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二类居住用地主要集中在龙翔大道和吉祥路两侧，包括东都花园、吉祥来花园、余岭山庄等，建设质量相对较好，但由于楼盘较小，配套不足，不成规模。二类居住用地面积为6.94公顷，占现状居住用地的12.96%。
四类村民住宅用地，主要为村民宅基地，以原村民小组为核心，相对集中。部分统建新村布局较整齐，建筑质量较好。其余老村（如新屯等）建筑密度大，布局凌乱，缺少相应配套设施，居住环境较差。四类居住用地面积为46.6公顷，占现状居住用地的87.04%。
2) 商业服务业用地(C)
片区内商业服务业用地13.88公顷，占建设用地的7.14%。独立商业主要集中在龙翔大道、深惠路的两侧，包括都乐家私城、家乐园、源郎酒店和金煌大酒店等，其它主要为沿道路的底层商铺。整个片区商业服务业发展缓慢，档次较低，远不能满足片区发展的需求。
3) 政府社团用地(G/IC)
片区内政府社团用地5.35公顷，占总用地的2.75%。其中行政办公用地为派出所、居委会社区管理机构；文体设施严重缺乏，体育设施仅有小区小规模的篮球场，尚无集中的体育活动场地；医疗设施为沿深惠路南侧的1个门诊部；教育科研设施主要为泰华实验学校和龙岗水文工程地质大队等，教育设施用地相对紧张，配置规模和学位不能满足现状及未来发展需求。 4) 工业用地(M)
片区内工业用地73.95公顷，占总用地的38.06%。集中布置有4个工业区：龙腾工业区、岗背工业区、南龙工业区、台湾工业区。其余工业厂房零散分，与老村住宅混杂，建筑质量差、效益较低，环境污染严重且存在严重的安全隐患。
龙腾工业区位于深惠路南侧，吉祥南路从中穿过，较成规模、建筑质量较好，主要生产家具、服装、电子、玩具等产品；岗背工业区位于深惠路以北、怡翠路以东的岗背村内，建设质量较差，主要生产塑胶、服装、电子等产品；南龙工业区位于圳埔岭村居
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民小组靠近龙岗河的区域，是新近开发的工业区，建筑质量较好，主要生产塑胶、服装、电子、玩具等产品。其余工业厂房零散地分布于片区内部，效益较低、布局混乱、建筑质量差，存在严重的安全隐患。 5) 道路广场用地(S)
片区内道路广场用地（主要为道路用地）面积26.66公顷，占建设用地的13.72%。规划片区四周及内部有多条城市主干道穿越，其建设规格和质量较好，但未形成完整的体系，断头路较多，尚有十五号路、吉祥路、龙城大道等城市主干道未贯通；片区内部支路系统极不完善，断面等级低、密度小，建设质量较差。缺少社会停车场（库）等静态交通设施。 6) 市政公用设施用地(U)
片区内市政设施用地2.25公顷，占总用地的1.16%。市政公用设施主要包括1个变电站（向前110kv变电站）和1个加油站（昌润加油站）。市政配套设施用地面积紧张，负荷重，难以支持片区未来发展。 7) 绿地(G)
片区内绿地13.95公顷，占总用地的7.18%，仅有几处小游园分布在片区内。由此可见，片区内绿地面积严重不足，严重影响到规划片区居民的生活质量提高和环境品质提升。
5. 用地地籍
5.1 地籍资料来源
本次规划依据的地籍资料来源主要包括以下四个方面：
一是市国土资源与房地产管理局地籍处。2005年7月中旬提供，未注明数据截止日期。该资料通过正规途径办理手续获得，是本次规划确定用地权属的主要依据。
二是市规划与国土资源信息中心。从图形系统中导出，提供时间2005年4月。该资料是国有土地、集体土地区分以及协议出让方式等信息的重要参考。
三是市国土资源与房地产管理局龙岗分局2005年1月编制完成的《龙岗区龙岗镇非农建设用地清理成果册》，以及龙岗交通研究中心提供的龙岗区城市化转地规划领导小组办公室新划非农建设用地资料。该资料是规划判定片区已批及已划非农建设用地、各村住宅用地和已处理生产经营性违法用地的主要依据，截止时间为2006年2月。
