发布时间 : 星期六 文章江苏XX农商银行个人住房按揭贷款管理暂行办法更新完毕开始阅读8d35a30ecc175527072208d0
3.企业与本行的合作情况：如阶段性担保及存款、中间业务的代理等。 （二）项目的基本情况。
1.项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致； 2.开发项目的“四证”是否齐全；在发放个人住房贷款前是否具有商品房销（预）售许可证；
3.土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；
4.土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记;
5.项目总投资概算、自有资金比例、资金来源与到位情况。 （三）实地考察按揭项目，重点考察以下方面：
1.考察项目地理位臵、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施及交通条件等情况；
2.了解项目占地面积、容积率、建筑面积、建筑结构、栋数、套数及户型设计等情况；
3.了解项目资金运用、工程进度、公建配套落实及项目销售情况； 4.对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请的按揭项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断。
（四）对调查发现按揭项目存在以下问题之一的，要终止调查不予受理：
1.建筑工程质量不合格的项目；
2.因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能“烂尾”的项目；
3.不能提供合法“四证”的项目；
4.存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目； 5.未经主管部门预售许可，不具备合法销售条件的项目；
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6.开发企业或其法定代表人有不良信用行为记录。 第二十八条 按揭项目审查与审批
按揭项目的审查由本行授信评审部负责，按揭项目的审批由总行贷审会负责。
（一）授信评审部收到辖内贷款经办机构提交的项目调查报告和有关资料后，应及时对项目的合法合规性进行审查，并签署审查意见后，上报审批。
（二）总行贷审会对上报的按揭项目进行审批。
（三）经审查审批同意的按揭项目，辖内贷款经办机构约见房地产开发企业，就合作事宜进行商洽后，签订《按揭贷款业务合作协议》；经审查审批不符合贷款条件的按揭项目，应将有关材料退还房地产开发企业。
辖内贷款经办机构与房地产开发企业签订《按揭贷款业务合作协议》，应主要明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容。
（四）经审批同意的按揭项目应建立按揭项目档案，按揭项目档案管理按照本本行有关规定执行。
第四章 贷款对象和条件
第二十九条 借款人须具备以下基本条件
（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-60周岁（含）之间；
（二）具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；
（三）具有良好的信用记录和还款意愿；
（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力； （五）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；
（六）已支付不低于本行规定的首期付款，并已存入房地产开发商在我行指定的专用账户，贷款首付款比例按照我行相关规定执行；
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（七）在本行开立个人结算账户； （八）有本行认可的有效担保；
（九）同意以本行作为出险的第一受益人，办理保险，并承担相关费用；
（十）接受本行规定的其他条件。
第三十条 申请现房个人住房按揭贷款的还须具备以下条件： （一） 所购房屋已建成年限不得超过15年。
（二） 售房人对所购房屋具有合法处臵权利，所购房屋具有房屋所有权证；
（三） 房屋产权有共有人的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明。
第五章 贷款额度、期限、利率、还款方式
第三十一条 贷款额度
个人住房按揭贷款金额由本行根据借款人所购买的房屋的抵押率、借款人的还本付息能力和个人信用状况等各方面，并依照本行有关规定确定贷款额度。
第三十二条 贷款期限
（一）贷款期限最长不得超过20年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限；
（二）以商品住房及国有土地使用权证或在建工程抵押的，贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。
（三）商业用房购房贷款和以“商住两用房”名义申请贷款的，期限最长不超过10年。
第三十三条 贷款利率
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（一） 个人住房按揭贷款利率按人民银行有关管理规定执行。 （二） 个人住房按揭贷款采取浮动利率计息方式，贷款利率按照中国人民银行发布相应档次的商业贷款基准利率和浮动幅度执行。贷款期间如遇中国人民银行调整基准利率，按合同约定的利率调整方式进行调整。
（三） 对借款人已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）及以上住房的，需按照有关规定提高贷款利率。
第三十四条 个人住房按揭贷款还款方式有以下几种： （一）按月等额本息还款法（按月计息）。
贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数 （1＋月利率）还款月数－1 每月本息还款额＝
（二）按月等额本金还款法（按月计息）。 每月本息还款额＝ 贷款本金 贷款期月数 +（贷款本金－已归还贷款本金）×月利率 第三十五条 按揭贷款固定还款日为自取得贷款后次月起进入还款期，一般确定每月20日为还款日，如遇节假日顺延。
第六章 贷款担保
第三十六条 个人住房按揭贷款原则上须采用抵押、质押担保（阶段性保证担保除外）。抵（质）押担保可采用最高额抵（质）押担保和普通抵（质）押担保两种方式。
第三十七条 以商品住房及国有土地使用权证或在建工程抵押的，抵押比例按照本行有关规定执行。
第三十八条 以共有财产抵（质）押的，抵（质）押人为全体共有
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