发布时间 : 星期一 文章房地产开发与研究 - 图文更新完毕开始阅读93bad9fb941ea76e58fa0443
在材料上以次充好来蒙混过关，留下质量隐患。 4.2.4施工阶段存在的问题
在施工阶段应制定先进合理的工程造价控制目标；严格控制材料价格；优选施工方案。
（1）施工单位建设工程造价的控制目标制定不合理，缺乏科学性和先进性； （2）材料价格管理方法落后，材料采购、储存量计算不科学，不能很好地掌握采购时机，由于建设市场目前还比较混乱，材料采购价格失真，不法分子从中渔利，也使得占建安工程成本60％～70％的材料费用失去控制。
（3）在施工组织方面，多数施工企业还一直沿用老办法，现有的人、财、物没能得到合理配置与利用，造成大量浪费，从而导致工程造价提高。
（4）施工单位从自身利益出发，通过设计变更，增加工程量或追求较高利润。
4.2.5竣工结算阶段目前存在问题
在竣工阶段应精确计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。 施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，调查资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25％。
5 房地产开发项目成本控制的优化方案
5.1决策阶段的投资控制
项目决策阶段指参加土地投标、中标至项目立项的过程。房地产建设项目决策阶段的投资控制，主要从整体上把握项目的投资，分析确定房地产建设项目投资的主要影响因素，编制房地产建设项目的投资估算，对房地产建设项目进行财务评价，考察房地产建设项目的国民经济评价与社会效益评价，同时结合房地产建设项目决策阶段的不确定性因素对房地产建设项目进行风险管理等。正确决策是项目投资的前提，也是控制投资的基础。要达到项目投资的合理性。首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。
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其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模(总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标)和开发建设周期，并确认其可行性。在决策阶段，其控制投资的主要工作内容和方法是：（1）确定房地产建设项目的资金来源。目前，我国房地产建设项目的资金来源有多种渠道，一般从国内资金和国外资金两大渠道来筹集。国内资金来源一般包括国内贷款、国内证券市场筹集、国内外汇资金和其他投资等。国外资金来源一般包括国外直接投资、国外贷款、融资性贸易、国外证券市场筹集等。不同的资金来源其筹集资金的成本不同，应根据房地产建设项目的实际情况和所处环境选择恰当的资金来源。（2）选择资金筹集方法。从全社会来看，筹资方法主要有利用财政预算投资、利用自筹资金安排的投资、利用银行贷款安排的投资、利用外资、利用债券和股票等资金筹集方法。各种筹资方法的筹资成本不尽相同，对房地产建设项目投资均有影响，应选择适当的几种筹资方法进行组合，使得房地产建设项目的资金筹集不仅可行，而且经济。
5.2设计阶段的投资控制
设计阶段是指方案设计至施工图交底的过程。设计将在技术和经济上对拟建项目的实施进行全面的安排。设计方案对工程造价的影响度占75％左右。方案设计应按照规模大小，逐步深入，多方案比较与评估。为控制好项目投资，在这一阶段，应做好设计方案的经济分析与对比、合理确定设计概算和材料设备价格分析与选型等工作，其控制投资的主要工作内容和方法是：
（1）设计方案的经济分析。一个优秀的设计，不但要求建筑外观美、结构安全、布局合理、功能齐全、质量高，而且还有一项重要的指标，就是投资要合理。同时建筑物的形状、尺寸、层高、层数、建筑面积等设计参数和材料设备选型等因素又直接影响到房地产建设项目投资的大小，所以需对设计方案进行经济分析与对比，优选技术可行、经济合理的设计参数。对房地产建设项目的设计方案经济评审，主要考虑的因素有：功能适应性对比。对比业主的功能需求，选择能满足功能要求的方案；①结构类型优选。根据地质条件及建筑造型等，在满足使用要求的前提下，通过对比和分析房地产建设项目项目投资，优先选择较经济
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的结构类型；②材料设备比选。在满足各项技术指标要求的前提下，通过市场调研、询价，推荐选用经济合理、性能稳定、符合环保要求的材料和设备；③建筑外立面优选 。通过建筑外立面备选方案的经济分析和对比，选用经济合理的建筑外立面，并在满足外观要求的情况下，尽量减少建筑物的线条，避免过于追求标新立异，以节省项目投资。
