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来保障，因此，公共利益还具有一定的强制性。公共利益的优越性和强制性的特点，也使个别集团或者公权部门有打着“公共利益”名义追逐个人、集团或部门利益的潜在危险。
3、公共利益的社会共享性。既然公共利益是共同利益，既然它影响着共同体所有成员或绝大多数成员，那么它就应该具有社会共享性。这可以从两个层面来理解：一是所谓社会性，即它是不特定的、部分人的利益；二是所谓共享性既是指“共有性”，也是指“共同受益性”。尽管有些人可能不会直接的受益，但也不能改变公共利益的这种共享性、共有性。 （三）、公共利益的界定
公共利益虽然已经成为一个法律概念，在实际的拆迁问题中，清晰地界定公共利益是非常具有现实意义的，具体有以下几点：
1、保护人权的需要。2004年我国宪法的第四次修改的最大亮点是人权入宪。在受到宪法和法律保护的人权中，以财产权为例，，其作为公民的社会经济权利，长期被轻视、极易受到公权力损害的一类基本权利。虽然此次《修正案》第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”由于公共利益概念的模糊性，使得公共权力犹如达摩克利斯之剑时时威胁着公民的财产权。因此，只有法律上进一步对公共利益做出明确的界定才能最终有效地保护公民的财产权这一基本人权。
2、建立法治政府的需要。少数地方政府及其公务员以公共利益为由强行限制公民权利乃至剥夺公民权利，这是政府在行使公共权力过程中的政治思维模式，而非法律思维方式。要建立有限政府、法治政府，就应当明确公共利益的边界，应当把以公共利益为由行使公权力纳入舆论监督、社会监督等民主监督的视野之中，这一方面需要加强对公权力行使过程的违宪审查、司法审查、上级监督、专门监督等国家权力性监督。另外，还应当完善相应的责任机制。否则，如果行使公权力后而没有限度，则任何公权力掌控者都会滥用权力。当某个公权力掌控者以公共利益为由限制或损害了公民的基本权利，，之后通过监督机制判定所谓公共利益之理由不成立，则应严格追究且能够追究其责任，包括法律责任、政治责任、道义责任、社会责任，使其付出相应代价。这是建设责任政府、法治政府的要求，也是最有威慑力和普遍适用、自动适用的控权机制与判断标准。
3、发展社会主义市场经济的需要。革开放至今已经二十多年，我国社会正在
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经历重要的转型期，这样一种市场经济体制下。市场作为资源配置的主要方式必然要求一个有限的政府提供保障。当然，市场也有其副作用，如具有滞后性、盲目性，有时会市场失灵、产生不正当竞争等等，这就决定了政府必须管理重要的公共利益，如基础建设、消防安全、食品卫生、社会保障等等。但目前困扰中国社会的一个难题是：受几千年中国传统的集体主义至上思想的影响，公众对公共利益的认识有着泛化、绝对化、神秘化的倾向。因此，为使人民改交沿袭已久的观念，打破思维定式，走出盲从的误区，公共利益有重新界定的必要。
4、限制公权力滥用的需要。公共权力具有膨胀性，不加以限制就会不断扩张。正如盂德斯鸠所说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。”“权力导致腐败，绝对的权力绝对导致腐败”。正如前文所述，在现有法律体制下，对公共利益的解释实际上已成为行政机关自由裁量的权利，根本不容他人插手。失去监督的公共利益代表者就会异化从而不代表公共利益，而公共权力得到监督的前提就是必须要有一个明晰的概念。
5、实现宪政的需要宪法对公民权利的保障，除了具体规定公民应当享有的权利和自由之外，最重要的就是通过对国家公权力的规范和制约、限制来实现的。从公法的角度来看，在立法上对公共利益规定不明、对公共权力的限制不力，将直接导致在行政执法没有依据，在救济上缺乏判断标准。这样一来，公共利益被持续“搭便车”将造成更为严重的灾难性后果。也难以通过司法监督与救济实现权利保护。在具体的案例中，只有对法律中的“公共利益”做出明确界定，确定公共利益的本质，才能正确地判断行政行为的合法性，有效地实现司法审查和监督的价值，避免其被无限扩大和滥用，才能保护相对人合法权益，维护宪法作为根本大法的权威和尊严，才能树立全社会对宪法和法律的尊重和信心。 四、我的看法与建议 （一）、借鉴外国的经验
美国：公私利益兼顾 司法的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为
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基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。
相对来说，政府征地的情况就比较复杂，因为这涉及公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。美国法律规定：政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。这里“合理赔偿”的标准，也是以公平市场价格为参考。
韩国：依法处理一草一木 韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，要经过一场漫长的谈判。 首先，要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。这样，私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。
（二）、考虑时间价值补偿价格
