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青海省海东临空物流园区总体规划（2011-2020年）
空港、铁道货车编组站和汽车货运终端站等。
典型的园区有北京空港物流园区，广州保税物流园区，苏州工业园区保税物流中心、上海外高桥物流园区等。这类园区一般具有较好的地理优势，因此，在初期可以开展与货物转运有关的基本物流服务，如提供仓储、多式联运等物流服务；在发展中期可以大力发展保税物流，如进行保税仓储、保税展示、物流加工作业、运输配送、贸易服务以及其他相配套的商务服务活动；在发展后期，可以提供货物中转站特色的增值服务，即提供除基本运输和仓储以外的包装、再包装、流通加工、分拣、配送和信息反馈等。此外还可开展覆盖全国、连接全球的物流商务平台，提供网上交易、通关代理、保险、银行支付信息服务功能，这些增值服务，能有效地扩大园区的利润来源，也为园区的赢利提供了保障。
（2）仓储配送型物流园区的赢利模式
此类园区主要是以大规模仓库群为基础，以仓储、配送和批发交易功能为主。因此，这类园区的建设往往采用分期滚动建设的方式，在一期投资基本收回的条件下再进行下一期投资，一边收回投资，一边扩大建设。这样一方面可以避免盲目投资，降低风险，另一方面也可以最大限度地减少原始资本的投入，缩短整个项目的投资回收期。
在园区运作上，充分利用自己的仓储优势，吸引大型客户的进驻，从而保证每年稳定的营业收入；另外通过建设物流信息交易中心，帮助物流企业发展配载
业务，园区可以从企业节省下来的资金中获得可观的收益。
（3）流通加工型物流园区的赢利模式
此类园区承担了一部分生产加工功能，实现了从厂商生产的标准产品部件到客户所需个性化产品转换衔接的目的，同时园区本身也拥有基本的集散功能。此类园区在建设初期，往往利用自身的地理和经营优势对现有闲置设施进行改造，并将其改建成专业的交易市场，构建批发与零售相结合的现代采购中心，通过促成交易的达成，为园区创造良好的经济效益。在建设后期，通过进一步提供增值服务，发展流通加工，即按客户要求进行有偿再加工，即方便了顾客，也扩大了收入。
（4）综合型物流园区的赢利模式
此类园区是可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务的。由于综合型物流园区具有规模大、功能全和投资周期长等特点，市场的培育需要时间，项目见效也要有周期，因此所有业务板块不可能一蹴而就，其赢利模式在不同阶段采取渐进方式，一般在发展初期，通过建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利；在发展中期，通过建设仓储配送中心和流通加工中心，为客户提供个性化服务；在发展后期，开展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收。由于不同地区有不同特点，因此物流园区运营模式的规划应该因地制宜，因时而异，这样才能制定出真正符
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合自身特点的商业模式，更好地为当地的经济服务。 六、 海东临空物流园区发展模式建议
根据海东临空物流园区的实际情况，其发展模式建议采用“经济开发区模式、
中外物流园区对比分析表
比较项目 空间布局 国外物流园区 城市中心区边缘或城市边缘 交通条件较好 用地充足的地方 运输方式 占地规模 建设模式 两种以上运输方式（尤其公路、铁路） 7--100平顷。 国内物流园区 城市中心区边缘或城市边缘 主体企业引导模式、工业地产商模式”混合运用的综合运作模式。
项目 发展模式建议 平西经济区北部边缘，交通条件较好，用地较为充足 铁路、公路、航空多式联运 700公顷 政府统一进行园区总体规划和控制性详细规划，投资进行基础设施建设，并 成立相应管理部门进行园区行政管理 交通条件较好 空间布局 运输方式 大多较为单一 占地规模 大多在100--1600公顷。 建设模式 德国模式：联邦政府统筹规划、州政府 总体上有两种模式： 扶持建设、企业自主经营 日本模式：政府统一规划集资、行业协 会组织集资和企业自主经营 一是政府统一规划、投资 在政府的指导下，企业自行投资开展修建性详细规划，进行建设、自主经营，二是在政府的指导下，企业自行投 并设立子公司对企业进行管理 资规划、建设和经营管理。 政府支持 土地政策方面：政府提供企业建设所需的土地及公路、铁路、通讯等交通设施 基础设施政策方面：政府积极进行给排水等市政基础设施配套建设 一是地价的升值， 二是低廉的仓库租金； 德国“货运村”的赢利模式： 一是出租收入， 中期：建设仓储配送中心和流通加工中心，从为客户提供个性化服务中赢利 二是服务费。 后期：开展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收 仓储配送型物流园区赢利模式 赢利模式 流通加工型物流园区的赢利模式 作业方式之间相互转换业务。其中： 综合型物流园区的赢利模式。 初期：建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利 综合型物流园区的盈利模式：全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同主要有：转运型物流园区的赢利模式 赢利模式 日本“物流团地”的赢利模式： （中国）城市建设研究院 11
