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新华金融保险学院 城市开发与旧城改造
第二章：正文
一、拆迁难——麦岛拆迁
我的故乡山东崂山，房屋拆迁一直是个“老大难”，自俞正声提出东部开发的战略目标、杜世成大张旗鼓的推进开发以来，崂山的房地飞涨，地价1997年5000元/亩，到2011年200万元/亩，房价1997年2000元/平方米，到2011年11794元/平方米，平均涨幅500%④，崂山变富裕了，村民也有钱了。但是，因为房屋拆迁去市政府上访的情形变得越来越多。房屋拆迁问题开始凸现。
麦岛片区是崂山四大片区之一，也是拆迁进度最慢的片区，麦岛片区是指青岛市区与崂山区交界区域的大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛三个村庄，位于进出市区的咽喉地带，依山傍海，拥有得天独厚的区位资源优势。麦岛片区由60%的当地村民、35%的外来打工者、5%的无户籍无产权证的居民组成⑤。拆迁工作2001年启动，其间一波三折。
麦岛区片有历史遗留问题，1993年建立青岛大学时占地2200亩，青岛污水处理厂120亩地，由政府国有土地利用从麦岛区征用，但是，这之后的十年，政府由于工作失误没有对麦岛的宅基地进行审批，麦岛土地虽为国家用地，却实为集体土地，麦岛居民没地建房只能违章加盖二层、三层来居住。
2001年，由于起先得知了政府的麦岛拆迁的规划，麦岛片区一部分人提前加盖了许多违章建筑“圈地”期望能够多得补偿，加上历史遗留违章多层和居民对旧村拆迁补偿心理预期过高，导致改造成本居高不下，致使未果。由于土地为国家用地不予补偿也使得村民心生不满。
2003年政府签成功与80%的村民签订了协议，但是当给予补偿时，由于政府缺乏经验先签了协议再进行了房地产开发，导致村民所要的户型数量过于单一无法建房，政府不得不对图纸进行了重大修改，导致了麦岛居民的强烈不满，村民于是联合抵制拆迁，第一波大规模上访开始。麦岛的拆迁户，坚决要求政府有书面的“关于崂山区政府因私改图纸，重建拆迁房的具体方案，”要求落实到重建房的图纸，具体位置，户型，重建楼的具体层数，因政府的失误给拆迁户造成的损失该怎样补偿，重新签订协议，且得经过拆迁户的同意。因为赔款额过大难以支付，政府拆迁办公室组织工作小组给每户做工作（一直谈到凌晨，没有得到结果就不走），奋战一年半多和大部分村民签赔偿协议，房地产X公司因为急于上工
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请来了麦岛的“大哥”孙某出面给剩下的30户村民做工作，沟通3个月，最后只剩下9家钉子户。
2005年8月31日，久拖未决的麦岛片旧村改造拆迁告捷。2620户拆迁居民，有2611户在公告拆迁期限内与麦岛片旧村改造指挥部签订房屋拆迁补偿协议。8月31日上午9时，各类执法人员以及施工人员共500余人，六台大型挖掘机、四辆货车一起出动，政府以无证违法居住的声明执行强制拆迁，共拆除了9处钉子户。钉子户中其中一人是东北来青的外来户黄某。 1992年从东北搬至青岛居住，户口落在徐家麦岛村，依据有关法规，本不具备在大麦岛村申请建设宅基地的条件，但拆迁时，有关部门当时考虑到黄某房屋建设的事实，决定对其房屋按照一层238㎡进行拆迁安置，对其二、三层及地下室按照260元／㎡标准进行补偿，黄某也同意按照上述意见进行补偿，签订了《拆迁补偿协议书》，并挑选了3套77㎡安置房屋，领取了50余万的补偿费、过渡费等。但后来，黄某将该房屋20多房间出租，并将年近90岁的父亲一并搬回该房屋强住，虽然黄某有违章不合法的地方，但是在强制拆除时，其父亲站在房子下面阻止施工人员进入后被砸伤，再次引起了围观者的不满。拆迁工作在此终于进入下一阶段，在这五年里，政府与村民的协议补偿、赔偿和历史遗留房的补偿合计8000元/平方米。
但是麦岛的纠纷仍然没有终止，首先是教育设施，2005年在麦岛片拆迁改造过程中，拆除了原麦岛小学。当时有关领导承诺，在拆迁工作结束后，由开发商先建学校。然而到了2009年，开发商所开发的房屋已经开盘销售，麦岛片居民安置房屋的建设也已经接近尾声，但小学的建设仍未动工。然后是安置问题，根据2005年与居民所签订的拆迁协议，回迁期为30个月，到了2010年初，第一批安置房才建完，超期13个月，根据拆迁协议的约定，应按时向居民支付超期过渡费
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，但支付时间不及时。最后安置房的质量，当村民搬进去才发现：一栋13层高
