发布时间 : 星期三 文章××海关物业管理方案（24页）更新完毕开始阅读879f4632b90d6c85ec3ac694
一、××海关的物业概况
××海关业务大楼位于××市英雄山路288号，南临十六里河镇政府，占地一万零八十平方米，总建筑面积一万两千八百平方米，建筑主体包括：主楼、南北附楼，主楼及南附楼为办公区，北附楼为基地招待所。附属建筑有传达室、员工宿舍、篮球场、停车场等。大院内有4块草坪，楼前有绿化带。地下室有车库、高压配电室及低压配电室、泵房、厨房、电锅炉房等。
主要的机电设备：供配电、给排水、自动消防灭火系统、楼宇监控系统、电锅炉等设施，广州日立电梯两部，日本大金中央空调系统。
二、海关物业管理服务的内容
根据合同我公司目前对海关大楼（北附楼除外）的服务主要包括房管、维修、清洁、保安、车管等五项。具体内容如下：
1. 海关大楼及附属建筑的本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内
外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯、走廊通道、门厅、篮球场、电梯、设备机房等）的维修、养护、和管理。
2. 主体建筑配套设施设备（上下水管、落水管、烟道、消防通风道、
照明、天线、供水设备、配电系统，消防监视系统、楼宇监控系统、消防设备设施、电锅炉、水泵等）的维修、养护、和运行服务。
3. 海关大院内的配套设施设备（道路、楼前车道、化粪池、明暗沟、
路灯、自行车棚、停车场、地下车库、草地灯等）的维修、养护
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和管理。
4. 大院和楼内的清洁卫生、垃圾的收集、清运。包括对楼内走廊、
门厅的大理石地面保养和大厅装饰品的清洁。 5. 外来车辆在大院的行驶和停泊管理。
6. 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。并对
外来人员进行控制和约束。 7. 物业及物业管理档案、资料。
三、海关物业管理的特点、难点及相应的管理措施
××海关作为政府机关单位在物业管理方面与其他物业不同，有自己的特点。业务大楼是海关的办公区域，对环境的安全、整洁、舒适程度有较高的要求。其不同于住宅小区和商业写字楼的显著特点是：
1. 海关初次接触物业管理，对物业管理比较陌生，有些领导不理解
物业管理，有抵触的情绪，对我们的管理不利。同时海关领导对我们持观望态度，这就要求我们要做的更好。
2. 具有政府机关的工作作风，严肃认真、严谨规范。这要求我们要
规范自己的工作，适应这里工作环境。 3. 上传下达，使用规范的公文。
海关的物业管理目前存在着不少的困难，造成这些困难的有海关特殊情况的因素也有我们自身的因素，这些工作的难点包括：
1. 管理处与海关交流和关系的协调。目前关系不太融洽，影响
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工作的质量。
2. 物业公司的定位，海关对物业公司的定位和物业公司对自己
的定位相左产生的矛盾短时间很难改变。海关不把物业公司的关系看作平等的合作关系，也不把物业公司看作是自己的一个部门。管理处难于融入海关，海关对物业管理的接受程度有限。
3. 管理处内部人员变动较大，尤其使保安员的更换，使服务质
量下降，引起海关领导的不满。
4. 海关对我管理处的维修班子的水平持怀疑态度。 5. 对海关内部雇员的管理和服务，尤其是住在关内的。 6. 地处城乡结合部，周围环境较差。
这些问题有的可以做出各种的规章制度来约束，短期内可以取得一定的效果；有些是长期的艰苦的工作。针对以上的问题我们准备采取以下措施尽量解决。
1. 对于第一个问题，我们要主动跟海关领导和关员及其雇员加
强交流，平时工作中注意态度，利用一切接触的机会让他们了解我们的工作。我们准备严格按照公司ISO9002体系的要求对全体员工在海关内的工作进行规范，并对海关的特殊情况进行有针对性的研究并适应其工作环境，以改变海关对我们的印象,推出更人性化的服务，增强管理处的亲和力。 2. 关于物业公司的定位问题是一个长期存在的问题，不是一朝
一夕能解决的。这取决于海关对我们的认同，如果我们的工
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作让海关最大限度的满意，那我们就可能被认同；反之就会面临比较危险的境地。这个问题有海关的因素也有我们的因素。首先，海关对物业管理的认识是感性的，他们甚至并没有真正接触过物业管理，有些领导和关员对物业管理存在偏见。其次，作为政府机关单位存在一些官僚作风，对触动他们的新生事物有本能的反感。这是不利于我们物业管理的最重要因素。且他们认为物业公司是外来人，是来挣他们钱的。这一成见使物业公司在海关的地位很尴尬。最后一点使我们自身的问题，我们的工作还没真正走向正轨，工作中出现不少的失误，影响了我们的形象。我们只有提高自身的素质，干好自己的工作，才能对海关产生影响，进而改变其对我们的印象。故这一问题我们并没有给它一个很具体的措施，这是一个长期的过程，需要我们共同的努力。
3. 保安员人员变动的问题。这个情况已经造成了不良的后果。
人员变动使影响了保安整体的业务水平进而形象了服务质量。鉴于目前公司的状况，海关作为一个老管理处有义务向其他管理处输送人才，而且保安这个行业的特殊性也使得人员的流动性比较的大。针对以上情况我们只有加强培训一途，我们制定了保安、维修、保洁等员工的培训计划，再配合公司的培训使新员工尽快的胜任本职工作。
4. 关于我们的维修队伍的问题。海关对我们的维修班的水平有
怀疑，这个主要是人为的因素造成的，我们公司接管海关大
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