发布时间 : 星期二 文章吉祥路地区现状调研报告 - 图文更新完毕开始阅读952e29fa700abb68a982fb36
3) 《龙岗区“十一五”建设规划》（2006~2010）
确定龙岗中心城核心区和奥体新城为重点建设区域中心城核心区定位为龙岗的政治、文化及商业中心，应进一步加强中心城的基础设施和公共设施建设，提升和完善中心城作为龙岗政治、文化及商业中心的服务功能，建设区一级的文化及商贸中心。
确定宝龙—碧岭片区功能定位为高新技术产业园区，应完善产业园区的建设，建设配套居住园区。
4) 《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005-2020）》
龙岗中心组团的功能定位是深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。重点发展产业：以商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。
龙岗中心城定位：依托龙城、龙岗原有老墟镇重点发展商务办公、会展、金融和房地产等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能，形成服务于深圳市东部区域的综合配套服务区。
LG201-04号片区的发展定位：通过旧城改造，产业调整升级，结合深惠公路的改造和地铁3号线的建设，建设成为以商贸服务业为主的综合服务区。
规划要求通过旧改完善片区配套设施，改善生活环境，积极推进城市化进程。规划配套设施详见《组团规划配套设施汇总表》（表1） 表1 组团规划配套设施汇总表
类 别 编 码 名 称 占地面积（ha） 102302 规划中学 5.28 教育设施 103006 规划小学 1.32 103008 规划小学 2.20 电力设施 852003 向前变电站 1.41 交通设施 818004 昌润达加油站 0.35 813003 吉祥路站 0.30 燃气设施 871501 1#昌润加气站 0.45 注：本表数据来源于龙岗中心组团分区规划（2005-2020），截至时间2005年12月。
5) 《深圳市龙岗中心城地区城市设计》
龙岗中心城地区城市设计提出“三横两纵三中心五绿核”的整体空间结构。三横：
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深圳市LG201-04号片区[吉祥路地区]法定图则
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指龙翔路—龙岗中心城的“深南大道”，是城市的人文景观主轴线；深惠路—城市区域景观主轴线，是体现区域城市形象的主要轴线；龙岗河——城市自然景观轴线，体现城市的自然特征。两纵：城市主轴线—中心区已形成的精神轴线，自北向南依次连接龙潭公园－区政府－龙城广场；城市生态轴线—中心城主要的生态廊道，在本区段应保持廊道的连续性及整体性。
6) 《深圳市轨道交通二期工程地铁3号线详细规划－总报告（2005）》
地铁3号线详细规划总报告确定地铁3号线龙岗段共设5个站点，其中在规划片区设有1个站点：吉祥路站，毗邻规划片区的榕树头设有龙城广场站。
吉祥路站为一般站，周边区域现状以工业和旧村为主，建议改造为高档生活居住区。龙城广场站是以活动功能为主导的片区中心站，结合龙岗河景观塑造及南联社区改造，规划建议开发商业、居住用地，未来形成龙岗区的商贸、金融、服务中心，与正在建设中的龙兴街商业街区，共同构成辐射于龙岗全区的综合服务中心。
表2 吉祥路站管理导则简表
吉祥路站功能定位 一般站 推荐敷设方式 高架车站 车站500米腹地现状 腹地内以工业和居住用地为主 位置 深惠路路中，深惠路与吉祥中路交叉口东侧 车平面 侧式站台 站 竖向 高架三层站，地面为道路，二层为站厅，三层为站台 交 10个，4个设于车站旁深惠路人行道外侧，6个结合过街人行天桥设通 出入口 置 设 1个，3000㎡。拟结合深惠路以北、吉祥中路以东地块开发设置，出施 交公交场站 入口设于吉祥中路 布 通局 接公交停靠站 2对，每站停车3辆。 分别设在深惠路和吉祥路上，邻近车站出入口 驳自行车场 4个，1200㎡。分别布置在车站出入口附近的深惠路绿化带内 设的士站 2个，每站停车4辆。分别布置在深惠路两侧的西埔东、西埔西路上 施 天桥 2座，跨吉祥路/深惠路交叉口结合车站出入通道设一座，另车站南出入通道兼深惠路过街天桥 空间车站出入口设置结合周遍物业开发 开发地上 原则 地下 —— 注：表中信息来源于《深圳地铁3号线详细规划总报告》，资料截至时间2005年4月。 7) 周边地区规划
周边地区规划主要是《深圳市LG201-01号片区[龙岗中心城中心区]法定图则》。龙岗中心城中心区的功能定位是“龙岗中心城最重要部分和核心区，龙岗区行政、文化科技和商业贸易中心。”
《深圳市LG201-02号片区[回龙埔地区]法定图则》和《深圳市LG201-03号片区[龙城公园地区]法定图则》。其功能定位是龙岗区的综合服务区，以居住为主，同时具有行政办公、公共配套等职能，重点发展商业、服务业和都市型工业。
