发布时间 : 星期六 文章别墅建设项目可行性研究报告-建设项目的可行性研究报告更新完毕开始阅读8ac6ad65a200a6c30c22590102020740bf1ecd79
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在项目计算期内，各期资金的来源与运用是基本平衡有余的。资金平衡分析详见下表：
表3.6 资金来源与运用表 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 项目 资金来源 住宅销售收入 车位销售收入 资本金 信托 资金运用 投资估算表中数 所得税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 合计 562442.7 379934.7 16308 100000 66200 335473.4917 292809.18774 34133.05 1525.534 653.8 950 第一年 247079.4 75987 4892.4 100000 66200 197254.2657 193841.42974 311.386 133.45 320 2648 49825.1343 第二年 218748.8 208964 9784.8 53432.714 49015.61 842.184 361 460 2753.92 165316.086 第三年 96614.5 94983.7 1630.8 50663.048 49951.648 372 159.4 180 45951.452 信托利息（年4%） 5401.92 盈余资金 226969.2083 160769.2083 还信托后盈余 备注：上表各年的资金运用和盈余资金善未将所得税算在内 3.3.7融资方式
采取房地产信托的方式，于4月25日发行信托产品300份（土地款于5月8日交），面值有150万元（60份），220万元（130份），260万元（110份）。
目的一是为了融土地款，二是为了提高购房门槛，限制炒作，提高后续入住率。 发行机构：金信信托
发行对象：主要是已经积累的500多名有效客户 限期：15个月
承诺：年回报率4%，购买者拥有优先购买权，还可以享受9.6折优惠
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信托方案的主要优势。主要有较高的收益率，预定实现的年收益率达3.5％以上，并且免征个人所得税，有完善的风险控制体系，极低的风险，有良好的资产流动性，提供信托受益权和提前转让，有极低的费率，有收入费和推出费全部都是免收的，由国家级大信托投资公司进行规范管理和运作.
4.1政治风险
4.1.1政治环境风险
第四章 风险评价
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从宏观环境来看,随着最近连战,宋楚瑜的相继来访大陆,海峡两岸的关系呈现出近些年来难得的可喜景象,民进党当局对于台独的言行有很大的收敛,至于战争的可能性则不大可能出现,所以与台湾隔海相望的XX不可能受到战争的威胁。且中国近几年的经济发展迅速,社会稳定.从微观的方面来说,XX这几年为了迎接”全国文明城市”的评比,加大了对社会的治安﹑卫生等方面的工作,取得了很大的收获,同时实施“一港三城”战略和近期的”12345”政策,这些都是符合城市发展要求的.这些对于开发商来说都是喜欢看到的,因为只有这样他们才敢在XX投资,开发。
4.2政策风险
4.2.1房地产政策变革风险
4.2.1.1土地政策：71号令（8·31土地大限）
国土资源部，监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令），要求从04年31号开始所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让的做法被正式叫停。8月31号以后发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在2年内不开发，政府可以把该土地收回。由此开始靠关系拿地的好日子一去不回头。这也预示着土地交易公开化与透明化的开始，被誉为土地交易暗箱操作的“终结者”。
这个《通知》对本项目产生了一定的影响，因为本项目地块在04年11月7日由XX神力集团房地产开发公司（XX一员）以15.3333亿元中标。（正好在8月31号以后，所以就得按这个〈〈通知〉〉来实行），该项目的土地款缴纳要求是6个月内缴清50%（不包括保证金，其中25%须在中标后2个月内缴纳，10个月内缴清剩余款项），另从XXXX得悉，土地款于5月8日上缴。该项目已经在05年5月2日进行试桩，开工。 4.2.2.2金融政策：房贷收紧，为炒房降温。
为进一步控制贷款坏帐，加强金融控制力度，04年9月份中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，这是银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继03年央行121号文件后发出的又一个加强房地产贷款监管的重要信号。《指引》指出，银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力，并由此给出了明确的规定，买房人房产支出与收入的比例不能超过50%。同时贷款审批从严，加强信用审查。该《指引》的出台，为热得有点过头的房地产降温，在防范金融风险的同时也使得购房者变得理智。
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对本项目而言，为炒房军团设置了一道门槛，规范了市场。目前XXXX已经积累了600多名有意向的购房户，其中约有1∕6为炒房者。这有利于XX实行每人限购一套拒绝炒房的阳光销售模式。
4.2.2.3当地政府政策：期房限转，遏制投机，规范投资
XX市05年1月颁布了《关于加强商品房预售与转让管理的意见》，根据该规定，从05年3月1日起，房产管理部门不再办理合同订购商品房的转让登记手续。它从政府层面加强了对商品房预售销售和转让的管理，明确规定在XX今后房开企业“内部认购”将受到处罚，凡无权属证书的期房不得转让。加强个人住房贷款管理。对借款人申请个人住房贷款购买第一套住房的，首付款比例仍按20%的规定执行；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例等等。
新政策对房开公司影响不大，而更多的是积极影响，作为房开，并不希望市场存在炒做行为，新政策能鼓励房开把产品做好，让房价理性回归的积极作用，从而促进房地产持续、稳定、健康发展。同时预测新政策实施后，从市场操作的惯列来看，市场上即将有房产证与即将交付的准现房很可能走俏，这些楼盘包括本项目的所在地XX路一带。 4.2.2.4国家7部委联合出台新政稳定房价
今年4月11日，国家7部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，该通知主要内容是保证中小套型住房供应，合理引导住房建设与消费打击炒地，期房禁止转让，要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展等。
该政策的出台，对本项目来说是有益也有害。益的是创造了一个透明有序的房地产市场，遏制投机炒做行为，稳定住房价格；不益的是国家鼓励着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。而本项目从某种方面来说是违背该政策的，将来或许会有一些不必要的麻烦出现。
4.3市场风险
4.3.1需求与购买力风险
通过我们的市场问卷调查以及专家拜访得出以下结论：
①通过调查问卷我们了解到有60%的有钱人对本项目感兴趣，同时他们一般选择一次性付款，但是对于目前的价位来说，他们认为不能接受，会选择降价后再考虑是否要
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