发布时间 : 星期六 文章[实用参考]房地产评估服务工作方案(仅供参考).doc更新完毕开始阅读8f0475e13d1ec5da50e2524de518964bcf84d294
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对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。 2）确定评估结果
对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。
对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查： ①评估过程是否有误； ②基础数据是否准确； ③参数选择是否合理； ④评估项目是否遗漏或重复； ⑤是否符合评估原则； ⑥公式选用是否恰当；
⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。
在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。 当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。 3）撰写评估报告 撰写评估报告的要求：
①全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。
②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。
③准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。
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④概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。 4）将评估报告送达委托人
评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人利益。 （3）评估的修订归档工作
在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。 1）听取反馈意见
当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此作出判断。 2）作出解释或修订意见
对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。
如当事人出于误解的，评估机构有义务作出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。 如评估报告确有不完善之处，评估机构应作出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。
如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，且后来者优于先者。
（四）质量监督管理手段
根据相关规定，结合本公司的具体情况，制定本公司的质量控制制度如下： 第一条本制度是为了确保公司的房地产评估工作执业质量符合房地产评估法规、准则和有关规范意见的要求而制定。公司所有执业人员应恪守执业道德，按照“独立、客观、公正”的原则，以房地产的操作规范和有关规定为指导，严格执行本质量控制制度。
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第二条本制度适用于公司执业过程中的全部评估质量控制过程。质量控制过程包括：评估前期工作计划的合理及可行性，评估目的与评估方法的匹配、现场工作的质量检查、权证及其他证明材料的取证要求及取证范围、评估报告及工作底稿的逐级复核、重大项目及特定项目的专家评审制度，评估报告的签发等。
第三条本公司的质量控制实行执行总经理负责制，执行（副）总经理负责制定前期工作计划、工作人员的确定、工作时间的安排、评估案例的重点审核。部门经理负责现场工作安排、市场调查取证、评估参数的确定、工作底稿复核。总经理和执行总经理为项目质量的最终考核人。
第四条本公司的评估报告、工作底稿实行二级复核制度。以部门经理、公司经理分别为各级复核人，逐级复核后签发。
第五条公司成立房地产评估质量审核专家委员会，负责审核、复核公司重大项目和特定项目的质量审核和把关。专家委员会设主审、副审各一人，委员若干人，由学术造诣深、实践经验丰富的专家、学者、房地产评估师组成，公司定期聘任。
第六条各级复核人和专家委员会应就复核意见作出必要的书面记录并著名。未经复核的报告不得对外签发，否则作为质量事故提交股东会讨论处理。
第七条公司对重大项目和特定项目实行专家委员会指导把关制度。重大项目指对整体评估资产总额在5000万元以上的项目。特定项目是指法律诉讼、标的纠纷、破产清算等有难度的评估项目。专家委员会有权对责权范围内的审核报告出具否定意见，否定后未经再次讨论通过的评估报告不得对外出具。当专家意见出现较大分歧时由公司总经理作出裁决。
第八条二级复核人的职责范围：部门经理为第一级复核，称为全面复核。包括房地产的权证和权证资料是否确凿、工作底稿的复核签字、评估参数选择及计算正确与否、评估目的与方法是否匹配、评估范围界定是否清楚、报告的文字是否有错、格式是否符合要求等。公司经理为二级复核，称为重点复核。重点复核报告中的重大事项处理是否恰当，取价依据是否可靠、适用，重大项目的评估结果是否准确，评估报告书的规范性、完整性以及自我保护条款是否恰当等。
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第九条公司所制定的质量控制制度将不断完善，对执行过程中发现的问题逐步加以解决，建立、健全各项质量控制制度，保证公司的评估工作始终按评估规范要求执行，切实提高公司的评估质量和执业水准。
第十条本制度的有关规定由本公司负责解释，公司所有执业人员应该严格遵守，年度末进行质量综合考核，并与岗位工资挂钩。
（五）技术保证措施
公司房地产评估服务工作实行三级督导制度。一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。 （一）部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责： 1、监督评估过程；
2、了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要，可适当修改计划； 3、解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询； 4、对评估工作底稿进行第三次复核。
（二）项目经理在项目进行期间应履行以下职责： 1、评估工作己按具体计划的要求进行； 2、工作过程及其结果已适当记录；
3、所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中； 4、预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致； 5、对评估工作底稿进行第二次复核。
（三）技术负责人在项目进行期间应履行以下职责 1、对评估工作技术问题进行指导与审核； 2、项目技术问题登记备案； 3、所有重大技术问题已适当解决； 4、对评估工作底稿进行第一次复核。
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