四是龙岗交通研究中心2005年12月提供的《龙岗镇两规审查通过记录表(私房)（2005年5月）》。该资料主要记录了申请补办手续，两规处理的私房的相关情况。 5.2 用地权属概况
土地权属按土地所有权分为国有土地和集体土地两大类。吉祥路地区现状土地共499宗，除已批、已划非农建设用地及私房用地外，其余均属国有土地。集体土地共计326宗，国有土地共计173宗。
现状用地权属，私宅地籍234宗，本次用地权属的调查分析，主要针对其余265宗地籍，其中包括国有土地159宗，集体土地106宗。现状地籍详细情况见附表2。
表8 现状用地权属汇总表
用 地 类 别 用地面积（公顷） 比 例（%） 协议出让国有土地 47.02 19.46 国有土地（159宗，其它方式出让国有土地 43.3 17.93 108.04ha） 国有储备土地 17.72 7.34 小 计 108.04 44.73 已批已划非农建设用地 8.33 3.45 集体土地（106宗，两规已处理土地 0.49 0.2 133.51ha） 未办理合法手续用地 124.69 51.62 小 计 133.51 55.27 合 计 241.55 100.00 注：数据资料来源于市国土资源与房地产管理局地籍处、国土资源与房地产管理局龙岗分局地政科，最终以国土资源与房地产管理局龙岗分局地政科资料为准，资料截止时间为2005年12月。
5.3 已批准的设计要点情况汇总与评价
本次从规划分局建管科及国土局资料室共收集到LG201-04号片区[吉祥路地区]设计要点53宗（均有有效合同），总用地面积为70.54公顷。对已获得设计要点进行整理，除去废止的设计要点，现共有34份设计要点有效。详细情况见附表3。
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已批设计要点中工、企业设计要点16份；配套设施设计要点3份；商业用地设计要点6份；居住用地设计要点9份。
容积率在3.5以上的项目共有1个：已建成；容积率2.5-3.5之间的项目有2个：其中已建成1项，其余1项未建成；容积率在1.5-2.5之间的项目有14个，其中已建成的有11项，在建的3项；容积率在1.5以下的项目17项，其中已建成的16项，未建的1项。
通过对设计要点的分析，在容积率、建筑密度、绿地率等控制指标方面，已建设地块基本按照设计要点实施建设，保持着适当的开发强度。在配套设施建设方面，已建居住用地基本已按照设计要点的要求，落实配套服务设施。
但从总体上来看，由于该地区已批各居住用地面积较小，内部的配套设施相对缺乏。且小地块单独配套的模式难以兼顾小区以上级的配套设施建设，本片区学校、医院、文化活动、体育运动的配套设施比较缺乏，不能满足生活居住的使用要求。
5.4 建设项目选址意见书情况汇总
片区已获得建设项目选址意见书的项目共82项，总面积为38.04公顷。通过对已获得建设项目选址意见书的项目进行分析，62宗用地已建设，均未取得土地出让合同；有20宗用地未建设，其中取得土地出让合同的用地有1宗，未办理合法手续的有19宗。
未建设用地中，用地红线叠加或重复的共3宗，方案红线号为： 2002-415-226、2003-00D-458、2003-00D-411。
建设项目选址意见书整理情况详见：《获得选址意见书已建设的用地汇总附表》（附表4），《获得选址意见书未建设的用地汇总附表》（附表5）。
5.5 已批已划非农建设用地
规划片区从1993年至2003年，曾多次划定非农建设用地，总划定面积为9.06
公顷，其中以98年划定为主，从现状建设情况判断，各村民小组已批已划非农建设用地主要作为工商用地。详见附表6《吉祥路地区已批已划非农用地明细表》。
5.6 两规审查处情况
规划片区已获得两规审查处理用地39宗，用地面积为4895.47平方米，其全部为私房违法建筑补办手续，大部分用地在150平方米以内，建筑多为6～8层。详见：《两规审查处理汇总附表》（附表7）。
