发布时间 : 星期三 文章房地产企业会计核算（全解） - 图文更新完毕开始阅读7d00bf1a59eef8c75fbfb36f
一、其他应收款的核算
其他应收款是企业应收、暂付给其他单位或个人的非购销活动的应收债权。主要包括不设置“备用金”科目的企业拨出的备用金、应收的各种赔款、罚款，应向职工收取的各种垫付款项，以及不符合预收性质而按规定转入的预付账款等。
企业应定期或者每年年终，对其他应收款进行检查，预计其可能发生的坏账损失，并计提坏账准备。
企业为反映和监督除应收票据、应收账款、预付货款以外的其他各种应收及暂付款项，设置“其他应收款”账户，借方登记所发生的各项其他应收、暂付款项，贷方登记收回或报销的各项其他应收、暂付款项，余额在借方，表示尚未收回或报销的其他应收或暂付款项。本账户可按其他应收款项目分类，并按不同的债务人设置明细账。 【例2-31】 中联房地产公司职工陈成预借差旅费4000元，根据有关借款单据，作会计分录： 借：其他应收款——陈成4000 贷：库存现金 4000
【例2-32】 上例中的陈成回来报销差旅费3800元，并交回余款200元，根据有关报销单据，作会计分录： 借：管理费用 3800 库存现金 200
贷：其他应收款——陈成 4000
【例2-33】 中联房地产公司一台设备因火灾报废，根据保险协议，保险公司核定应赔款320000元。根据有关保险等单据，作会计分录： 借：其他应收款 320000
贷：固定资产清理 320000
收到上述赔款的银行收账通知单时，作会计分录： 借：银行存款 320000
贷：其他应收款 320000 二、其他应付款的核算
企业除了应付票据、应付账款等主要与商品交易的应付款项外，还会发生一些与商品交易不具有直接关系的应付、暂收款项。主要包括：应付经营租赁租人固定资产的租金、租入包装物的租金、存入保证金、职工未领的工资、企业为职工代扣的款项(诸如水电费、托儿费等)、应付统筹退休金等。
为了正确核算企业应付、暂收的款项，企业需要设置“其他应付款”科目进行核算。同时，本科目还应按应付、暂收款项的类别、单位或个人设置明细账，进行明细核算。
例如企业从外部租入固定资产，按其租赁财产风险与报酬(或租赁期限长短、租赁财产的最终归属)的关系，将固定资产租赁分为经营租赁和融资租赁两大类。企业采用经营租赁方式租入的固定资产，其租金在未付以前，通过“其他应付款”科目处理。在结算出当期应付的租金后，借记“制造费用”(租入固定资产用于产品生产)、“管理费用”(租入固定资产用于管理和非生产)、“其他业务成本”(租入固定资产用于其他业务)等科目，贷记“其他应付款”科目。
【例2-34】 中联房地产公司2008年1月2日与南方公司签订一项租赁合同，该合同规定，南方公司临街的一栋大楼租赁给中联公司用于办公，租期2年，月租金5万元，租约期满后，是否续租，再行商定。2008年3月，中联公司的租金暂时未付，中联公司作会计分录如下： 借：管理费用 50000
贷：其他应付款——南方公司 50000 三、债务重组的核算 (一)债务重组的方式
债务人由于经营不善等原因使企业出现暂时的财务困难，致使资金周转不灵，难以按期偿还债务，或难以全部履行其债务责任。债权人为了保护自己的利益，可以通过法律程序要求债务人破产，并参与清算财产的分配。但是，在有些情况下，债权人和债务人可以通过协商或经法院裁决，债权人作出某些让步，使债务人减轻债务负担，这称为债务重组。
所谓“让步”，是指债权人同意发生财务困难的债务人现在或将来以低于重组债务账面价值的金额偿还债务。债权人作出让步的原因主要有二：一是最大限度地收回债权；二是为缓解债务人暂时的财务困难，避免由于采取立即求偿的措施，致使债权上的损失更大。让步的结果是：债权人发生债务重组损失，债务人产生债务重组收益。让步是债务重组的重要特征。
实施债务重组主要有四种方式： 以资产清偿债务； 将债务转为资本；
修改其他债务条件，如减少债务本金、减少债务利息等； 以上三种方式的结合。
无论采用何种债务重组形式，债权人均在一定程度上做出了让步，以利于债务人渡过债务难关。 (二)债务重组的核算
企业到期的应付账款、各种债务可以用资产或劳务以及举借新债予以清偿。企业由于资金周转遇到困难，在短期内难以偿还，经债权人、债务人双方协商或由法院裁决可以进行债务重组。现以“应付账款”科目为例，根据企业会
计准则，企业与债权人进行债务重组时，应按以下规定处理。
