理：设立防火工作负责小组，全力配合相关部门防火及防止各种自然灾害。
5.5.2.1.3 交通管理：维护物业内交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。
5.5.2.1.4 突发事件处理：制定各类突发事件处理应急措施方案。 5.5.2.2 公共秩序维护管理方式
公共秩序维护管理的方式以秩序员、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。东方富田秩序岗位设置以填补技防盲点为准则，根据物业的实际情况，设置门岗和流动岗，流动岗哨按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的公共秩序维护管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发性事件的临时性处置、管制，并在该物业的公共秩序维护管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。
5.5.3 组织建设
组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，以确保服务辖区的安全、有序。
5.5.3.1 秩序员从优秀的退伍军人或警察学校学生中挑选。
5.5.3.2 秩序员队伍实行准军事化封闭式管理，组织军事体能、消防专业技能车辆疏导指挥、训练，部门、公司定期组织考核。
5.5.3.3 严格执行请销假制度和交接班制度。
5.5.3.4 建立应急分队值勤制度。在节日庆典或有重要保卫任务时，全体待命。