发布时间 : 星期三 文章土地使用权的出让、划拨与转让法律实务分析更新完毕开始阅读830439b202d276a200292e6f
1、土地所有权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、土地使用权的出让范围必须为乡村规划区内的土地。根据《乡村房地产管理法》第71条规定，乡村规划区以外的国有土地使用权也可以出让，这部分土地范围主要包括乡村规划区以外的国有土地范围内的工矿区、农场、林场、港口、军事用地等。
3、根据《乡村房地产管理法》第2、8条规定，国有土地，可以依法进行出让，而集体所有的土地，其出让受到一定的限制，在未经依法征用为国有土地之前，不得出让。也就是说，如果某地政府发展计划或乡村规划需要在乡村规划区内占用集体土地从事房地产开发经营的，该集体所有的土地必须先依法征用为国有土地之后方可出让。
4、除依法通过划拨方式取得的土地使用权以外的所有建设项目都可以通过出让取得。即除国家机关用地、军事用地、乡村基础设施用地、公益用地、国家重点扶持的能源、交通、水得诸项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地外，都可以采取出让的方式获得土地使用权。 （二）土地使用权出让程序 依据法条： 《土地法》第45条
《乡村房地产管理法》第12条 《土地权司法解释》第4条 实务说明：
1、土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同乡村规划、建设、房产管理部门共同拟订，按照国务院规定报经有批准权的人民政府批准。（见《土地法》第45条）
2、根据《土地使用权司法解释》第4条规定，土地使用权出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解决合同的，应予支持。对此，
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应注意：
①必须明确在此种情形下，不宜认定合同无效。我们知道，合同的解决必须以合同有效为前提，这就说明，土地出让批准行为不是出让合同生效要件，而仅仅是合同履行过程中的履行不能。 ②受让方享有合同的解除权。
③受让方解除权的使用有严格的条件。首先，当事人已经签订出让合同，并且已经履行该合同。其次，在出让合同的履行过程中，出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，导致出让合同不能履行。再者，在以上两个条件下，受让方即享有合同的解除权。 （三）土地使用权出让方式 依据法条：
《物权法》第137条
《乡村房地产管理法》第13条
《协议出让国有土地使用权规定》第3、4条 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第4条 实务说明：
1、目前，出让国有土地使用权仍主要以协议方式进行，采取招标、拍卖方式的比例很小。因此，根据一系列法律、法规的规定，商业、旅游、娱乐和商品性住宅等经营用地，有条件的，必须采取招标、拍卖和挂牌方式出让。
2、必须明确，协议出让国有土地使用权出让合同出让金低于订立合同时当地政府规定的最低价时，出让金条款无效而并不是整个合同无效。
3、挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。应当注意的是，出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告。在确定竞买人后，出让人应当与竞得人签订成交确认书。
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（四）土地使用权出让年限 依据法条：
《物权法》第149条
《乡村房地产管理法》第22条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40、41、42条 实务说明：
1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。但这里存在一个土地使用权有期限和房屋所有权无期限的冲突问题。因此，土地使用权期限届满的法律后果问题应区分住宅建设用地与非住宅建设用地。
2、对于住宅建设用地使用权期限届满的，则自动续期，该地上房屋所有权并不会受影响，保证人们的安居乐业。
3、对于非住宅建设用地使用权来说，出让期限届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提出续期申请。除根据社会公共利益需要回收该土地外，一般应予批准。如果未能在这一期限前提出申请，国家将无偿收回该幅土地。对于其上建筑物及其附着物的归属问题实行约定优先原则。即当事人在出让合同中的约定优先于法律规定。如无约定或约定不明确，则由国家无偿取得，并给予使用人相应补偿。 （五）土地使用权出让金 依据法条：
《物权法》第141条 《土地法》第55条
《乡村房地产管理法》第19条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条 实务说明：
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1、土地使用权出让金是一个法定概念，不同于“地价款”。“地价款”是指开发商利用国有土地及其公共设施而向政府交纳的费用，其不是一个法律用语。在实践中分为熟地地价款和毛地地价款，前者包括土地使用权出让金、基础设施费、土地开发费等，后者只包含土地使用权出让金和基础设施费。另外，土地出让金、征地拆迁费、前期工程费、基础设施费均属于前期开发费用。
2、根据《关于国有土地使用权有偿使用征入征收管理的暂行办法》第3条规定，土地使用权出让金包括三种：①出让时收取的全部价款；②期满后续期的出让价款；③划拨地有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，补交的出让价款。 如果你遇到不合理的事、不公平的事和违规乱纪的事，登陆新闻110网站曝光真相。揭露内幕
3、《房地产管理法》第14条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。
（六）土地使用权出让合同双方的主要义务及违约责任 依据法条：
《乡村房地产管理法》16、17条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14、15条 实务说明：
1、土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 2、不管是土地使用者未能按合同约定支付土地使用权的出让金，还是土地管理部门未能按合同约定交付出让的土地，都属于合同履行中的违约行为，该出让合同本身是有效的。一方违约导致合同不能履行，非违约方享有单方解除权，此解除权并不影响非违约方享有的向违约方请求违约赔偿的权利。
3、如果土地使用者在规定的期限内未按合同约定支付土地出让金，却要求土地管理部门提供出让的土地的，土地管理部门享有先履行抗辩权。并且，此时，土地管理部门还享有选择权，既可以选择继续履行合同，要求土地使用者支付全部土地使用权出让金，也可以选择解除合同。
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