修改后的《企业会计准则第12号——债务重组》规定，债务人债务重组收益直接计入当期损益。也就是说，债务重组收益应当作为利得，在“营业外收入”科目核算，增加企业利润。 1．以现金清偿债务的核算
以低于应付债务账面的现金清偿债务的，企业应按应付债务的账面余额，借记“应付账款”科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款”科目，按其差额计入当期损益，即：贷记“营业外收入——债务重组利得”科目。
【例2-35】 2009年6月7日，中联房地产公司欠中宏建筑公司工程款5000万元，因中联公司房屋销售情况没有达到预期，无力支付该工程款。经双方协商，同意中联公司以4000万元清偿该债务。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：应付账款 50000000 贷：银行存款40000000
营业外收入——债务重组利得 10000000 2．以非现金资产清偿债务的核算
以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
对于房地产企业来讲，以非现金资产清偿债务通常表现为以房抵工程款。就是房地产企业将本企业开发的商品房折价为一定金额的工程款支付给施工企业。
需要指出的是，以相等的房屋抵偿应付账款，不是债务重组业务。以相等房屋抵偿应付账款应视同产品销售，即必须向债权人开具商品房销售专用发票并计算相关税金(如营业税、土地增值税、企业所得税等)。 【例2-36】 2009年6月30日，中联房地产公司开发的商品房正式竣工交付，该公司尚欠中宏建筑公司工程尾款2000万元，因中联房地产公司商品房销售比例较低，公司暂无资金偿还上述欠款，经双方协商达成如下协议：
中联房地产以市场销售价格将价值2000万元的商品房清偿上述债务。抵债房的成本为1500万元。会计分录如下： (1)结算债务。
借：应付账款——中宏建筑公司 20000000 贷：主营业务收入 20000000 (2)结转成本。
借：主营业务成本 15000000 贷：库存商品 15000000
企业实施债务重组业务，一定会有债务重组收益。假如上例以市场销售价格将价值为l 800万元的商品房清偿2000万元的债务，就存在债务重组收益。会计分录如下： (1)结算债务。
借：应付账款——中宏建筑公司 20000000 贷：主营业务收入 18000000
营业外收入——债务重组利得 2000000 (2)结转成本。
借：主营业务成本 15000000 贷：库存商品 15000000 3．将债务转为资本清偿债务的核算
将债务转为资本形成的股本溢价计入资本公积，形成的债务重组利得记入“营业外收入——债务重组利得”科目。
将债务转为资本，应按应付账款的账面余额，借记本科目，按债权人因放弃债权而享有的股权的面值总额，贷记“实收资本”或“股本”科目，按股份的公允价值总额与股本(或者实收资本)之间的差额，贷记“资本公积——资本(或股本)溢价”科目，按重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，贷记“营业外收入——债务重组利得”科目。
【例2-37】 中联房地产公司欠中宏建筑公司工程款1000000元，双方达成协议，通过向中宏公司转让50000股股票偿还该笔债务，股票面值为1元，股价为15．5元。 应计入股本的金额为＝1×50000=50000(元) 由于股价高于面值，应计算股本溢价： 15．5×50000－50000＝725000(元) 借：应付账款 1000000 贷：股本 50000
资本公积——股本溢价 725000
营业外收入——债务重组利得 225000 4．以修改其他债务条件进行债务重组的核算
以修改其他债务条件进行债务重组的，修改其他债务条件后债务的公允价值小于债务重组前应付账款账面价值的，应将其差额计入当期损益，借记“应付账款”科目，贷记“营业外收入——债务重组利得”科目。 5．以混合重组方式清偿债务的核算
以现金、非现金资产、债务转为资本和修改其他债务条件等方式(混合重组方式)的组合清偿某项债务的，债务人应当依次以支付的现金、转让的非现金资产公允价值、债权人享有股份的公允价值，冲减重组债务的账面价值，再按上述原则进行处理。
第三章房地产企业项目资本金的核算
第一节项目资本金概述
