发布时间 : 星期三 文章房地产企业会计科目及明细账的设置更新完毕开始阅读8a5526dd7f1922791688e856
3.根据上述资料（3）依据结算单及建筑发票和银行付款凭据，致远地产公司应 作以下财务处理：
借：开发成本——房屋开发——基础设施费（商品房A） 600 000 ——基础设施费（商品房B） 200 000
贷：银行存款 800 000 4.根据上述资料(4)依据结算单和建筑发票,致远地产公司应作以下账务处理: 借:开发成本——房屋开发——建筑安装工程费（商品房A） 6 000 000 ——建筑安装工程费（商品房B） 4 000 000
贷：应付账款——应付工程款（甲施工单位） 10 000 000 5.根据上述资料（5）依据公共配套（水塔）计算分配表，致远地产公司应作以下财务处理：
借：开发成本——房屋开发——公共配套设施费（商品房A） 400 000 ——公共配套设施费（商品房B） 100 000
贷：开发成本——配套设施开发——水塔 500 000 6.根据上述资料(6)依据开发间接费用分配表,致远地产公司应作以下账务处理: 借：开发成本——房屋开发——开发间接费（商品房A） 150 000 ——开发间接费（商品房B） 50 000
贷：开发间接费用 200 000 同时应将各项房屋开发支出分别计入各有房屋开发成本明细分类账。
7.假设A商品房公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。 做如下会计分录：
借：开发成本——房屋开发——公共配套设施费（商品房A） 100000 贷：预提费用 ——预提配套设施费 100000
（注：将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程开发成本，数额不大也可以直接计入管理费用。）
8.依据开发产品结转明细表，应将完工验收的商品房的开发成本结转“开发产品”账 户的借方。致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发产品——商品房A 28 050 000
贷：开发成本——房屋开发（商品房A） 28 050 000 借：开发产品——商品房B 14 550 000 贷：开发成本——房屋开发（商品房B） 14 550 000
9. 假设B 商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。
借：投资性房地产——商品房B 14 550 000 贷：开发产品——房屋开发（商品房B） 14 550 000
根据网友涯思女士的建议，我再举一个例子，更详细的介绍下房地产企业成本核算程序和房地产企业间接成本的分配方法：
【例4-涯思专例】
致远地产公司开发的商品房A（写字楼）、商品房B（住宅），本案占地面积10000平方米，容积率为2.0，可以建设商品房20000平方米。其中商品房A-5000平方米，商品房B-15000平方米。在20×9年度共发生了下列有关开发支出：（1）1月份，用银行存款支付征地拆迁费3000万元，契税90万元。此土地占地10000平方米，根据公司设计部出具的图纸，根据
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占地面积法，测算出商品房A占地6000平方米，商品房B占地4000平方米，可以计算出其中商品房A应负担1854万元，商品房B应负担1236万元
在商品房竣工验收前，未达到结转收入成本的条件时，土地成本存在于资产负债表的存货中。应该按照占地面积法分配商品房A和商品房B的土地成本。
商品房A:3090*6000/10000=1854万元 商品房B：3090*4000/1000=1236万元
根据有关部分规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁补偿合同和收款收据及银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
分录如下：1.借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费商品房A 1854 --土地征用及拆迁补偿费商品房B 1236 贷：银行存款 3090
在此特别强调的是：房地产企业拿到土地时，规划设计、方案设计、施工图设计等还没有进行，也就无法将土地分配到不同类型的商品房（商业、住宅）和不同的楼号。这时候，财务的账务处理就只能笼统些，走一下过度科目，等施工图设计完成后再转入各种类型的商品房，即：
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款（预付账款、应付账款等）
然后根据公司设计部提供的施工图的商品房类型、户型、面积等制作凭证。（假设项目不大，也可以将土地成本按照合适的分配方法直接转入开发产品）
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费商品房A --土地征用及拆迁补偿费商品房B 贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费
（2）2月份，用银行存款支付设计院设计费100万元，设计费一般是按照建筑面积法为单位收费的，其中商品房A分摊的设计费：100万*5000/20000=25万元；商品房B分摊的设计费：100万*15000/20000=75万元
分录如下：依据结算单及设计发票和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发成本——前期工程费（商品房A） 250 000 ——前期工程费（商品房B） 750 000
贷：银行存款 1 000 000
（3）3月份，用银行存款支付承包施工企业基础设施工程款为60万元，基础设施费一般是按照建筑面积法进行分配成本的。其中商品房A应负担的工程款为60*5000/20000=15万元，商品房B应负担的工程款为60*15000/20000=45万元。
依据结算单及建筑发票和银行付款凭据，致远地产公司应作以下财务处理： 借：开发成本——基础设施费（商品房A） 150 000 ——基础设施费（商品房B） 450 000
贷：银行存款 600 000
（4）10月份，根据工程结算单，应付甲承包施工企业建筑安装工程款3000万元，根据甲乙双方签订的施工合同，根据设计的要求施工，经双方最终决算确认或经造价师事务所二审定案。其中商品房A应负担的工程款为700万元，商品房B应负担的工程款为2300万元。
依据结算单和建筑发票,致远地产公司应作以下账务处理:
借:开发成本——建筑安装工程费（商品房A） 7 000 000 ——建筑安装工程费（商品房B） 23 000 000
贷：预付账款——应付工程款（甲施工单位） 24 000 000
应付账款——应付工程款（甲施工单位） 6 000 000
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（5）根据小区内建设一公共配套锅炉房，成本80万元，公共配套费一般按照建筑面积法分配：其中应由商品房A负担的锅炉配套设施费为：80*5000/20000=20万元，商品房B负担的锅炉房配套设施费为80*15000/20000=60万元。
