发布时间 : 星期一 文章房地产企业会计核算（全解） - 图文更新完毕开始阅读7d00bf1a59eef8c75fbfb36f
【例2-4】 2009年6月17日，中联房地产公司员工刘利报销出差费用800元，根据差旅费报销单填制付款凭证，会计分录如下：
借：管理费用——差旅费800 贷：库存现金800 (二)库存现金的明细分类核算
明细分类核算是通过设置现金日记账进行的。现金日记账是反映和监督现金收支结存的序时账，必须采用订本式账簿，并为每一账页顺序编号，防止账页丢失或随意抽换，也便于查阅。
现金日记账一般采取收、付、存三栏式格式，由出纳人员根据审核后的原始凭证或现金收款凭证、付款凭证逐日逐笔序时登记；对于从银行提取现金的业务，一般编制银行存款的付款凭证，并据以登记现金日记账。每日终了应计算本日现金收入、支出的合计数和结存数，并同实存现金进行核对，做到日清月结，保证账款相符。
所有的收付款凭证应由出纳人员送交会计人员，作为登记总分类账的依据。总分类账户中“库存现金”科目余额应与现金日记账的余额相等。 (三)库存现金盈亏的核算
为了保证企业库存现金的安全，房地产企业要定期对出纳员保管的库存现金进行盘点核对，如果出现短缺、溢余的情况，要通过“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目进行核算。
“待处理财产损溢”科目核算房地产企业在清查财产过程中查明的各种财产盘盈、盘亏和毁损的价值。通常设置两个明细科目，即“待处理固定资产损溢”、“待处理流动资产损溢”。库存现金的盈亏应通过“待处理流动资产损溢”明细科目进行核算。待处理财产损溢在未报经批准前与资产直接相关，在报经批准后与当期损溢直接相关。
盘盈的库存现金，借记“库存现金”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。盘亏的库存现金，借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“库存现金”科目。
盘盈的库存现金，按管理权限报经批准后处理时，借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。盘亏的库存现金，按管理权限报经批准后处理时，借记“其他应收款”、“营业外支出”等科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。库存现金的盈亏，应查明原因，在期末结账前处理完毕，处理后“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目应无余额。
【例2—5】 2009年6月20日，中联房地产公司财务部对库存现金盈点时，发现库存现金短缺3000元，并及时向公司领导报告，在未查明原因前，会计分录如下：
借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 3000 贷：库存现金 3000
【例2—6】2009年6月21日，中联房地产公司财务部对库存现金短缺3000元的原因进行调查，查明是属于出纳员私自挪用库存现金造成的，会计分录如下： 借：其他应收款 3000
贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 3000
【例2—7】 2009年6月25日，中联房地产公司财务部对库存现金盈点时，发现库存现金溢余1000元，并及时向公司领导报告，在未查明原因前，会计分录如下： 借：库存现金 1000
贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 1000
【例2—8】 2009年6月26日，中联房地产公司财务部对库存现金溢余1000元的原因进行调查，查明是属于无法支付的原因造成的，会计分录如下：
借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 1000 贷：其他应收款 1000 (四)备用金的核算
备用金是指房地产企业财务部门按照内部规定拨付给其所属单位、部门或个人周转使用的现金。房地产企业根据自身管理要求，对备用金可以单独设置“备用金”科目，也可以在“其他应收款”科目中设置明细科目进行核算。
房地产企业为了方便经营，一般都会拨付给营销部门和工程部门一定额度的备用金，使用备用金的部门定期报销，由财务部门及时补足备用金额度。
