发布时间 : 星期三 文章2008年房产估价师考试《理论与方法》真题及答案解析更新完毕开始阅读89d7c6cb5bcfa1c7aa00b52acfc789eb162d9e1f
C．计税价值 D．投资价值 E．在用价值
5、影响房地产价值的权益因素包括（ ）。 A．房地产权利设立和行使的限制 B．房地产区位的限制 C．房地产使用管制 D．房地产通风采光的限制 E．房地产相邻关系的限制
6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。
A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致 B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值 D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准
E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20% 7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。 A．估价委托书 B．估价委托合同 C．估价对象权属证明 D．估价报告内部审核表 E．估价师注册证书复印件
8、下列房地产状况中属于区位状况的有（ ）。 A．位置 B．房地产规模 C．环境景观
D．外部基础设施完备程度 E．朝向、楼层
9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（ ）。 A．单位比较法 B．市场提取法 C．分解法
D．工料测量法 E．指数调整法
10、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。 A．电费 B．物业管理费 C．水费 D．供暖费 E．房地产税
11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ ）。 A．土地取得成本 B．续建管理费用 C．续建投资利息
D．续建完成后房地产销售费用 E．取得在建工程的税费
12、长期趋势法的作用主要有（ ）。 A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C．用于成本法计算重置价格
D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E．用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 13、城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。 A．容积率 B．土地使用税 C．土地开发程度 D．土地使用期限 E．征地补偿费
14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（ ）。
A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33% B．按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% C．按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%
D．按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57% E．按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03% 15、房地产估价程序的作用包括（ ）。 A．规范估价行为 B．节省估价工作 C．保障估价质量 D．提高估价效率 E．规避估价监管
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ） 2、任何一个估价项目都有估价目的。（ ）
3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ） 4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（ ） 5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（ ）
6、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ） 7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ） 8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（ ）
9、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。（ ）
10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（ ）
11、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（ ）
12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ ）
13、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。（ ）
14、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，
两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）
15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）
1、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000㎡的面积， 约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/㎡，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。（8分）
2、某宗拟出让的熟地面积为10000㎡，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的6%.
管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡；精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/㎡；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）