出于控制投资风险和投资规模、确保投资效益的考虑，我国对固定资产投资实行项目资金本制度。实行项目资本金制度的范围包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目。显然，房地产企业在进行房地产项目开发时，应该履行关于项目资本金的相关规定。 一、项目资本金的相关规定 (一)项目资本金的概念
在投资项目的总投资中，除项目法人(依托现有企业的扩建及技术改造项目，现有企业法人即为项目法人)从银行或资金市场筹措的债务性资金外，还必须拥有一定比例的资本金。
项目资本金是指在投资项目总投资中。由投资者认缴的出资额。对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资及其相应权益，但不得以任何方式抽回。 (二)项目资本金比例
固定资产投资项目资本金比例是指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。计算资本金基数的总投资，是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。
国家为了从宏观上调控固定资产投资，根据不同行业和项目的经济效益等。对投资项目资本金占总投资的比例有不同的具体规定。目前对于房地产行业，实行的项目资本金比例为35％，但为应对2008年爆发的全球金融危机，国务院2009年5月27日公布了《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》国发[2009]27号。其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％，成为此次调整受惠最大的项目之一。 (三)项目资本金的来源
项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 投资者以货币方式认缴的资本金，其资金来源有：
各级人民政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、“拨改贷”和经营性基本建设基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收入、地方人民政府按国家有关规定收取的各种规费及其他预算外资金；
国家授权的投资机构及企业法人的所有者权益(包括资本金、资本公积金、盈余公积金和未分配利润、股票上市收益资金等)、企业折旧资金以及投资者按照国家规定从资金市场上筹措的资金； 社会个人合法所有的资金；
国家规定的其他可以用作投资项目资本金的资金。
国家出资、企业法人出资和个人出资的资金来源可以作为资本金的筹集渠道，而银行贷款、法人问拆借资金、非法向企业或个人集资、企业发行债券等不能充当资本金。
从总体上看，项目的资金来源可分为投入资金和借入资金，前者形成项目的资本金，后者形成项目的负债。 (四)项目资本金的管理
投资项目的资本金一次认缴，并根据批准建设的进度按比例逐年到位。
主要使用商业银行贷款的投资项目，投资者应将资本金按分年应到位数量存入其主要贷款银行；主要使用国家开发银行贷款的投资项目，应将资本金存入国家开发银行指定的银行。投资项目资本金只能用于项目建设，不得挪作他用，更不得抽回。有关银行承诺贷款后，要根据投资项目建设进度和资本金到位情况分年发放贷款。
有关部门要按照国家规定对投资项目资本金到位和使用情况进行监督。对资本金未按照规定进度和数额到位的投资项目，投资管理部门不发给投资许可证，金融部门不予贷款。对将已存入银行的资本金挪作他用的，在投资者未按规定予以纠正之前，银行要停止对该项目拨付贷款。
对资本金来源不符合有关规定，弄虚作假，以及抽逃资本金的，要根据情节轻重，对有关责任者处以行政处分或经济处罚，必要时停建或缓建有关项目。 二、项目资本金的构成
所有者权益包括实收资本、资本公积和留存收益，其中留存收益包括盈余公积和未分配利润。实收资本和资本公积一般来源于企业的资本投入，而留存收益则来源于企业盈利产生的资本增值。也就是说，实收资本和资本公积和企业自身的生产经营无关，留存收益则是企业生产经营实绩的体现。
而项目资本金是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额。从两者的比较可以看出，所有者权益的范围包括了项目资本金，所有者权益中的实收资本和资本公积属于项目资本金，而所有者权益中的留存收益则一般不属于项目资本金的范畴，但特殊情况下的留存收益也可能构成项目资本金。因此，本章内容只涉及实收资本、资本公积以及与构成项目资本金有关的留存收益的会计核算。房地产企业收到投资者投入的资本金时，其账务处理主要体现在两个方面。