中国房地产的变化非常快，价格起伏巨大，政府和被拆迁居民签订了协议，以现在标准价格补偿，但是几年后，当原地区房地产开发结束后，此时的房价已经随着时间飞速上涨了，拆迁者手中的补偿款根本无法支付，也就是说，经过一次房屋拆迁改造，原住民将无法回到原地继续居住而不得不选择更加偏房价相对低的地方居住，这显然会对拆迁者的生活环境带来巨大的不可改变的影响，此举关乎民生，易引发不满。而这中间的利益绝大部分由开发商获得，因此，在协议补偿时，应当对该区域未来X（回迁期）年后的房价进行合理预测求证，寻求第三方作为估测未来价格的参考依据，政府对被拆迁者给予现在时点房价标准的补偿，由开发商支付未来价格的超出额。 （三）、建立拆迁补偿安置协议公示制度
将项目批文、拆迁期限、拆迁程序、政策依据、补偿标准、补偿安置方式、拆迁实施单位和评估机构、估价初评结果、政策补助情况等情况详细公示。拆迁人和评估机构应当配合拆迁实施单位做好公示工作，并及时提供相关公示资料。拆迁实施单位应当在拆迁现场设立举报箱，接受群众监督和投诉。对群众投诉多、不按规范执业以及不按要求进行公示的拆迁实施单位，取消其参与评先创优的资格；对具有不按照整改要求进行整改等严重情形的，取消其参与拆迁招投标的资格。
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（四）、完善拆迁征收听证机制
担心拆迁补偿政策不公平是被拆迁人的主要心态。拆迁听证要定在一个项目建设的初始阶段进行，规划、立项和听证同步进行，保证拆迁当事人的知情权和参与权，增大拆迁核心要素的透明度，即拆迁期限、拆迁程序、补偿标准、补偿安置方式、安置地点、过渡期限等重要内容让矛盾早发生，使得拆迁人实时掌握被拆迁人的思想状态，有针对性的调整拆迁计划和方案的内容，拆迁管理部门提前把关，只有听证过的项目才发放拆迁许可证。减少管理之后产生的矛盾纠纷。 （五）、提高政府办事效率，加强法制建设和新法的完善
引进司法程序规范拆迁安置程序，有法可依，加强法律监管，严惩违法行为
第三章：结束语
当今在社会主义建设和和谐社会构建的我国，房地产业是国家经济的重要支柱，作为推动城市发展的重要动力，在城市开发中有着举足轻重的作用，然而旧城改造中却受困于房屋拆迁纠纷，这引发的激进行为和民怨对社会的稳定构成了威胁，以崂山区麦岛拆迁始末为例，暴露出了众多房屋拆迁纠纷问题，参与其中的政府、开发商以及民众都存在着许多违法和非理性的行为，这是由于利益分配不公导致，其根本原因在于公共利益的标准没有得到落实，为了切实保证公共利益，各方都需要作出努力，要尽快立法确定公共利益的法律解释，要大胆借鉴外国成功的经验，要考虑时间价值，保护拆迁居民的未来利益，要公平公开拆迁过程、要提高政府的工作效率和法律监管，严厉打击违法行为，只有这样，困扰我们的拆迁纠纷才能慢慢化解。关于解决房屋拆迁问题的讨论仍在继续，但是，拆迁难将会在未来十几年内伴随我国的社会主义化进程持续阵痛，作为关注民生，保护人权的我国政府来说，解决好这个难题才是真正做到为民谋福。 注释：
①城市开发(urban development)是以城市土地利用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业(土地和房屋)、城市基础设施(市政公用设施与公共建筑设施)为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间品质，并通
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过直接提供服务，或经过交换、分配、消费等环节，实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标。
②旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。
③房屋拆迁是指拆迁人依法将建筑物拆除，并对被拆除建筑物的使用人予以迁移安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的民事法律行为，拆迁一词上升为一个法律概念是从国务院于1991年3月12日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》开始，该条例使用了拆迁一词。 ④选自青岛信息港房地产历史检索
⑤选自崂山区麦岛街道办事处资料档案 148-2006-20-21 ⑥选自青岛市崂山区房地产管理局关于补偿安置责任书 2005 ⑦选自青岛市崂山区房地产管理局麦岛拆迁规划 2004
参考文献：
[1]青岛市崂山区房地产管理局麦岛拆迁规划 2004 [2] 青岛市崂山区房地产管理局关于补偿安置责任书 2005 [3] 崂山区麦岛街道办事处资料档案 148-2006-20-21 [4]《拆迁问题中的公共利益探究》作者：彭王平 [5]《对房屋拆迁听证办法的思考》作者：江震 [6]《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》 1991 [7]《中华人民共和国宪法》 2004 [8]《城市经济与城市开发》作者:夏南凯
出版社：中国建筑工业出版社
[9]《拆迁补偿法律政策解读与实用范本典型案例全书》作者:呼鸿漳 出版社:北京市中国法制出版社
[10]《SOCIAL SECURITY IN EUROPE：DEVELOPMENT OR DISMANTLEMENT？》 作者：NIELS PLOUG AND JON KVIST
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