6. 现状建设情况
6.1 建筑物用途分析
为清晰的反映现状建筑开发、使用情况，合理地制定规划控制指标，确定适度的开发强度，分析时将吉祥路地区划分为4个管理单元（管理单元划定见图1《管理单元划分图》）。现状调查按用途将规划区内建筑分为7种类型，现状建筑主要以村民住宅、厂房为主，村民住宅总面积为71.45万平方米，厂房面积为90.90万平方米，详见《现状建
图1《管理单元划分图》
筑物用途统计汇总表》（表9）
表9 现状建筑物用途统计汇总表 地块编号 01＃管理单元 02＃管理单元 03＃管理单元 04＃管理单元 合 计 指 标 建筑面积(m2) 400394.67 1002821.28 634396.48 7788.5 2045400.93 单元式住宅 112459.04 —— —— —— 112459.04 村民住宅 126035.47 285036.1 302454.29 963.3 714489.16 厂房 70932.08 531729.06 299527.4 6825.2 909013.74 仓库 —— —— —— —— —— 商业 87491.88 94020.6 —— —— 181512.48 办公 2060 23108.6 —— —— 25168.6 配套设施建筑 —— 19821.5 —— —— 19821.5 其它建筑 1416.2 49105.42 32414.79 —— 82936.41 注：其它建筑指使用功能不明晰、混合或在建的建筑。本表数据来源于2005版地形图及现状调研综合判断，数据截至时间2005年12月。
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6.2 现状建筑质量评价
参照2005版地形图（比例为1：1000），结合现场踏勘，对现状建筑物的结构类型、建筑年代、外观形态和环境布局等多因子综合分析，将规划区内建筑分为四类。
一类建筑（保留建筑）――层数高（高层建筑，如7层以上），近两三年修建的，框架结构，造型美观，建筑材料好。
二类建筑（近期建议保留）――层数较高（中高层建筑，如5—7层），修筑
时间10年以内，框架结构，建筑材料较好。
三类建筑（可拆除、可保留）――低层（3—4层），修筑时间较长（10年以上），砖混结构，装修简陋，建筑材料普通。
四类建筑（临时建筑、破旧建筑）――低层（1—2层），修筑年代较早，砖混结构，装修简陋，临时搭建的建筑，以及烂尾楼。
片区为基本建成地区，现状以单栋的村民住宅和工业厂房为主，建设年代久远、质量较差、布局凌乱。片区内建筑总量为204.54万平方米，其中一类建筑为26.85万平方米，占建筑总量的13.13%；二类建筑为80.75万平方米，占建筑总量的39.48%；三、四类建筑为96.94万平方米，占建筑总量的47.39%。三、四类建筑主要分布在旧村及建设年代较早的工业区内，开发强度较低、土地利用率低下。详见《现状建筑质量评价表》（表10）
表10 现状建筑质量评价表
建筑类型 建筑面积（万m2） 所占比例（%） 一类建筑 26.85 13.13 二类建筑 80.75 39.48 三类建筑 84.29 41.21 四类建筑 12.65 6.18 总 计 204.54 100.00 注：本表数据来源于现状调研及2005版地形图综合分析，数据截至时间2005年12月。
6.3 现状开发建设的主要经济技术指标
规划片区内建筑主要为居民住宅和工业厂房，另有少量的配套设施，其中新建的城市居住小区主要为7~12层的单元式住宅，部分新村建筑为5~7层单栋私
宅，新建厂房为4~6层，老村私宅、旧工业厂房主要为１~4层。规划区内现状总建筑面积204.54万平方米，地区毛容积率为1.05，建设密度为27.86%。片区现状开发建设综合经济技术指标详见表11。
表12 现状开发建设主要经济技术指标表