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第五章 对海东临空物流园区上层次规划的剖析
一、上层次规划编制情况
海东工业园区管委会于2011年5月组织编制了《青海省海东工业园区临空综
三、对上层次规划的解析
1、对上层次规划的评价
《青海省海东工业园区临空综合经济园总体规划》对海东临空物流园区所在的平西经济区发展定位为：依托区域产业基础及资源优势，按照循环利用、资源
合经济园总体规划》，该规划是《海东临空物流园区总体规划》的唯一的上层次规
集约、环境友好、相关产业融合发展的总体思路，以建设新能源、新材料、高科
划。
技农业、现代物流、精细化工及有色金属精深加工等高新技术产业为主的省级现
二、上层次规划的要点
在《青海省海东工业园区临空综合经济园总体规划》中对各经济区产业发展和布局的建议如下：
平西经济区应承接东部地区及区域产业转移，重点发展新能源、新材料、电子及高新技术产业；依托农副产品资源丰富的优势，大力发展农副产品及富硒产业加工。另外，在兰青铁路以北，依托临近飞机场优势，大力发展保税物流业。
平东经济区依托现状的高精铝板带企业，重点发展高精铝及产业链延伸加工产业。
红崖子沟位置相对独立，规划建议发展基础性产业，也方便平西及平东经济区的下游产业转移，实现循环经济。红崖子沟经济区重点发展有色金属精深加工及精细化工产业。
代化工业集聚区。
《青海省海东工业园区临空综合经济园总体规划》是《海东临空物流园区总体规划》的唯一的上层次规划。由于种种原因，该规划关于“海东临空物流园区”的规划内容较少，只对产业发展的定位、规划范围、功能等做了简单描述，而对园区具体的功能分区、用地布局结构、交通等基础设施等方面未作深入细致的规划工作，因此，该规划对海东临空物流园区规划和建设的指导性较小。
2、上层次规划存在的主要问题
《青海省海东工业园区临空综合经济园总体规划》关于“海东临空物流园区”部分的内容深度不够，具体表现在以下几点：
（1）对“海东临空物流园区”的用地现状、存在的主要问题等分析论证不充分。 （2）关于“海东临空物流园区”的战略发展目标了解不深入，因而对园区定性、定位不够准确。
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（3）关于园区用地布局结构、功能分区、基础设施等规划内容深度不够。 规划区现状有曹家堡机场油库、曹家堡铁路货运站等建设用地，750kv、330kv、110kv高压走廊各一趟，其余为村庄建设用地和农田。
（3）交通设施现状
四、针对上层次规划主要问题的完善意见及建议
1、及时编制“海东临空物流园区总体规划”，控制性详细规划及入驻企业修建性详细规划，完善规划体系及内容，增强规划的科学合理性及可操作性。
2、深入现场调研，认真分析和把握园区现状，存在主要问题及各级领导关于园区发展的战略目标。贯彻“问题导向”与“目标导向”的指导思想，制定切实可行的规划对策措施，对园区进行准确定位和科学的功能分区，合理的用地布局。
3、结合园区实际情况，按照各层面规划的内容深度要求、精益求精地编制规划方案，满足实际操作的深度要求，保证规划的可操作性。
①铁路
兰青铁路穿过平西和平东经济区，沿线设置有高寨火车转运站和平安火车站。 目前还有正在修建的兰新铁路二线（高铁）也穿过平西和平东经济区，并在石家营村附近设置火车站。
②公路
兰西高速公路和109国道穿过平西和平东经济区，其它道路多为村庄道路，路况较差。
③航空
西宁曹家堡机场紧邻平西经济区，西宁机场于1991年12月27日建成通航，
第六章 海东临空物流园区现状条件分析
一、海东临空物流园区发展现状
1、海东临空物流园区建设现状 （1）区位
海东临空物流园区位于西宁曹家堡机场西部，湟水河北岸，毗邻青藏铁路、兰西高速公路，西距西宁市约30公里，东离平安县城约5公里。 （2）用地建设现状
位于青海省互助县高寨乡境内，海拔2178米，距西宁市中心28公里，属4D级干线机场，通航北京、上海、广州、西安、乌鲁木齐、拉萨、成都、深圳、南京、昆明、三亚、郑州、大连、太原、沈阳、重庆、敦煌、青岛等20多个城市。西宁机场的建成通航，进一步完善了区域运输体系，改善了地区投资环境，有力推动了地区经济持续、快速、健康、稳定发展。
随着青藏铁路的开通、青海经济及旅游业的迅速发展，航空运输持续快速增
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