致远地产公司应作以下财务处理：
借：开发成本——公共配套设施费（商品房A） 200 000 ——公共配套设施费（商品房B） 600 000
贷：开发成本——配套设施开发——锅炉房 800 000
（6）12月份，本案共发生开发间接费用20万元，开发间接费一般按照建筑面积法分配成本。其中应由商品房A负担20*5000/20000=5万元，应由商品房B负担20*15000/20000=15万元。
依据开发间接费用分配表,致远地产公司应作以下账务处理: 借：开发成本——开发间接费（商品房A） 50 000 ——开发间接费（商品房B） 150 000
贷：开发间接费用 200 000
（7）12月，本案发生贷款利息500万元，全部用到本项目建设中，应该资本化处理。资本利息可以列在开发间接费—利息支出中，也可以列入开发成本—利息支出，我本人比较支持后者的账务处理，理由如下:一是利息支出应该按照直接成本法或预算造价法进行分配比较合理，二是在进行土地增值税汇算清缴的时候容易区分；三是利于公司财务指标的分析。
对于利息支出根据预算造价法进行成本对象的再分配是比较合理的， 商品房A的预算造价如下：1854+25+15+700+20+5=2619万元 商品房B的预算造价如下：1236+75+45+2300+60+15=3731万元 商品房A应分配的利息支出：500*2619/（2619+3731）=206万元 商品房B应分配的利息支出：500*3731/（2619+3731）=294万元 根据银行利息单：借：开发成本-利息支出（商品房A） 206
开发成本-利息支出（商品房B） 294
贷：银行存款 500
注意：平时的利息支付直接进入开发成本—利息支出，不用每笔结转到A和B商品房，到结转成本时再按照预算造价法分配到A和B商品房的成本中去
依据开发产品结转明细表，应将完工验收的商品房的开发成本结转“开发产品”账 户的借方。致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发产品——商品房A 28 250 000
贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费（商品房A ） 18 540 000 开发成本——前期工程费（商品房A） 250 000
开发成本——基础设施费（商品房A） 150 000 开发成本——建筑安装工程费（商品房A） 7 000 000 开发成本——公共配套设施费（商品房A） 200 000 开发成本——开发间接费（商品房A） 50 000 开发成本----利息支出（商品房A） 2 060 000
借：开发产品——商品房B 40 250 000
贷：开发成本—--土地征用及拆迁补偿费（商品房B ） 12 360 000 开发成本——前期工程费（商品房B） 750 000
开发成本——基础设施费（商品房B） 450 000 开发成本——建筑安装工程费（商品房B） 23 000 000 开发成本——公共配套设施费（商品房B） 600 000
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开发成本——开发间接费（商品房B） 150 000 开发成本----利息支出（商品房B） 2 940 000
可以看出，A商品房是写字楼，建筑面积5000平方米，占地面积却有6000平方米，属城市内底层高档写字楼建筑，一二层对外商业房，三四五层是办公楼，销售价格高，单位成本也高，单位成本：2825/5000=5650元/平方米。而商品房B属于高层住宅，建筑成本低，销售价格也低，单位成本：4025/15000=2683元/平方米。销售时，根据销售的面积结转主营业务成本，假设销售商品房A100平方米，单价8000元/平方米， 分录：借：主营业务成本—商品房A-- 565 000 贷：开发产品—商品房 A— 56 5000
同时：借：预收账款(一般是预售)或银行存款 800 000 贷：主营业务收入---商品房A 800 000
八、开发间接费的核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将其直接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将其先计入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准计入各项开发产品成本。
（一） 开发间接费用的组成
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约 费用开支，开发间接费用应分设工资、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周围房摊销和利息支出等明细项目进行核算。其中，利息支出指房地产开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后发生的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。在这里需要提醒各位网友的是，对于符合资本化的利息支出，也可以单独设置为二级科目，即开发成本-房屋开发-利息支出，这样分类对于后期的财务分析及计算土增税很方便。
（二） 开发间接费用的归集
开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核 算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“长期待摊费用”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方。
房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用。应作为开发间接费用计入开发产品成本。但在实际工作中，除了周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界限。因此，除了周转房摊销列入开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场管理机构，而由企业定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。
（三） 开发间接费用的结转
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开 发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入房屋等开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及配套设施费）进行：
某项开发产品成本分配的开发间接费用=月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷各开发产品实际发生的直接成本总额。
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