发布时间 : 星期六 文章房地产企业销售收入核算更新完毕开始阅读8850016a2bf90242a8956bec0975f46527d3a7f7
三、自营物业后续支出的核算 (一)装修的账务处理
自营物业装修支出在房地产企业核算，初次装修费用单独计价，在“固定资产”科目下设置“装修费用”明细科目核算，不计残值，按10年计提折旧。下次装修时如果没有提足折旧，剩余部分一次性计入当期损益，记入“其他业务成本”科目。再装修发生的残值收入冲减装修费用后仍按照上述方法核算。装修时一并购入可单独辨认和计量的电器和家具等，单独作为固定资产管理和核算。
(二)自营物业改建的账务处理
自营物业改建支出在房地产企业进行核算，发生的改建支出予以资本化，记入房地产企业的“固定资产”科目，具体核算方法与出租物业相同。
(三)自营物业日常维修的账务处理
与出租物业相同，自营物业日常维修支出也应直接计入当期损益。但与出租物业不同的是，自营物业日常维修支出不是计入房地产企业的当期损益，而是计入分公司的当期损益。
(四)计提折旧的账务处理
房地产企业按期(月)计提自营物业的折旧，借记“其他业务成本”科目，贷记“累计折旧”科目。处置自营物业时还应同时结转累计折旧。
(五)自营物业土地使用权摊销的账务处理
对于房地产企业自营物业所占用的土地，在“无形资产”科目中核算，房地产企业按期(月)计提相应的无形资产摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“累计摊销”科目。处置自营物业时，还应同时结转这部分累计摊销。
四、自营物业处置的核算
当自营物业被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项自营物业。
企业出售、转让、报废自营物业或发生自营物业毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。自营物业的账面价值是自营物业成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。具体核算过程如下：
房地产企业处置自营物业时，按该项固定资产账面价值，借记“固定资产清理”科目，按已提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，按其账面原价，贷记“固定资产”科目。已计提减值准备的，还应同时结转已计提的减值准备。
处置自营物业时应支付的相关税费及其他费用，借记“固定资产清理”科目，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目。
收回出售自营物业的价款时，借记“银行存款”等科目，贷记“固定资产清理”科目。 自营物业清理完成后，属于生产经营期间正常的处理损失，借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目，贷记“固定资产清理”科目；属于处理收益，借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入’’科目。 第四节土地使用权的核算
一、用于出租和增值取得土地的核算与管理
企业取得的土地使用权，将其用于出租或增值目的的，应作为投资性房地产处理。支付土地价款时，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。
【例7-14】 2009年6月，中联房地产公司取得土地8万平方米，支付土地价款40000万元，支付土地契税2000万元。中联公司拟将该土地长期出租，中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：
借：投资性房地产——土地420000000 贷：银行存鬏 420000000
二、为建造对外出售房屋取得土地的核算与管理
房地产企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本，作为存货处理。支付土地价款时，借记“生产成本”科目，贷记“银行存款”科目。
【例7-15】 2009年6月，中联房地产公司取得土地8万平方米，支付土地价款40000万元，支付土地契税2000万元。中联公司将开发30万平方米的住宅并对外销售。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：
借：生产成本——房屋开发成本420000000 贷：银行存款420000000
三、用于自行开发房屋取得土地的核算与管理
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
无形资产按实际成本计价，使用寿命有限的无形资产在使用寿命内(不超过经营期限)分期平均摊销，使用寿命无限的无形资产不摊销。房地产企业取得的土地使用权应按土地使用权年限分期平均摊销。
支付或分摊自行开发房屋相应的土地价款时，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”或“生产成本”等科目。
【例7-16】 2009年6月，中联房地产公司取得土地8万平方米，支付土地价款40000万元，支付土地契税2000万元。中联公司将开发30万平方米的住宅和酒店，其中住宅25万平方米，全部对外销售，相应土地价款为34000万元，相应的契税为1700万元；酒店5万平方米，建成后用于自营，相应土地价款为6000万元，相应的契税为300万元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下账务处理：
(1)住宅部分。
借：生产成本——房屋开发成本 357000000 贷：银行存款 357000000 (2)酒店部分。
借：无形资产——土地使用权 63000000 贷：银行存款 63000000 四、外购房屋取得土地的核算与管理
房地产企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法(如公允价值)在土地和地上建筑物之间进行分配，按土地分摊的金额，借记“无形资产”科目，按地上建筑物分摊的金额，借记“固定资产”科目，按支付的总价款，贷记“银行存款”等科目；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产核算，按支付的总价款，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”等科目。
【例7-17】 2009年6月，中联房地产公司购入一酒店，总价款及相应契税共计42000万元，其中建筑物分摊35000万元，土地分摊7000万元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：
借：固定资产 350000000 无形资产 70000000 贷：银行存款420000000 五、房地产改变用途的核算 (一)转换的条件
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： 投资性房地产开始自用。 作为存货的房地产改为出租。
自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
自用建筑物停止自用，改为出租。 (二)成本模式下的转换
房地产改变用途时，将投资性房地产转换为其他资产，或将其他资产转换为投资性房地产，转换后的资产入账价值为转换前的资产账面价值。
【例7-18】 2009年6月，中联房地产公司将原对外出租的写字楼转为该公司办公使用，该写字楼账面原值为10000万元，累计折旧2000万元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：
借：固定资产80000000
投资性房地产累计折旧 20000000 贷：投资性房地产 100000000 (三)公允价值模式下的转换
1．投资性房地产转换为自用房地产的账务处理
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计人当期损益。
【例7—19】 2009年6月，中联房地产公司将原对外出租的写字楼转为该公司办公使用，该写字楼按公允价值模式计量，2009年6月份该写字楼账面价值10000万元，公允价值为12000万元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：
借：固定资产 120000000 贷：投资性房地产 100000000
公允价值变动损益 20000000
2．自用房地产或存货转换为投资性房地产的账务处理
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
【例7-20】 2009年6月，中联房地产公司将原自用的写字楼转为出租，该公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，2009年6月份该写字楼账面原值10000万元，累计折旧2000万元，公允价值为12000万元。中联公司根据有关原始凭证，应作如下分录入账：
借：投资性房地产 120000000 累计折旧 20000000 贷：固定资产 100000000
资本公积40000000