发布时间 : 星期六 文章房地产企业会计核算（全解） - 图文更新完毕开始阅读7d00bf1a59eef8c75fbfb36f
定的标准(房屋占地面积)将其分配计入开发产品成本对象、投资性房地产、固定资产等。
如果企业开发商品房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“生产成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“库存商品”账户。待使用土地开发房屋时，再将这部分土地所应负担的开发成本，从“库存商品”账户转入“生产成本——房屋开发成本”、“在建工程”等账户。 (二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 1．土地开发成本核算对象的确定
为了既有利于土地开发成本的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；
对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 2．土地开发成本项目的设置
企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。
企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。 根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：
土地征用及拆迁补偿费批租地价：土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。
前期工程费：前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。
基础设施费：基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信等设施费用。
开发间接费：开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发问接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 (三)土地开发成本的核算
企业在土地开发过程中发生的各项支出，自用土地开发支出在“生产成本——房屋开发成本”账户核算，商品性土地开发支出均应通过“生产成本一一土地开发成本”账户进行核算。
对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期_[程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账。对于自用土地开发支出，借记“生产成本一一房屋开发成本”，贷记“银行存款”、“应付账款’’等科目；对于商品性土地开发支出，借记“生产成本——土地开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。
发生的开发问接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于会计期末再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发问接费，应记入“开发成本一土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
【例5—8】 中联房地产公司在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出，见表5—2。 表5-2 单位：元 项目 商品性土地 自用土地 合计 支付征地拆迁费 支付前期工程费 应付基础设施费 分配开发间接费 合计 (1)用银行存款支付征地拆迁费时。 借：生产成本——土地开发成本 78000 ——房屋开发成本 72000 贷：银行存款 150000 (2)用银行存款支付前期工程费时。
借：生产成本——土地开发成本 20000 一一房屋开发成本 18000 贷：银行存款 38000 (3)应付基础设施费时。
借：生产成本——土地开发成本 25000 ——房屋开发成本 l8000
78000 20000 25000 10000 133000 72000 18000 18000 108000 150000 38000 43000 10000 241000 贷：应付账款——应付工程款43000
(4)分配应计入商品性土地开发成本的开发间接费用时。 借：生产成本——土地开发成本 10000 贷：开发间接费用 10000
同时应将各项土地开发成本分别记入土地开发成本、房屋土地开发成本明细分类账。 (四)已完土地开发成本的结转
已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。
对于商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“生产成本——土地开发成本”账户的贷方转入“库存商品——土地”账户的借方。
对于为开发房屋而开发的自用土地，在开发完成后，应将其实际成本自“生产成本——房屋开发成本——待分摊成本”账户的贷方转入“生产成本——房屋开发成本——成本对象”、 “在建工程”等账户的借方。
【例5-9】 续上例，中联房地产公司商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002000元，应作如下分录入账：
借：库存商品——土地 1002000
贷：生产成本——土地开发成本 1002000 二、代建工程开发成本的核算
代建工程是指房地产企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。
房地产企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“生产成本——代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”或“原材料”、“应付职工薪酬”、“开发间接费用”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本——代建工程开发成本”科目的贷方转入“库存商品”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入“主营业务成本”科目的借方。
【例5-10】 中联房地产公司接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300000元，前期工程费160000元，应付基础设施工程款540000元，分配开发间接费用80000元。
(1)在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账： 借：生产成本——代建工程开发成本 1080000 贷：银行存款460000
应付账款——应付工程款 540000 开发间接费用80000
(2)道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账： 借：库存商品——代建工程 1080000