【例2—9】 2009年6月28日，中联房地产公司财务部对其下属的营销部实行备用金制度，拨付备用金20000元，会计分录如下：
借：备用金——营销部 20000 贷：库存现金 20000
【例2-10】 2009年6月30日，中联房地产公司营销部在6月份共使用备用金15200元，并持相关报销单据向公司财务部报销费用。财务部经审核并以库存现金补足营销部备用金额度，会计分录如下： 借：销售费用 15200 贷：库存现金 15200 二、银行存款的核算
银行存款是指房地产企业存放在银行和其他金融机构的货币资金。按照国家现金管理和结算制度的规定，每个企业都要在银行开立账户，称为结算户存款，企业通过该账户办理现金的存取款业务和与其他单位之间的收支业务。 银行存款的核算，分为总分类核算和明细分类核算。
(一)银行存款的总分类核算
银行存款的总分类核算是通过设置“银行存款”科目进行的。“银行存款”是资产类科目，借方反映银行存款的增加，贷方反映银行存款的减少，本科目期末借方余额，反映房地产企业存在银行或其他金融机构的货币资金。 房地产企业将货币资金存入银行或其他金融机构，借记“银行存款”科目，贷记“库存现金”、“预收账款”等科目；从银行或其他金融机构提取和支出货币资金，借记“库存现金”、“生产成本”等科目，贷记“银行存款”科目。
房地产企业涉及银行存款增加的业务，主要包括： 将企业收取的现金存人银行或其他金融机构； 收取客户用转账方式支付的可售物业售房款； 收取客户用转账方式支付的持有物业租金。
房地产企业涉及银行存款减少的业务，主要包括支付地价、工程等成本类支出以及费用和税金类支出。
【例2-11】 2009年6月9日，中联房地产公司取得购房客户交存的一张金额为100万元的转账支票，财务人员及时将其存入公司开户银行。根据进账单、发票记账联填制收款凭证，会计分录如下： 借：银行存款 1000000
贷：预收账款 1000000
【例2-12】 2009年6月12日，中联房地产公司将其开发并持有的购物中心物业一层出租给天美公司，按照租赁合同，天美公司当日通过电汇形式将租金200万元汇入中联房地产公司的开户银行。中联公司应根据开户银行出具的入账通知、公司所开发票的记账联填制收款凭证，会计分录如下： 借：银行存款 2000000
贷：其他业务收入 2000000
【例2-13】 2009年6月19日，中联房地产公司通过电汇形式向国友建筑公司支付工程进度款500万元，中联公司应根据电汇回单及国友公司提供的发票填制付款凭证，会计分录如下： 借：生产成本 5000000
贷：银行存款 5000000
【例2-14】 2009年6月22日，中联房地产公司为支付广告费，向一佳广告公司开出了一张金额为20万元的转账支票。中联公司应根据支票存根及一佳广告公司提供的发票填制付款凭证，会计分录如下： 借：销售费用——广告费 200000 贷：银行存款 200000 (二)银行存款的明细分类核算
明细分类核算是通过设置银行存款日记账进行的。银行存款日记账是反映和监督企业银行存款收支结存的序时账，必须采用订本式账簿，并为每一账页顺序编号，防止账页丢失或随意抽换，也便于查阅。
房地产企业应当按照不同的开户银行和其他金融机构、不同的存款种类，分别设置银行存款日记账。银行存款日记账一般采取收、付、存三栏式格式，由出纳人员根据审核后的原始凭证或银行存款收款凭证、付款凭证逐日逐笔序时登记。每日终了应结出余额，银行存款日记账应定期与银行对账单核对，至少每月核对一次。月末，企业银行存款账面余额与银行对账单之间如有差额，应按月编制“银行存款余额调节表”，并调节相符。
所有的收付款凭证应由出纳人员送交会计人员，作为登记总分类账的依据。总分类账户中“银行存款”科目余额应与银行存款日记账的余额相等。 三、其他货币资金的核算
其他货币资金是指除现金、银行存款以外的其他各种货币资金。其他货币资金包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、存出投资款和在途货币资金等。
外埠存款是企业到外地进行临时或零星采购时，汇往外地银行开设采购专户的款项。
银行汇票存款是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据，在尚未办理结算之前的票据存款。
银行本票存款是指企业为取得银行本票按规定存入银行的款项。企业办理银行本票，需将款项交存开户银行。本票存款实行全额结算，本票存款额与结算金额的差额一般采用支票或其他方式结清。