一般企业(指非股份有限公司)投入资本，均通过“实收资本”斟目核算。企业按照章程的规定，投资者投入企业的资本记入“实收资本”科目的贷方。
企业收到投资者投入的资金，超过其在注册资本所占的份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科目中核算，不记入“实收资本”科目。 (一)实收资本
实收资本是指企业投资者按照企业章程或合同、协议的约定，实际投入企业的资本。我国实行的是注册资本制，因而，在投资者足额缴纳资本之后，企业的实收资本应该等于企业的注册资本。所有者向企业投入的资本，在一般情况下无须偿还，可以长期周转使用。
由于企业组织形式不同，所有者投入资本的会计核算方法也有所不同。除股份有限公司对股东投入的资本应设置“股本”科目外，其余企业均设置“实收资本”科目，核算企业实际收到的投资者投入的资本。投资者投入企业的资本记入“实收资本”科目的贷方。
企业收到投资者投入的资金，超过其在注册资本所占份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科目中核算，不记入“实收资本”科目。 (二)资本公积
资本公积是企业收到投资者的超出其在企业注册资本(或股本)中所占份额的投资，以及直接计入所有者权益的利得和损失等。资本公积包括资本溢价(或股本溢价)和直接计入所有者权益的利得和损失等。 《企业会计准则》规定，资本公积的核算只设置两个明细科目：资本(或股本)溢价、其他资本公积。 1．资本溢价
“资本公积——资本(股本)溢价”科目反映企业实际收到的资本(或股本)大于注册资本的金额。溢价发行股票的，如有发行费用，应在溢价收入中支付，即在扣除发行费用后，记入“资本公积——股本溢价”。“资本公积…资本溢价”核算内容主要包括：
股东投资溢价；股票发行费用(冲减资本公积)。
同一控制下企业合并差额：借差，借记“资本公积”(不足冲减的，冲减留存收益)；贷差，贷记“资本公积”。 “拨款转入”在“资本公积——资本溢价”中过渡。这里的拨款不是指政府补助，政府补助应当计入损益，不在资本公积中核算。
综上所述，资本溢价应属于股东的投入，因此，可以作为房地产企业的项目资本金。但同一控制下企业合并差额形成的资本溢价在房地产企业项目运作过程中一般是不会出现的。 2．其他资本公积
其他资本公积是指除资本溢价项目以外所形成的资本公积，其中主要包括直接计入所有者权益的利得和损失。“资本公积——其他资本公积”核算内容主要包括：
以权益结算股份支付通过“资本公积——其他资本公积”过渡。 长期股权投资的“权益法”下，享有被投资企业除损益外的所有者权益变动的份额。
关联方交易时，交易价格显失公允的差额。 “可供出售金融资产”的公允值变动差额。 自用房地产或存货转为“投资性房地产”日公允值大于原账面值 的差额。
其他“资本公积——资本溢价”不包括的内容。
综上所述，其他资本公积虽然属于所有者权益，但并不是投资者实际的资金投入，因此，其他资本公积不能作为房地产企业的项目资本金。 (三)留存收益 1．捐赠所得
如果在房地产企业项目开发之初，企业收到捐赠，包括现金捐赠和实物捐赠，应该视同为对项目的投入，构成房地产企业项目资本金的组成部分。
新企业会计准则体系对于捐赠的会计处理是：在“营业外收入”核算，增加企业利润。因此，捐赠在所有者权益中，最终体现为留存收益，但也属于项目资本金。 2．债务重组收益
如果在房地产企业项目开发之初，房地产企业获得债务重组收益，实际上，房地产企业减少了债务支出，也就相当于增加了对项目的资本投入，同样构成了房地产企业项目资本金的组成部分。
修改后的《企业会计准则第12号——债务重组》规定，债务人债务重组收益直接计人当期损益。也就是说，债务重组收益应当作为利得，在“营业外收入”核算，增加企业利润。 3．政府专项拨款
政府专项拨款属于与资产相关的政府补助，相当于政府对房地产开发项目的一种资金投入，应该属于项目资本金的范围。
《企业会计准则》规定，企业收到的政府专项拨款应在“递延收益”科目核算，并自相关资产达到预定可使用状态起，在该资产使用寿命内平均分配，分次计入各期的营业外收入，增加企业利润。因此，政府专项拨款又是以留存收益的形式存在的。 第二节项目资本金投入的核算 一、初始投资的核算