发布时间 : 星期二 文章房地产开发经营管理模拟试题及答案第五章现金流量与现金时间价值更新完毕开始阅读80e2805be3bd960590c69ec3d5bbfd0a7956d5d4
【答疑编号】
三、判断题 1.
【正确答案】：错
【答案解析】：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。参见教材P142
【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】
【答疑编号】
2.
【正确答案】：错
【答案解析】：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。 参见教材P142
【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】
【答疑编号】
3.
【正确答案】：错
【答案解析】：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 参见教材P146
【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】
【答疑编号】
4.
【正确答案】：错 【答案解析】：复利计息还有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。 参见教材P150
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号】
5.
【正确答案】：错
【答案解析】：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。 参见教材P151
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号】
6.
【正确答案】：对
【答案解析】： 参见教材P151
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号】
7.
【正确答案】：对
【答案解析】： 参见教材P152
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号】
8.
【正确答案】：对
【答案解析】：参见教材P152
【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】
【答疑编号】
9.
【正确答案】：错
【答案解析】：运用公式i=（1+r/m）m-1，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。
参见教材152
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号】
10.
【正确答案】：错
【答案解析】：i=（1+r/m）m-1=(1+5%/4)4-1=5.09% 参见教材P152
【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】
【答疑编号】
四、综合题 1.
【正确答案】：解法一：
购买商铺总投资：38000×80=（元）（1分）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）： ×30%=（元）（0.5分） 购买商铺的贷款额（P）： ×70%=（元）（0.5分） 抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年（1分） A=p×i(1+ i)n /[(1+i)n-1](1分)
=×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]（1分）
=.47（元）（0.5分）
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12%（0.5分）
所以：净经营收入=首付款×12%+年还本付息额=×10%+.47=.47（元）（0.5分） 毛租金收入=净经营收入+经营费用=.47+毛租金收入×25% 则：毛租金收入=.47/（1-25%）=.63（元）（0.5分）
最低月租金单价=毛租金收入／（可出租面积×12个月）=.63／（80×12）=553.52（元／㎡?月） （1分） 解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元） （2）自有资金：304×30%=91.2（万元） （3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元） 已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）n／[（1+i）n-1]=×7.31%×（1+7.31%）10／[（1+7.31%）10-1]=.47 （元）
（4）设月租金单价为Y元／（㎡?月） 年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-.47
则：（960Y-960Y×25%-.47）/×100%=10% 则：Y=553.52（元／㎡）
【答疑编号】
2.
【正确答案】：（1）已知：i= 6%/12=0.5％，s=0.3%，n=15×12=180（月），m=5×12=60（月）（1分），抵押贷款额P=100×60%=60（万元）（0.5分） （2）许某月还款
A=P[〖i' (1+i' )〗n/((1+i' )-1)]=×[(0〖.5%(1+0.5%)〗180)/((1+0.5%)180-1)]=5063.14(元） （3）2010年1月1日欠银行本金
P=A[((1+i' )(n-m)-1)/〖i(1+i)〗(n-m) ]=5063.14×[((1+0.5) (180-60) -1)/(0.5%×(1〖+0.5%)〗(180-60)
）]=.5(元）（1.5分） （4）李某首期付款
A=(p(i-s))/(1-〖[(1+s)/(1+i)]〗(n-m) )=(.5×（0.5%-0.3%）)/(1-[〖(1+0.3%)/(1+0.5%)]〗 (180-60)
)=4289.86(元)（2.5分）
【答疑编号】
3.
【正确答案】：该家庭每月用于住房支出的数额A=10000×35%=3500（元） i=6%/12=0.5%
n=10×12=120（月）
最高贷款额P=A×{|(1+i)n-1|/|i(1+i)n|}
P=3500×{[（1+0.5%）120-1]／[0.5%（1+0.5%）120]）=.07（元） 参见教材P154
【答疑编号】
4.
【正确答案】：已知银行存款月利率为6%／12=0.5%，n=12，为便于计算，将其换算为复利利率，运用公式i1=[（1+i2）n-1]÷n，（其中，i1为单利，i2为复利）可得银行存款复利月利率为0.487%。
该家庭前5年存款的本息和为：
F=9600×50%／0.487%[（1+0.487%）12×5-1]×（1+0.487%）=.36（元） 10年内该家庭可偿还贷款现值为：
P=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}（当i≠s时） 贷款月利率i为9%/12=0.75% s=0.6%
A1=9600×40%=3840（元），n=12×10=120（月）
P=9600×40%/（0.75%-0.6%）[1-（1.006／1.0075）120]=.17（元） 所以，该家庭有偿还能力的住房价格应控制在： .36+.17=.53（元）
住房面积：.53／9600=78.57（㎡） 参见教材P154
【答疑编号】
5.
【正确答案】：（1）已知P=800万元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8 （2）由A1=P×（i-s）/（1-[（1+s）/（1+i）]n）可得
A1=800×（27%-10%）/{1-[（1+10%）／（1+27%）]20）=144.14（万元）
（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=144.14×（1+10%）8-1=81.02（万元）
该写字楼第八年的净租金收入达到81.02万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。 说明：此题是用计算等比序列现值系数公式来求解，仍可套用收益法中净收益按一定比率递增公式计算，仅需将该公式中的g换成s、Y换成i即可。通过这种对比学习，只要记住收益法中若干公式即可，不用再去记忆《开发经营与管理》教材中有关资金等效值和复利计算的公式，化繁就简，事半功倍。 参见教材P156
【答案解析】：先用收益法中净收益按一定比率递增公式算出第一年的净收益（这里指“年租金”A），再利用年租金每年上涨的公式At=A1（1+s）t-1可求出任意年份的年租金。
【答疑编号】
6.
【正确答案】：（1）已知P=9500×120×70%=（元），n=15×12=180（月） t=6×12=72（月），i=6%/12=0.5%
（2）A=P×[i（1+i）n]／[（1+i）n-1]=×0.5%×（1+0.5%）180／[（1+0.5%）180-1]=6733.98（元）
（3）第10年初拟一次偿还的金额为：
P10=A／i[1-1／（1+i）t]=6733.98／0.5%[1-1/（1+0.5%）72]=.08（元） 第10年初一次偿还的金额为元。 【答案解析】：参见教材P154
解题思路：据题意是按月等额还款，选用净收益每年不变有限年期公式，将其中的报酬率Y换成i，求出每月等额还款数4。画出现金流量图，将“第10年初”看作计息起点0，第10年末就是1点，以此类推，第15年末的标记点为6，则t=6×12=72（月），注意t=5×12=60（月）的表述是错误的。这也是在本门教材中一个难点和容易出错的点，一定要注意选对计息期的起点和终点。
【答疑编号】