发布时间 : 星期二 文章(最新版)某房地产开发项目可行性研究报告书(doc)更新完毕开始阅读98ace81ee418964bcf84b9d528ea81c758f52ef3
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二、蚌埠市蚌山区房地产市场分析（中观）
蚌山区面积83.08平方公里，人口21.83万人，是蚌埠市政治、文
化、金融、经济商贸中心。
蚌山区经济发达、繁荣。它是皖北重要的商品集散地，市场繁荣、
商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。
蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环
境祥和。改革开放以来，全区人民励精图治、开拓进取、百业俱兴、政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场的发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区的房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数的2/3，完成投资额占全市完成房地产开发投资额的70％以上，蚌山区的房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业的中流砥柱，是蚌埠房地产市场的风向标。目前蚌山区有在建或待建的房地产项目14个，规划建筑面积128.04万m2。
蚌山区房地产市场突出表现以下特点：1．在建或待建楼盘个数并
不多，但单个楼盘规模偏大。2．楼价是蚌埠市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。3．多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。4．小高层建筑占有一定比重。5．多为外地开发企业开发建设。6．空置率并不高。
三、晨光·音乐花园临近区域房地产市场分析（微观）
临近区域的大致范围是：东至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至
东海大道，西至沁雅花园。即为蚌埠新城综合开发区的中心商务区的大部
分范围。
蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定的省级开发区，面
积约为39平方公里，规划人口约13万人，分为四个片区，即为中心商务区、行政办公区、龙湖风景区、仓储加工区。其中中心商务区规划定位于金融商务办公、酒店、文化会展中心、住宅、商业步行街、行政办公、文化休闲娱乐、旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业、新型服务业、金融商贸、文化教育、旅游娱乐业，大力发展开放型经济。晨光·音乐花园即属中心商务区。
临近区域的房地产市场近年来高速发展，拥有品牌楼盘6个，多数
为大盘楼盘，均为分期开发建设实施，均为外地开发企业开发建设。
临近区域房地产开发投资额比较大，占据蚌山区房地产开发投资额
的“半壁江山”。
临近区域楼盘的开发企业在楼盘销售过程中，重视营销策略、营销
渠道、价格策略的综合实用，营销费用投入较高。
临近区域的主要竞争楼盘分析将在第二章《营销分析》中详细阐述。 第二章 营销分析
第一节 项目环境分析和SWOT分析 一、环境条件 （一）土地性质综述
项目用地面积52052㎡，折合78.08亩，为出让住宅土地和公建用
地，住宅出让年限70年，土地形状呈金三角形。项目东至已建成的月光花园，西至铁路专用线，南至兰凌路星光花园，北至戴湖村用地。
（二）项目周围景观 1．自然景观
（1）东方景观。由于项目与月光花园属同一住宅区，根据规划，
项目与月光花园之间规划了大面积中心广场绿地，因此项目东方自然景观较佳。
（2）西、北方景观。根据新城区中心商务区的区域规划，该规划
即将实施，项目西、北临区域是近3万㎡的绿地，项目西、北方自然景观十分优美。西、北方向远景可观看到淮河文化广场优美的景观。
（3）南方景观。项目南临已建成的星光花园，星光花园是“中国
房产”的优秀住宅区，容积率低，绿地率高，项目正对着晨光花园的绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。
2．景观综述
从本项目周围环临的景观及远景开阔程度看，四周方向的远景和近
景相对来说是比较优美的，也是本项目的大优势和卖点。
（三）环境卫生、社会治安状况
1．环境卫生。项目属戴湖住区，是其一个组团，临近的阳光、月
光、星光花园经过中房物业管理公司近来的有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。惟一缺憾的是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生的影响微不足道。
2．社会治安状况。项目位于本市的东南方向，地处城乡结合部，
前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府的综合治理和政