的楼，没有消防设施，没有高压水箱，起先设计的大面积南向窗变成了西向窗，漏水断电也经常发生，俨然又是新的“筒子楼”。种种不满激发的上访事件数不胜数，每个村都挑选出了几个代表，要求崂山区政府给个说法，拿出个措施来，而崂山区政府一拖再拖。区政府不行就去市政府，市政府说等消息，会给一个说法。2010年12月11日，麦岛派出所，派出了民警，把三个村的所有村民代表带到了麦岛派出所。随后，三个麦岛村的老百姓来到了麦岛派出所，统一喊口号，要求放人。至到晚上9点多才把所有的村民代表逐一放了出来。麦岛片区对政府的抵
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触愈发强烈，2011年5月6日进行换届选举，村民打伤了不少机关干部，由此可见不满之深。 二、拆迁难的问题 (一)、暗箱操作
暗箱操作，也就是腐败违法行为，近几年房地产升值巨大，由于市场化机制的缺失和民主化监督的虚置导致房地产领域权钱交易滋生其间，政府主导而信息封闭使得暗箱操作的现象越来越多。对于利益最大者来说，政府拆迁压地价，卖地抬地价，差值收益非常大，这是政府利益。房地产商为了拍地和房产局人情关系，某些村民为了安置房和补偿和房产局来往密切，这是个人利益。拆迁暗箱不仅会直接损害百姓的合法权益，也会引发暴力拆迁、激化社会矛盾。 （二）、违法失误
违法，指的是没有按照既定流程和法律执行，房地产领域的司法不健全，没有一个通用的司法程序来规范参与拆迁的各方的操作和行为，签协议时没有统一的指标，不按照协议进行补偿或安置、暴力拆迁，缺乏基础设施，言而无信。
失误，因自身原因出现差错导致他人损失。工作不力造成历史遗留问题，经验不足签署错误的条款，自身资金问题导致无法如期建成，工作怠慢导致回迁安置缓慢，百姓受损 （三）、行为盲目
这几年对贪官的爆料和物价的飞涨，民怨已有，这时候，一旦发生不公平的行为，如果牵扯到自身利益，势必集合在一起抵制或反抗，做出冲动的举措，而不会去分析一下事情的真伪，群众易被不怀好意的人操控。 （四）、道德缺失
作为村民，听到拆迁提前加盖违章建筑等待高额补偿金，补偿金不足就变成钉子户不走。
作为政府，和被拆迁人签完协议，对房地产开发公司的工程质量监督不足，给被拆迁人补偿后对其的安置管理不足。
作为开发商，只关注商品房部分而轻视安置房，随意对图纸进行改变。 （五）、补偿价格有名无实
政府对拆迁人进行补偿时按照现时房价对拆迁当事人进行补偿，但是，当若干年之后，改造完成时，平均房价已经上涨很多，此时被拆迁人手中的补偿款根
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本无法支付原生活地的房价，而资金的时间成本产生的利润绝大部分被开发商获得，驱赶原住民，造成社会不满 三、拆迁难的原因——公共利益未明确 （一）、公共利益的内涵
公共利益，从字面上理解，可称之为公共的利益，简称公益。公共利益是与私人利益相对的概念。公共利益与私人利益之间一般表现为此长彼消的关系，公共利益的实现通常以减损私人利益作为成本，或者说以限制或者剥夺某种公民权利作为代价。因此，宪法通常规定只有立法机关通过立法的方式来界定公共利益才具有合法性和正当性。行政机关作为法律实施主体，只能依据现行有效的法律规定来限制或者剥夺公民权利，通过实施法律的方式来实现法定的公共利益目标。例如：我国宪法经过十届人大二次会议修改后，在第十条明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”在第十三条第三款又一次明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”这就在强调要充分保障公共利益的同时，正式确立了公共利益应当依法界定的基本原则，并进一步确认了兼顾公共利益与私人利益的宪法精神。 （二）、公共利益的特征
城市拆迁中的公共利益可界定为“一定的城市区域范围内不特定大多数社会成员生存与发展的根本福祉、并为确保城市拆迁进程和谐运转所必需的整体利益”，并应该具备下列性质或特征：
1、 公共利益的主观性、代表性和广泛性。由于对每个具体的个体利益的判断是个体性的、主观的，因此，从个体利益中提取出的一个所有个体都愿意接受的相同利益是很难的，从这个意义上说，公共利益具有一定的主观性。但是在从个体利益中提取公共利益的时候，必须坚持一定的合法性，确保每个个体都有充分表达自己利益诉求的机会，所以，公共利益也应该是公众最具代表性和广泛性的利益。
2、公共利益的优越性、独立性和强制性。公共利益作为个体利益的抽象综合，具有相对独立性，同时与个体利益、集团利益或者其他利益相比，也具有一定的优越性。当其他任何个人利益或集团利益同合理的公共利益相抵触时，都应该无条件地服从公共利益。基于这一点，公共利益的维护和实现有时要借助公共权力
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