贷：生产成本——代建工程开发成本 1080000
第五节开发产品成本的结转
一、计算各成本核算对象的开发总成本 (一)计算总成本的原则
房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点：
房地产企业在结转完工开发产品成本前，要和企业内部各业务部门沟通，确认是否还有应该属于待结转产品承担的成本还没有发生的情况，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。
在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的配套设施。如有应支未支的报批报建项目，应根据相关收费文件和收费标准等规定进行预提。对项目规划应该建设而计划在后期项目建设的应在本期分摊的配套设施等成本支出，应该按照成本分摊原则进行预提。
对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。 (二)成本预提
1．配套设施成本的预提
(1)预提范围：非营利性配套设施将发生的费用可以预提。但营利性配套设施将发生的费用不得预提。 (2)预提条件：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。 (3)预提时间：应在结转房屋等开发产品时预提。 (4)预提依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本(或计划成本)合计×100％
式中，应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。 2．开发产品成本的预提
(1)预提范围：会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本，如果此
时项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。 (2)预提时间：一般在确认收入或资产投入使用时预提。
(3)预提依据：由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。 3．报批报建费用的预提
应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 4．预提费用的核算
成本预提在“应付账款——预提费用”科目核算。该科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整，对已经计提的折旧不再调整。
发生预提情况时，按预算成本或相关合同和收费文件规定标准，借记“生产成本”科目的相应明细科目，贷记“应付账款——预提费用”。实际发生时，借记“应付账款一预提费用”科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目。实际结算时，按实际结算大于预提成本之间的差额，借记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“库存商品”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等科目；按实际结算小于预提成本之间的差额，借记“应付账款——预提费用”科目，贷记“主营业务成本”、“投资性房地产”、“库存商品”等科目。 (三)成本核算对象总成本计算表
成本核算对象的成本归集完后，需要确定哪些成本核算对象是开发产品，哪些不是开发产品。 不是开发产品的成本核算对象就是非营利性公共配套设施，其发生的各项费用支出属于待分摊配套设施成本(共同成本)，其归集的成本按照受益原则和配比原则分摊到开发产品中。不是开发产品的成本核算对象(非营利性公共配套设施)之间不再确定分摊关系，其成本直接分摊到开发产品中去。是开发产品的成本核算对象发生的各项费用支出属于不需再分摊成本，其归集的成本无须再进行任何分摊。
房地产企业在结转开发产品成本时，先通过成本的归集和分配，确定各成本核算对象的开发总成本，然后，再将不是开发产品的成本核算对象中归集的成本按照建筑面积法分摊到开发产品中，最终确定开发产品的开发总成本。在实际操作中，房地产企业一般采用成本核算对象成本明细表来完成这一过程。如表5-3所示。 表5—3 成本核算对象成本明细表 单位：元 成本类别 不需再分摊成本 待分摊配套设施成本 合计 分摊方法 (共同成本) 简要说明 一级 二级 多层 高层 公寓 学校 幼儿园 会所 土地征用及拆迁 补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 待分摊学校 配套设幼儿园 施成本(会所 共同 合计 成本) 成本合计 建筑面积(平方 米) 单位建筑面积成 本 销售面积(平方 米) 单位销售面积成 本 二、结转完工开发产品成本 开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制库存产品成本明细表，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，使用的面积要和测绘部门出具的实测面积一致。
库存产品的分类要根据核算对象的划分和实际核算需要进行确定。库存产品成本明细表作为开发产品成本结转为库存产品成本的依据，结转时借记“库存商品”科目的相关明细科目，贷记“生产成本”科目的相关明细科目。“生产成本”科目的期末余额反映在产品的实际成本。
(一)库存商品的科目设置
房地产企业的产成品通过库存商品科目核算。库存商品是指建造完成后以备出售、出租的开发产品。
为区分不同用途开发产品的成本，实现不同开发产品的销售收入和发生的成本准确配比，应该按照开发产品的不同类别在“库存商品”科目下设置“已完工开发产品”和“出租开发产品”两个二级明细科目，在明细科目下按照项目，分期、分产品进行辅助核算。
“出租开发产品”是指根据经营需要短期(一般不超过一个年度)
作为出租用途，以后再对外销售的开发产品。此处的开发产品不计提折旧。
“已完工开发产品”核算出售开发产品、投资性房地产开发产品、自持经营开发产品等内容。 (二)库存产品成本明细表
库存产品明细表的格式如表5—4所示。
表5—4 库存产品成本明细表 单位：元 产品名称 成本项目 多层 高层 公寓 合计 土地征用及拆迁补 偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 成本合计 建筑面积(平方米) 单位建筑面积成本 销售面积(平方米) 单位销售面积成本 三、结转开发产品销售成本
会计期末根据收入确认原则分产品确认实现的销售收入和销售面积，同时根据实现的销售面积结转相应的开发产品销售成本。
结转的某已实现销售开发产品成本＝实现的销售面积×该开发产品单位面积成本
账务处理为：借记“主营业务成本”科目，贷记“库存商品”科目。结转销售成本时，编制销售产品成本明细表，该表详细登记实现销售的每套房源信息，如表5-5所示。 (一) 销售产品成本明细表
表5-5 销售产品成本明细表
项目分期： 面积：平方米金额单位：元 项目档案 公寓 车位 底商 合计 备注 本期总面积 本期总成本 单位成本 待结转总面 积 待结转总成 本 本次结转面 积 本次结转成 本 未结转总面 积 未结转总成 本 未结转比例 实测面积