信用证保证金存款是指采用信用证结算方式的企业为开具信用证而存入银行信用证保证金专户的款项。 信用卡存款是指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。 存出投资款是指企业已存人证券公司但尚未进行投资的资金。
在途货币资金是指企业与所属单位或上下级之间汇解款项，在月终尚未到达，处于在途的资金。 (一)房地产企业的其他货币资金
由于所处行业的特点不同，房地产企业不同于生产或商业企业，一般不存在外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、存出投资款等其他货币资金。而房地产企业的其他货币资金主要体现为以下几类：
按揭贷款保证金。购房人用贷款购买商品房的，由房地产企业提供阶段性保证担保，并按贷款总额的一定比例存入贷款银行，作为按揭贷款保证金，待产权证办妥完成抵押登记，结束保证担保责任后，房地产企业可以办理保证金使用手续。
银行承兑汇票保证金。银行承兑汇票保证金是指向银行申请开具承兑汇票时，银行对申请企业所收取的一定金额
的保证金。
在途货币资金。在途货币资金是指企业与所属单位或上下级之间汇解款项，在月终尚未到达，处于在途的资金。 对于房地产企业来讲，一方面，收取银行按揭款是销售回款的主要渠道；另一方面，房地产企业为了融资的需要，往往以银行承兑汇票方式对外支付工程款或设备款。因此，按揭贷款保证金和银行承兑汇票保证金是房地产企业货币资金的重要组成部分。
(二)房地产企业其他货币资金的核算
为了单独反映房地产企业其他货币资金的收入、付出和结存情况，应设置“其他货币资金”账户进行核算。该账户为资产类账户，借方登记其他货币资金的增加数；贷方登记其他货币资金的减少数；期末借方余额，反映其他货币资金的结存数。
在该账户下，根据房地产企业的特点，应设置“按揭贷款保证金”、“银行承兑汇票保证金”、“在途货币资金”等明细账户，进行明细核算。 1．按揭贷款保证金的核算
房地产企业在收到按揭贷款银行出具的入账通知时，按进入企业按揭贷款结算户的金额，借记“银行存款”科目，按进入企业按揭贷款保证金户的金额，借记“其他货币资金——按揭贷款保证金”科目，按银行发放的按揭贷款总额，贷记“预收账款”等科目。
当按揭贷款购房人所购商品房产权证办理完成，并办理了抵押登记，按揭贷款银行将保证金转入按揭贷款结算户后，根据转入金额，借记“银行存款”科目，贷记“其他货币资金——按揭贷款保证金”。
【例2—15】 2008年6月22日，中联房地产公司收到银行发放的购房人李宏按揭贷款总计70万元，其中按揭贷款结算户收到63万元，保证金户收到7万元(保证金比例为10％)。应根据按揭贷款银行开具的入账通知填制收款凭证，会计分录如下：
借：银行存款 630000
其他货币资金——按揭贷款保证金 70000 贷：预收账款 700000
【例2-16】 2009年6月30日，中联房地产公司为购房人李宏办理了商品房产权证，并办妥了按揭贷款银行的抵押登记手续。银行将按揭贷款保证金7万元，由按揭贷款保证金账户转入按揭贷款结算户。应根据按揭贷款银行开具的转账通知填制收款凭证，会计分录如下： 借：银行存款 70000
贷：其他货币资金——按揭贷款保证金 70000 2．银行承兑汇票保证金的核算
房地产企业开出银行承兑汇票，按银行承兑汇票票面金额，借记“生产成本”、“应付账款”等科目，贷记“应付票据”科目。按交付的银行承兑汇票保证金金额，借记“其他货币资金——银行承兑汇票保证金”科目，贷记“银行存款”科目。
银行承兑汇票到期，按房地产企业支付的票款，借记“应付票据”科目，按从银行承兑汇票保证金账户支付的金额，贷记“其他货币资金——银行承兑汇票保证金”科目，按从企业其他银行账户支付的金额，贷记“银行存款”科目。 【例2-17】 2009年1月5日，中联房地产公司向银行申请开具了一张面额为100万元的银行承兑汇票，用于支付工程款。并按约定，向银行交付了50％，即50万元的保证金。应根据相应手续填制付款凭证，会计分录如下： 借：生产成本 1000000
贷：应付票据 1000000同时，
借：其他货币资金——银行承兑汇票保证金 500000 贷：银行存款 500000
【例2-18】 2009年7月4日，中联房地产公司开具的银行承兑汇票到期，银行收到贴现银行转来的账单，从中联房地产公司的基本户中扣划50万元，从保证金户扣划50万元。企业应根据相应手续填制付款凭证，会计分录如下： 借：应付票据 1000000
贷：银行存款 500000
其他货币资金——银行承兑汇票保证金 500000 3．在途货币资金的核算