《深圳市LG201-05号片区[爱联地区]法定图则》。其功能定位是规划通过旧城改造，产业调整升级，建设成为集中发展第三产业、高效集约利用土地的城市居住社区。
《深圳市LG202-01号片区[南联地区]法定图则》。其功能定位是规划对原有工业用地进行功能置换，形成以居住为主，配套齐全的城市居住社区。 2.3 综合分析与评价
1）吉祥路地区紧靠龙岗中心区，地区城市建设将受到围绕龙城广场形成的城市中心区的带动。同时有多条视线通廊和绿色廊道交汇于此：深惠路景观主轴线，龙翔大道景观次轴线，以及龙岗河绿带。这是完善和补充中心区的综合服务功能和提升龙岗城市面貌的重点地区之一，应以建设现代化城区为目标，高标准建设该片区
2）吉祥路地区是地铁3号线沿线潜力发展地区，属于近期需要完善功能、提升服务水平的重点改善地区。主导功能为综合配套及生活居住，依托轨道交通3号线的建设，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环境。
3）产业发展上，加快现有传统产业升级换代，全面推动第三产业的发展。提高生产服务性行业比例，发展商贸、文化休闲业；继续发挥房地产业的发展优势，结合旧城改造进行，实现房地产业升级。
4）上层次规划要求落实的配套设施主要有：小学2所，中学1所；行政管理与社区服务设施1处；居住地区级商业中心1处。变电站1座，加气站1处。
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深圳市LG201-04号片区[吉祥路地区]法定图则
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二、 现状概况
1. 位置与范围
吉祥路地区位于龙岗中心城的西南部，具体规划范围为怡翠路以东，龙城大道以西、龙翔大道以南、惠盐高速公路以北的区域，规划区总面积为241.55公顷。
片区东侧为龙城中心城中心区，西侧为龙城西区奥体中心——龙城次中心区。深圳市地铁3号线从规划片区中间穿过，并在片区内设有吉祥路站站点，另有龙城广场站在本片区东侧。
2. 自然条件
2.1 地形地貌
吉祥路地区处深圳东北部丘陵谷地——盆地地貌带，以谷地、盆地地貌类型为主，受深圳断裂带中三组断裂控制，构成铃谷相间东北向平衡排列的地貌组合。片区地质结构复杂，原始地貌属丘间冲洪积阶地。深层有石灰岩层，并有溶洞分布，对开发建设有一定影响。
片区中间分布着一条宽约350米的岩溶强发育带。该区域土洞、溶洞发育，覆盖层厚度大部分小于15米，历史上曾多次发生岩溶坍塌，物探及钻探揭示岩溶强发育，断裂结构发育，沿断裂带见有大自流量泉、井，岩溶水交替频繁，动态的季节变化明显。片区内的其它区域，绝大部分为岩溶中等－强发育带。该区域土洞、溶洞较发育，覆盖层厚度多为20～30米，物探及钻探揭示下部岩溶强发育－中等发育，岩溶水交替频繁，受区域断裂构造控制，沿断裂带岩溶水富集，见自流泉出露。
根据岩溶特征，对规划区进行土地利用及建筑适宜性评价分析。
岩溶强发育带属建筑不安全区域。在进行勘察的同时，必须进行以岩溶塌陷防治为主的工程项目环境影响评价。兴建建筑物应采取跨越或溶洞回灌处理等措
施。对已建建筑物群区须进行监测。未经岩溶治理的土地，适宜作种植、养殖业及一般园林绿化用地。
溶强发育－中等发育区属建筑低、多层适宜区。岩土工程勘察应采取钻探与物探结合，详细查明覆盖层厚度及浅部岩溶（土、熔洞）发育条件。兴建建筑物应根据情况对表部软土进行复合处理，对浅埋土，溶洞进行回灌等。如需建高层或重要建筑其注意事项同岩溶强发育区，土地利用适宜多层住宅及办公、轻（加工）工业厂房用地等。 2.2 气象水文
片区地处北回归线以南，属南亚热带海洋性季风气候，气候温和，光照充足，雨量充沛。平均日照时数为2120小时，无霜期长达355天；多年平均气温为22。C，年极端最高气温38.7。C，年极端最低气温0.2。C，多年平均相对湿度79%，多年平均风速为2.6米/秒。长年主导风向为东南风。雨量充沛，多年平均降雨量为1726毫米，但降雨季四季分配不均，降雨多集中在4～9月，降雨量占全年雨量的80%左右，降雨量年际变化大，且降水强度大、暴雨多，易造成洪涝灾害。龙岗河从东到西流经片区，多年平均径流总量为3.318亿立方米。 2.3 生态环境特征
片区北有占地约160公顷的余石岭公园，中有龙岗河穿越整个规划区，南为龙岗植物园及自然山脉。两个公园均已建成，龙岗河正在治理，规划区老村尚保留部分古树。区域自然、生态环境较好。
3. 人口与经济
3.1 行政区划
片区涉及龙城爱联和龙岗南联两个居委会,包括3个居民小组和1个工业区。 3.2 人口状况
片区总人口约3.51万人，其中南联（圳埔岭）约8460人，爱联（包括岗背、新屯、龙腾工业区）约26607人。户籍人口1310人，暂住人口33757人，常暂比为1:25。人口具体情况详见《居民小组人口构成情况表》。