总用地现状建设用地现状建筑总现状基底面毛容积建筑密居住人口人口密度面积(ha) 面积(万m2) 面积(万m2) 积(万m2) 率 度(%) (万人) (人/ha) 241.55 194.32 204.54 54.14 1.05 27.86 3.87 158 为有效的引导、控制、管理规划片区的各项建设，提高法定图则的可操作性，规划地区按4个规划管理单元进行现状建设情况调查与统计。地区内各规划管理单元现状土地开发情况详见《现状各管理单元开发建设指标一览表》（表13）。
表13 现状各管理单元开发建设指标一览表
单元编号 指标 01＃管理单元 02＃管理单元 03＃管理单元 04＃管理单元 主导用地性质 M2、R4 M2 M2 M2、E9 主导建筑质量 二、三类 二类 四类 三类 主导用地权属 非农建设用地 非农建设用地 非农建设用地 国有土地 地块总面积(m2) 454474.94 975032.1 805592.57 180403.26 建筑总面积(m2) 400394.67 1002821.28 634396.48 7788.5 基底面积(m2) 122330.65 254856.36 161922.56 2328.34 容积率 0.97 1.19 1.18 0.27 建筑密度(%) 29.58 30.20 30.17 8.21 最大层数层 12 9 8 8 绿地面积(m2) —— 26990 26727 85783 注：本表数据来源于现状调研及2005版地形图综合分析，截至时间2005年12月。
从调查的结果来看，规划片区整体开发建设强度较小，管理单元毛容积率较低，一般在1.0~1.2之间。深惠路以南靠近龙城广场一带，开发强度在1.2左右，吉祥路以西的区域，开发强度普遍在1.0左右。现状较低的开发强度，有利于片区未来城市更新改造，挖掘空间发展潜力。
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7. 公共配套设施
根据龙岗区教育局、卫生局、文体局、布吉街道有关部门及相关社区提供的资料，结合现场踏勘核实，吉祥路地区现状公共配套设施主要包括教育设施、商业、医卫等服务设施和社区居委会等行政办公设施。从总体来看，片区内公共配套设施较为紧缺，配套规模较小、类型不全、功能不完善，远不能满足片区居民生活水平的要求。吉祥路地区现状公共配套设施情况详见《现状配套设施一览表》（表14）。
表14 现状配套设施一览表
项 目 用地面积（m2/处） 数 量 备注 教育科研 九年一贯制学校 17016 1 泰华实验学校，现有14个设施 班，规划有45个班 幼托 3267 2 医疗卫生设施 门诊部 605 1 文化娱乐设施 保龄球馆 3785.0 1 凯琳保龄球馆 居委会 3031 1 岗背居委会 行政管理设施 派出所 11319 2 龙岗巡警大队、森林派出所 扣车场 3472 1 龙岗区第一扣车场 商业设施 肉菜市场 3 综合市场 4 道路交通设施 加油站 6868 1 昌润加油站 电力设施 变电站 15197.0 1 向前变电站 注：表中数据来源于现场实际踏勘、访问、2005版地形图统计，以及区教育局、文体局、卫生局、经贸局等部门收集统计。截至时间2005年10月。
片区现状总人口3.51万人，其中户籍人口为0.13万人，非户籍人口为3.38万人。虽然片区的非户籍人口比例较大，但由于大部分非户籍人口常年居住生活在片区内，对片区的配套设施有相应需求。因此，片区现状配套设施需求量，应按照常住人口和暂住人口两部分来计算，拟定当量系数分别为0.8和0.5。
依据现状调研、统计的“现状建筑物用途统计汇总表”数据表明，片区现状已建设住宅面积为82.68万平方米（其中村民住宅为71.44万）。按照每户居住面积120平方米，平均每户人口3.0人计算，片区老宅和新建建筑空置率较高，约为20%，片区现状常住人口容量为1.65万人（其中户籍人口0.13万，非户籍人口为1.52万），流动人为1.86万人，因此片区的当量人口为2.25万人。