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上海XX财富中心项目可行性研究
——商业建筑面积
根据经验，Street Mall商业建筑面积建议为2.5万㎡
商业剩余面积约4万㎡，体量较大，从规模上来考虑，仅适合引进精品百货或专业电脑商城，不过由于本项目出入通路上的劣势，其招商压力将会较大，建议带区域市场成熟后再行启动入市。
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5.项目初步财务评价
5.1项目评估说明
本项目是一个大型的商业、办公综合性项目，目前尚处于前期论证阶段，后期开发和经营还存在许多不确定性，如对项目商业部分业态业种的细分定位还没有明确。因此，为了使项目的财务评价更具科学性，本次财务评价暂不考虑商业部分，只针对项目的办公及酒店物业部分。
? 本项目财务分析结构严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价
方法》。
? 项目自有资金按总投资的35%以上估算，其他筹措资金来自于银行借款。 ? 项目贷款的年利率根据中国人民银行最新公布的住宅商业贷款利率
6.12%，并考虑到本项目自身的一些因素取7%为本项目的年贷款利率。 ? 本次估价选用无风险贴现率加风险调整值法来确定贴现率，考虑到开发
本项目企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为10%。
5.2项目开发经营方案
本项目拟定整体开发周期为5年，开发产品包括10万平方米的甲级办公楼，4万平方米的公寓式办公，4.13万平方米的产权式酒店。
项目开发周期与财务报表按半年度编制，即每年分成2期计算。 ? 第1期为前期阶段。
? 第2期开工，第4期部分结构封顶，第7期竣工。
? 第4期开盘销售，其中甲级办公楼销售期为3.5年，公寓式办公销售期
为1.5年，产权式酒店销售期为2.5年。
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5.3项目总投资估算 5.3.1估算参数
? 土地费用：本项目除商业部分的土地成本按30000万元估算
? 建安工程费：估算本项目的甲级写字楼建安工程造价为5500元/㎡，公
寓式办公建安工程造价为4200元/㎡，产权式酒店建安工程造价为5000元/㎡。
? 前期费用：估算该费用按建安工程费的4%计提。 ? 基础设施费：估算该费用按建安工程费的6%计提。 ? 管理费用：该费用按项目销售收入的2%计提。 ? 销售费用：该费用按项目销售收入的3%计提。 ? 财务费用：按7%的贷款利率计算。
? 不可预见费：该费用按建安工程费的5%计提。
5.3.2总投资估算
项目总投资为153567.50万元。各项开发成本构成详见下表：
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项目 建筑安装工程费用 甲级办公楼 公寓式办公 产权式酒店 土地费用 前期费用 基础设施 公共配套设施 开发期税费 其他工程费用 间接开发费 管理费用 销售费用 不可预见费 财务费用 24
单位 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 数量 92433.00 55000.00 16800.00 20633.00 30000.00 3697.32 5545.98 6487.82 9731.73 4621.65 1050.00 上海XX财富中心项目可行性研究
13 合计 万元 153567.50 25