（2）设计概算的编审，设计概算分为三级概算，即单位工程概算、单项工程综合概算、房地产建设项目总概算。由于不同专业工程的设计深度要求不同，所以应采用不同的方法编制各专业工程设计概算。设计概算的审查，主要包括下列内容：
①审查编制依据：包括审查编制依据的合法性、时效性和适用范围等。 ②审查编制深度：包括审查编制说明、编制要求和编制范围等。
③审查编制内容：包括审查编制方法、计价依据是否符合相关规定；审查工程量和定价是否正确；审核材料设备规格、数量和配置是否符合设计要求；等等。
（3）限额设计。按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按初步设计总概算控制施工图设计，并把设计参数与项目投资进行分析，列举多组数据，让设计人员直观明了地掌握设计方案与项目投资的相互影响，如建筑物的层高每降低0.1m，可降低项目投资的1.0%～1.5%等，实现房地产建设项目投资的限额设计。
5.3施工招投标阶段的投资控制
房地产建设项目招标阶段是业主通过招标活动确定建筑产品的生产者（即承包商），并签订承包合同的过程。在这一阶段，需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等工作，这些工作对项目投资影响很大。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法有：
（1）合理划分标段。招标标段的划分对投资控制有一定的影响，这种影响是由多方面因素造成的，其中最直接影响的是由管理费的变化引起的。一般情况下，一个房地产建设项目应当作为整体进行招标，这样有利于建设实施过程的统一管理，人工、机械设备、临时设施等可以统一使用，可降低相应费用，但承包商可能需要进行分包。在这种情况下，业主付与承包商分包给分包商的价格一般会比业主直接发包给承包商（即前述的分包商）的相应价格高，所以项目整体招
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标的总投资一般会比划分标段招标累加的总投资高。反之，若业主直接发包，当出现各个独立的承包商之间的协调十分困难时，会造成工期的延长和投资的增加，所以应具体分析房地产建设项目的情况，合理划分招标标段。从投资控制角度来看，如果房地产建设项目的各项工作能衔接、配合好，交叉少、专业性强，责任清楚，则可考虑划分标段发包；反之，则应考虑将房地产建设项目作为一个整体发包，因为由一个承包商进行协调和管理，比业主更容易做好衔接工作。如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，达到控制投资和保证工期的目的。
（2）编制工程量清单和招标控制价。工程量清单和招标控制价是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称及其相应数量的明细清单和价格，是按照招标文件、设计图纸和国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（以下简称“计价规范”）、省统一计价依据的要求，将拟招标的全部项目和内容编制成表格和文字说明。工程量清单和招标控制价应根据项目的实际情况进行编制。
（3）分析投标报价，协助合同价格谈判。承包商的投标报价、合同价格的确定是否合理，直接关系到工程的施工质量、工期和投资。而由于我国招标投标政策规定而引起习惯性的评标时间过短等原因，造成难以全面评审投标报价的合理性，所以必须在中标后对中标单位的投标报价进行分析，把投标报价的疑难问题汇总，编制出投标报价分析报告，作为合同价格谈判的参考依据，也可在开工前修正承包商的不合理报价，避免施工过程索赔事件的发生，降低投资风险。
（4）结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性。施工方案的不同，不仅会影响工程工期和质量，而且会影响项目投资。由于承发包双方利益取向不同，通常承包商在确定施工方案或选择施工技术措施时，有意使施工方案或施工技术措施复杂化，并努力得到业主的认可，谋求在施工过程中创造条件提出索赔，所以应认真审查施工方案或选择的施工技术措施。通过对拟定的若干施工方案或施工技术措施的技术经济进行分析，并重点放在审查其平面布置、进度计划、施工方法（流水作业）、机械配置等经济合理性，同时结合投标报价，选用最适宜的施工方案，减少因不合适的施工方案或不必要的施工技术措施而带来的额外增
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