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表3 爱联居委会涉及居民小组人口构成汇总表 居委会：爱联 原住民户数户籍人口(人) 暂住人口(人) (户) 居民小组 岗背村 ―― 363 5599 新屯村 157 487 5158 龙腾工业区 ―― ―― 15000 合 计 157 850 25757
表4 南联居委会涉及居民小组人口构成汇总表
居委会：南联 原住民户数(户) 户籍人口(人) 暂住人口(人) 居民小组 圳埔岭村 128 460 约8000 注：表4、5中数据来源于爱联居委会、南联居委会，资料截至时间为2005年1月。 3.3 经济概况
片区经济发展是以第二产业为主导，主要为“三来一补”企业。工业类型主要包括电子、玩具、五金、塑胶、模具、服装、家具等；第三产业发展相对滞后，服务业发展仍停留在较低层次，规模小、等级低，以批发零售业为主，服务水平极其低下。
片区工业用地发展的主要模式：原镇直属企业和原各行政村集体兴建的工业厂房，并出租给外来企业；外来企业租赁集体土地自建厂房，租赁期满后，厂房所有权转交给居委会或居民小组。 1) 原住民经济收入情况
通过对各居民小组原住民股份分红和出租房收入情况的分析，可以看出，由
于各村存在一定的区位差异和拥有的物业不等，原住民的分红和租金所得差异较大，存在的不均衡性。最高达3.12万元/人*年，而最低却仅有1.82万元/人*年。
表5 各居民小组原住民股份分红和出租房收入情况分析表
原住民出租原住民分红+居委会 居民小组 户籍人原住民户股份公司收户籍人口股口(人) 数(户) 益(万元) 份分红(元) 房收入(万房租(万元) 元) 爱联 岗背村 363 -- 672 6200 2.5 3.12 新屯村 487 157 605 4200 1.4 1.82 南联 圳埔岭村 460 128 1222 9000 1.6 2.50 注：表中数据来源于爱联居委会、南联居委会，资料截至时间为2005年2月。 4. 土地利用现状
4.1 土地综合利用现状
吉祥路地区规划总用地面积为241.55公顷，其中大部分现状已建成，建成区面积为194.32公顷，占规划总用地的80.45%。水域和其它非城市建设用地面积为47.23公顷，占规划总用地的19.55%，水域主要为贯穿规划片区的龙岗河；其它非建设用地主要包括一个苗圃及高速路沿线的林地。土地利用状况详见《现状土地综合利用汇总表》（表6）。
根据《深圳市法定图则编制技术规定》，图则地区为“基本建成区”(A类)。
表6 现状土地综合利用汇总表 序号 类别名称 面积（ha） 占规划总用地比例（%）
1 规划总用地 241.55 100.00 2 建设用地 194.32 80.45 3 水域和其它非建设用地 47.23 19.55
水域 17.03 7.05 其园地 1.99 0.82 中 林地 4.81 1.99 发展备用地 23.4 9.69
注：本表数据来源于现状调研及2005版地形图，截至时间2005年12月。
4.2 建设用地现状
现状建成区面积194.32公顷。建设用地主要为居住用地、工业用地和道路用地。居住用地面积53.54公顷，占建设用地的27.55%；工业用地面积73.95公顷，占建设用地的38.06%；道路用地面积26.66公顷，占建设用地的13.72%。三类用地合计占建设用地的79.33%，现状土地结构详见《土地利用现状汇总表》（表7）。
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表7 土地利用现状汇总表 序号 类别代号 大类 中(小)类 类别名称 面积（ha） 占建设用地比例（%） R 居住用地 53.54 27.55 R21 二类居住用地 6.94 1 R41 四类居住用地 46.11 R42 四类幼托用地 0.33 R43 四类社区体育设施用地 0.16 C 商业服务业设施用地 13.88 7.14 2 C1 商业用地 12.17 C3 服务业用地 1.71 GIC 政府社团用地 5.35 2.75 3 GIC1 行政办公用地 1.78 GIC4 医疗卫生用地 0.06 GIC5 教育科研用地 3.51 4 M 工业用地 73.95 38.06 M2 二类工业用地 73.95 5 W 仓储用地 2.17 1.12 W1 普通仓库用地 2.17 6 T 对外交通用地 2.12 1.09 T2 公路用地 2.12 7 S 道路广场用地 26.66 13.72 S1 道路用地 26.66 U 市政公用设施用地 2.25 1.16 8 U1 供应设施用地 1.17 U2 交通设施用地 0.69 U5 环境卫生设施用地 0.39 G 绿地 13.95 7.18 9 G1 公共绿地 0.95 G2 生产防护绿地 13.00 10 D 特殊用地 0.45 0.23 D1 军事用地 0.45 合 计 建设用地 194.32 100.00 注：本表数据来源于现状调研及2005版地形图，截至时间2005年12月。
1) 居住用地(R)
居住用地以二类居住用地和四类居住用地为主，用地面积53.54公顷，占建设用地的27.55%。