发布时间 : 星期三 文章经翻建的抵押物其抵押权的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁决书能否对抗经登记的抵押权更新完毕开始阅读91e6cb645b8102d276a20029bd64783e09127d86
予支持。关于抵押权的效力。首先，经登记的抵押权具有社会公信力。大庆建行与庆莎公司签订抵押合同设定抵押时，依据庆莎公司名下的两份《房屋所有权证》，在大庆市房产管理局办理了抵押登记，该抵押登记合法有效，该行系善意抵押权人，对登记所抵押的房屋具有抵押权。尽管金银来公司与庆莎公司合作扩建了庆莎商城，但双方始终未到房产登记部门办理产权变更手续，在法律上，该房产的产权人始终为庆莎公司，并不包括金银来公司。金银来公司与庆莎公司在2000年1月12日签订的《补充协议》中有关不得将共有房屋抵押之约定，属于此两公司之间的内部约定，不能以此对抗善意第三人大庆建行。其次，大庆仲裁委员会的仲裁裁决是对金银来公司与庆莎公司之间合建房屋法律关系的确认，但该两公司并没有以此为依据实施相关的物权变动行为即产权变更登记。而我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权证是证明房屋产权归属的惟一合法凭证，本案他项权证项下的房屋在被设定抵押时仍属于庆莎公司所有，因而大庆建行以该合法的房屋产权为依据登记的抵押权具有法律效力。原审判决认定本案房产抵押登记有效是正确的，本院予以维持。金银来公司关于上述仲裁裁决属于非基于法律行为的不动产物权变动、故合建房屋所有权于该仲裁裁决书生效之日发生变动而属于该公司的上诉理由，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。
关于抵押物房屋的范围。涉案房屋经过扩建改造后，原房屋并未灭失，其所有权依然存在，依然属于庆莎公司单
方所有；在法律上，金银来公司并没有取得约定房产的所有权，因此，原房屋上设定的抵押权依然存在，只是部分房屋现状发生了变化。根据抵押权行使的不可分性之基本原理，抵押物的分割、部分灭失或者毁损，债权的分割、让与或者部分清偿，对抵押权的行使均不发生影响，只要债权没有获得全部清偿，债权人就可以对抵押物的全部行使权利。而且，本案房屋改建在先，抵押登记在后，改建的3800平方米数额始终包含在被抵押的15390.6平方米中，并未予以产权变更登记。依前所述，大庆建行对本案两份《房屋他项权证》项下的12500平方米与15390.6平方米房屋享有抵押权，故该行对所抵押的全部房产(包括改建的3800平方米)行使抵押权合法正当。原审判决将两个房屋他项权证项下的房屋均认定为大庆建行的抵押权范围，允许处置庆莎公司抵押的房屋及土地使用权，以保证主债权的实现，这既符合抵押登记的内容，也符合抵押权行使的不可分性这一抵押权基本原则，是正确的。金银来公司在一审中提出的将约定的16369.09平方米判归其所有、大庆建行对这部分房屋不享有抵押权的诉讼请求也就不成立，原审判决对此予以驳回亦是正确的。本院均应予以维持。大庆建行应当按照两份《房屋他项权证》记载的房屋面积行使抵押权。两上诉人金银来公司与庆莎公司关于大庆建行对翻建的3800平方米房屋没有设定抵押、不享有抵押权的上诉理由，缺乏法律和事实依据，不能成立，本院不予支持。如果金银来公司认为其对这部分房屋的利益实际受到了损害，可另行起诉庆莎公司要求民事
损害赔偿。
关于抵押担保的债权范围。涉案两份《房屋他项权利证》中载明的权利价值指的是房屋他项权即抵押权的价值，与本案《抵押合同》中约定的抵押担保范围不完全一致。按照本院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”之规定，本案抵押担保的债权额应为657.6万元与3842.4万元。大庆建行对00039890号《房屋他项权证》项下12500平方米房屋657.6万元以外的价值没有优先受偿权。原审判决认为“金银来公司与庆莎公司提出的大庆建行对12500平方米的抵押不应超过原抵押权利价值657.6万元的理由不能成立”，以及该判决主文第二项对抵押的两部分房屋未作区分，笼统地判令“以折价或拍卖变卖所得价款优先偿付中国建设银行大庆市分行”，均属适用法律不当，本院予以纠正。两上诉人金银来公司与庆莎公司有关00037769号《房屋所有权证》项下12500平方米房屋的抵押权价值为657.6万元，大庆建行实现其657.6万元债权、利息及费用后，对该部分房屋的剩余价值不享有优先受偿权的上诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律欠当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省高级人民法院黑商初字第37号民事判决第一项和第三项；二、变更黑龙江省高级人民法院黑商初字第37号民事判决第二项
为：大庆市庆莎商城有限责任公司如逾期不能偿还上述债务，应处置其抵押的土地使用权与房屋，折价或拍卖变卖土地使用权所得价款优先偿付中国建设银行大庆市分行；折价或拍卖变卖房屋所得价款应当按照00039890号和00039893号两份《房屋他项权证》有关权利价值的记载分别优先偿付中国建设银行大庆市分行。
本案一审案件受理费274003.05元，由庆莎公司承担200000元，由中国建设银行大庆市分行承担73503.05元，由金银来公司承担500元。二审案件受理费274003.05元，由庆莎公司承担200000元，由中国建设银行大庆市分行承担73503.05元；由金银来公司承担500元。
五、承办人对本案所涉法律问题的分析 承办人认为，本案系借款抵押合同纠纷。各方当事人争议的问题较多，归纳起来为两方面，一是主债，包括庆莎公司尚欠大庆建行的本金数额及该行向庆莎公司贷款存在的违约行为应否承担违约责任；二是从债，包括《抵押合同》与抵押权的效力，以及抵押权之范围(包括抵押担保的债权范围与抵押物的范围)。
主债方面，主要是欠款本金的数额问题。当事人对原审判决有关三份《借款合同》合法有效性并无异议，庆莎公司应当按照借款合同的约定向大庆建行履行偿还欠款的义务。二审法院查明的事实证明，大庆建行已将涉案的4500万元贷款全部发放，只是大部分用以偿还庆莎公司所欠的旧贷款，少部分则划入龙凤中心账户，不存在大庆建行依照其与