在途货币资金的核算一般只在月末结账时进行。企业收到所属单位汇出款项的通知，但未收到开户银行收账通知的款项，属于在途货币资金。在月末结账时，企业应借记“其他货币资金——在途货币资金”账户，贷记有关账户；待下月初收到汇入款项时，再借记“银行存款”账户，贷记“其他货币资金——在途货币资金”账户。由于在途货币资金属于银行之间划拨款项时间差所引起，在途时间不会很长，月中发生的在途款项，可以不进行账务处理，以简化核算手续。
【例2—19】 2009年6月30日，中联房地产公司收到集团总部汇出款项通知，已汇出款项5000万元，但中联公司开户银行当天未收到该款项。应根据集团总部汇出款项通知填制收款凭证，会计分录如下： 借：其他货币资金——在途资金 50000000
贷：其他应收款——内部往来 50000000
【例2-20】 2009年7月2日，中联房地产公司收到汇款时，根据银行通知编制如下会计分录： 借：银行存款 50000000
贷：其他货币资金——在途资金 50000000
第二节职工薪酬的核算
一、职工薪酬的概念和内容
职工薪酬是指房地产企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。 职工薪酬的范围如下：
职工工资、奖金、津贴和补贴 职工福利费。
医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费。其中，养老保险费包括按国家规定的标准向社会保险经办机构缴纳的基本养老保险费，以及按企业年金计划向企业年金基金相关管理人缴纳的补充养老保险费。以购买商业保险形式提供给职工的各种保险待遇，也属于职工薪酬。 住房公积金。
工会经费和职工教育经费。
非货币性福利。包括企业以自产产品发放给职工作为福利、将企业拥有的资产无偿提供给职工使用、为职工无偿提供医疗保健服务等。
因解除与职工的劳动关系给予的补偿。
其他与获得职工提供的服务相关的支出。 二、工资及相关职工薪酬的核算
职工薪酬中最基础的内容是工资。工资包括一切构成工资总额的部分，如工资、奖金、津贴和补贴等。另外，与工资相关的职工薪酬还包括社会保险费和住房公积金。 (一)工资的计算方法
1．一般情况下工资的计算
应付月工资＝月标准工资－缺勤工资 缺勤工资＝日标准工资×缺勤天数 日标准工资＝月标准工资÷月标准工作日 月标准工作日为21．75天 2．特殊情况下工资的计算 工伤工资：全额支付。 病假工资：按一定比例支付。 事假工资：无工资。
法定假日工资：全额支付。 加班工资：按一定倍数支付。
【例2-21】 中联房地产公司实行的是固定月薪制，某员工固定月薪为2600元，2009年5月份该员工请事假4天。计算该员工5月份工资。
(1)计算该员工目标准工资：
目标准工资＝2600÷21．75＝119．54(元) (2)计算该员工缺勤工资：
缺勤工资＝119．54×4＝478．16(元) (3)计算该员工5月份工资：
应付月工资＝2600－478．16＝2121．84(元) (二)会计科目设置
设置“应付职工薪酬”一级科目，在其下根据工资、社会保险费、住房公积金等，设置二级科目，分别为：“应付工资”、“应付社会保险费”、“应付住房公积金”等。
房地产企业中营销部门人员职工薪酬在“销售费用”科目核算；其他部门人员职工薪酬在“管理费用”科目核算。
(三)会计核算方法
1．计提工资及相关职工薪酬的核算
计提当月职工薪酬时：借记有关成本费用科目，贷记“应付职工薪酬——应付工资”科目。营销部门的工资及相关职工薪酬在“销售费用”科目核算，其他人员的工资及相关职工薪酬在“管理费用”科目核算。
计提当月社会保险费时：对于企业承担部分，借记有关成本费用科目，贷记“应付职工薪酬——应付社会保险费”科目。对于个人承担部分，借记“应付职工薪酬一一应付工资”，贷记“其他应收款\科目。 计提当月住房公积金时：对于企业承担部分，借记有关成本费用科目，贷记“应付职工薪酬——应付住房公积金”科目。对于个人承担部分，借记“应付职工薪酬——应付工资”，贷记“其他应收款”科目。 代扣个人所得税时：借记“应付职工薪酬——应付工资”，贷记“应交税费——应交个人所得税”科目。 2．发放工资及相关职工薪酬的核算
发放工资时：按实发工资金额，借记“应付职工薪酬——应付工资”科目，贷记“银行存款”科目。
缴纳社会保险费及住房公积金时：对于企业承担部分，借记“应付职工薪酬——应付社会保险费”科目和“应付职工薪酬——应付住房公积金”科目；对于个人承担部分，借记“其他应收款”科目。按缴纳的总额．贷记“银行存款