发布时间 : 星期六 文章2018年注册会计师CPA税法个人学习笔记 呕心沥血整理更新完毕开始阅读92c64cf0ba4cf7ec4afe04a1b0717fd5370cb27b
关键取决于财务费用中的利息处理：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
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房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内【考】 【利息扣除注意三点】 ①提供金融机构证明；
②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；【考】
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③不包括加息、罚息。【考】
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：【考】 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
【关于利息的其他规定】
（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：
房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
（2）房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4.与转让房地产有关的税金
（1）房地产开发企业：扣“两税两费”（营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加）【考】
（2）非房地产开发企业：扣“三税两费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育费附加）。 5.财政部规定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
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加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%【考】 （二）存量房地产转让项目的扣除： 1.房屋及建筑物的评估价格。
即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率【考】
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。【考】
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3.转让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。【考】 【特殊规定】
（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票：
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旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。【考】 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 （2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 【考】 （3）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。
【第六节 土地增值税应纳税额的计算】
知识点：应纳税额的计算 一、应纳税额的计算
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应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 一般计算步骤：
纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；【考】
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2.提供扣除项目金额不实的；【考】
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的； 4.旧房及建筑物的转让。
二、房地产开发企业土地增值税清算 （一）土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；【考】 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；【考】 （3）直接转让土地使用权的。【考】
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，
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或未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；【考】
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；【考】 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。【考】
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
3.土地增值税清算时，
（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；
（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入； （3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（四）土地增值税的扣除项目
1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须2
提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。【考】
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2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。【考】 3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；【考】
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
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（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。【考】
4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。【考】房地产开发企业的预提
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费用，除另有规定外，不得扣除。【考】 5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 6.扣留建筑安装施工的质量保证金：
在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以
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扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。【考】
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7.开发缴纳的土地闲置费不得扣除。【考】
8.为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。【考】 9.拆迁安置费的扣除规定：
（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
（五）土地增值税清算应报送的资料
（六）土地增值税清算项目的审核鉴证
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。对符合规定格式和要求的鉴证报告，税务机关可以采信。【考】
（七）核定征收：5个条件
（八）清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
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单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积【考】
（九）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。【考】
【第七节 土地增值税税收优惠和征收管理】
知识点：土地增值税税收优惠和征收管理 一、税收优惠
（一）建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（二）因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。【考】
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（三）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。【考】 （四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
补充：个人之间互换自由居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税 二、征收管理
（一）完善土地增值税的预征办法
对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 （二）纳税地点：
法人纳税人：房地产所在地【考】
自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地【考】
第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法
【第一节 房产税法】
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 知识点：纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。具体包括：
1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。【考】 2.产权出典的，由承典人纳税。【考】
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人
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纳税。【考】
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4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。【考】
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5.外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人。【考】
二、征税对象——房产
与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；【考】
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但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。【考】 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；
但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【考】 三、征税范围
房产税的征税范围不包括农村。【考】 知识点：税率、计税依据与应纳税额计算 一、税率——记忆
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1.从价计征：税率为1.2%；【考】 2.从租计征：税率为12%；
对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。【考】 二、计税依据：从价、从租
1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自
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治区、直辖市人民政府确定。【考】
【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。【考】
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