发布时间 : 星期二 文章于家堡项目（双子座）地块价值研判 - 图文更新完毕开始阅读8e0290ccec3a87c24028c45c
威胁： 1、 2、
整个区域规划体量较大，未来的产品销售存在压力较大。
区域内多数项目规划条件相近，建筑形态相似，因此在产品上存在外部同质化竞争的威胁。
（三）本项目规划建议
1、建筑类型建议
于家堡的整体规划对于项目限制较多，未来本项目地块建筑形态只能是超高层建筑，物业形态为办公、商业，产品中规划酒店式公寓的可能性不大。
2、产品建议
于家堡主要功能是市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住，且政府优惠政策向总部或地区总部企业倾斜，入住的客户主要为高端金融类行业的商务需求。根据其该区域的功能定位及现有该宗地的规划条件，我们初步建议产品形式应以高端写字楼及相关商业配套为主。产品的具体定位还需要对入住于家堡的意向企业客户进行进一步调研后方能确定。
五、双子座与三子座优劣势对比分析
以上是根据滨海新区管委会提供的于家堡一期双子座地块所做的相关分析，此外滨海新区管委会还在于家堡三期向我们推荐了三子座地块，以下是我们对此二地块进行的相关优劣势分析。
双子座（一期）和三子座（三期）两个项目的位置示意图
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二期一期三期四期
双子座和三子座的优劣势对比分析：
所处规项目名称 划期 （1）地块处于规划的一期，如果先期进入开发，投入成本较低。 目前区域成熟度不够，市场风险（2）地块位置较好，临近海河，可较大。 以借助海河景观打造项目水景优势。 （1）位于项目三期，可以暂缓开发，对现在的资金压力不构成威胁。 （2）后期开发，区域已经相对成熟，各种配套已经投入建设或运营，项目开发市场风险降低。 （1）地块位置不临近海河，不及双子座地块优势大。 （2）政府后期是否能够同意把此地块出让给我方，存在较大的不确定性。 优势 劣势 双子座 一期 三子座 三期
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于家堡开发建议
1． 于家堡一期由于市场成熟度较差，基础设施正在完善之中，故不建议参与一期
双子座地块开发；
2． 随着于家堡整体开发的推进，一期、二期开发完成后，区域成熟度将得到极大
提升，同时由于滨海新区开发开放的全面推进，滨海新区经济总量提升，将促进金融、商务办公需求，建议参与于家堡三期三子座地块开发。
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