发布时间 : 星期一 文章钦州翡翠华府可行性研究报告更新完毕开始阅读8967fc9b77a20029bd64783e0912a21615797f61
? 房地产交易
与2006年同期相比，市区（含钦州港）房地产交易情况良好。据市房地产监理处、交易中心统计，2007年12月底止共办理房屋贷款抵押（含现房、在建工程和预购商品房抵押）7462宗，抵押面积156.18万平方米，抵押登记金额25.26 亿元，分别比2006年同期增长53.6％、42.0 %和81.96 %；共办理房屋转让登记（含普通房、已购公房的买卖; 未含继承和赠与登记）627 宗，面积 11.0万平方米，交易登记金额12305.9万元,分别比06年同期增长10％、21.14%和95.65%;共办理商品房合同备案登记5781宗,面积67.52万平方米,同比增长72.62%、60.26%。
表6.房地产交易情况数据表 房屋抵押宗数 房屋抵押面积(万M2) 房屋抵押金额(万元) 房屋转让宗数 房屋转让面积(万M2) 房屋转让金额(万元) 商品房合同备案登记宗数 合同备案登记面积(万M2) 2007年1—12月 7462 156.18 252628 627 11 12305.99 5781 67.52 2006年1—12月 4858 109.98 138833 570 9.08 6289.8 3349 42.13 同比增长(%) 53.6 42 81.96 10 21.14 95.65 72.62 60.26 分析： 与2006年同期相比，商品房新开工、在建和竣工面积均有不同程度的增加。预计今年可售商品房仍将大幅增加，商品住房紧缺现象将可得到逐步缓解。另因北部湾新区纳入国家战略等利好消息，受国家宏观调控影响，估计房价将保持平衡，购房者将有更大的选择空间。
2.2.5钦州房地产市场总体特征
根据对钦州房地产市场的调研，主要呈现如下特征：
? 价格上升快，价差小，出现售价“一刀切”现象
2006年下半年开始销售价格急剧上升，商品房整体价格由1400元/平方米左右上升到目前2600元/平方米（指多层住宅）左右，最低售价2000元/平方米左右，最高售价3300元/平方米，且市区与港区差别不大，均在2800元/平方米，各个楼盘销售价格相近，价差小，出现售价“一刀切”现象。
? 消费心理日趋成熟
经过几年的市场培育及引导，消费者的传统保守思想开始瓦解，价值取向发生变化，消费心理及消费行为日趋理性与成熟，消费时除考虑价格、地段位臵、环境、户型等基本因素外，也关心项目的品牌、配套、文化内涵、绿化、物管等深层次因素，考虑除房子居住功能以外的人文因素。
? 产品开发由初级到中高级过度，过渡进入品质品牌阶段
随着城市发展需要，钦州房地产开发经过几年市场的初级培育，即将完成产品阶段使命，过渡进入品质品牌阶段；也因地价的不断上涨，向天空要土地的开发时代必然导致高层产品成为市场主流产品。 ? 客户区域来源广泛
住宅购买群体以钦州当地私营业主、机关、事业、企业单位人员为主，以及钦州市所管辖的周边的各县、镇、乡的进城人士等，市场辐射范围日趋扩大。 ? 大盘时代兴起，品质楼盘引领市场
2007年下半年开始，各区版块逐渐出现百亩以上的大盘，打破了原来由“世纪新城”、“悉尼阳光”、“长荣新城”构成的“三大盘围城”格局，呈现大盘百花齐放的态势，大地产大格局大投资已经成为钦州城市开发潮流，并将逐步改写钦州房产格局，优化钦州房地产产品结构，引领钦州房产在资源利用最大化的基础上，提升整个市场的产品水平和消费水平，如中地江滨国际、嘉华东方明珠等。 ? 消费需求开始趋向多元化
钦州居民家庭观念浓厚，两代、三代甚至四代同堂的现象很普遍，购买商品房时往往从大家庭角度考虑。随着年轻人观念的转变，开始考虑脱离大家庭自营小家的打算，一房两房开始受到市场的青睐，同时投资需求的变化必要求对产品也要开始走向多元化。 ? 中低收入群体消费欲望激活，紧凑实用型小户紧缺
钦州市场原积累消费力已经消化得差不多，在市场日趋发展壮大，价格增长迅猛的情况下，一直处于观望状态的低收入家庭的消费需求一直没有得到有效释放，如今这个群体的购房欲望已经被激发出来，但就目前钦州市场而言，80平米以下的两房及100平米以下的三房等紧凑型户型相对好卖。
? 开发理念和操盘水平亟待提高，市场面临重洗牌
部分开发商开发理念陈旧，投资只凭经验，忽视科学决策，重视后期销售，不重视前期的市场定位策略。不去分析寻找客户的需求，不重视楼盘差异化营销，而热衷于跟风开发。
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2.3项目周边在售案例楼盘分析
? 2.3.1中地滨江花园
（1）基本信息
项目地址 开发商 楼盘规模 预约和开盘时间 销售情况 总体销售率 优惠折扣 推广语/主打特点 钦州永福东大街，二桥与扬帆大道交接口处 广西中地臵业有限公司 占地70.66万平方米（一期105314平方米），总建面168万平方米（一期249771平方米） 2008年1月1日开盘 推出多层二房和三房基本售罄，高层小户型公寓销售良好，准备推出18层三房和两房 约30% 一次性97折，按揭99折 钦州东区，中地在造一座城 折扣后均价 2850元/平方米 （2）项目产品统计及优劣势分析
一期首批单位户型配比 总数 608 户型 单间 二房 三房 四房 项目优势 项目劣势 套数 256 80 180 102 面积 38㎡ 78-110㎡ 130㎡ 160-180㎡ 比例 42% 13% 29% 16% 项目168万平方米的规模、威尼斯水岸主题园林、项目临江景观、临政务区地段、项目基本一梯两户型 现阶段项目周边配套不成熟
（3）产品上的亮点 ? ? ?
在规划上保证了人车的绝对分流，同时二房以上户型基本保持南北走向，通透性较强； 园林规划上有明确的主题性，运用大量的带状水系保证各楼座都有水景可观；
户型方正实用，各个户型都保证了超大的景观阳台和凸窗，同时三房引入了小错层的概念，
四房的楼中楼还引入空中庭院的概念。 ? 2.3.2广场丽园二期
（1）基本信息
项目地址 开发商 预约和开盘时间 销售情况 总体销售率 优惠折扣 推广语/主打特点 钦州思源街19号 广西钦州正元房地产开发中心 2007年10月1日开盘 一房已经售完，二房有少许剩余，四房余最西边的三套，三房则还有少部分选择。购房直接交房款，不收定金。 约86% 一次性98折，按揭99折 都市繁荣和城市宁静生活的双重体验/钦州湾广场核心地带 均 价 2760元/㎡ （2）项目产品统计及优劣势分析
户 型 配 比 总数 185 户型 单间 一房 二房 三房 四房 宣传方式 项目优势 项目劣势 套数 60 30 5 30 60 面积 33.28㎡ 46.29㎡ 76㎡ 92.53㎡ 157.46-159.78㎡ 比例 32% 16% 4% 16% 32% 售楼处周围的墙体广告、子材西大街与钦州湾大道交汇处户外广告牌 1、一期的成功开发，为二期奠定了良好的销售基础；2、靠近钦州湾广场，生活配套齐全；3、自带会所；4、居家大社区；4、户型方正，开间大 1、楼盘除南面外，其余三面紧靠马路，噪音大；2、两梯六户；3、与一期相比价格太高