发布时间 : 星期三 文章市调及分析预测报告更新完毕开始阅读9af4ca0b581b6bd97f19ea24
四：南郡雅园(暂订名)项目分析建议
一：投资风险分析及其规避方式建议
1：项目分险性建议
(1)道整体路网环境改造建设进城市基础设施对价值提升及其实现的风险性(107国度) (2)暮云片区的整体商业服务环境的提高和改善进度
(3)营销推广实施对价值提升及其实现的分险性(整体定位的准确性、营销推广的准确性、销售团队对整体策划的理解能力及实战能力)
(4)项目建设投入资金及其实现的分险性
25
2：资金运作风险规避建议
(1)减少整体投入资金比例，降低投入风险
以“分期”开发，分“组团”实施工程建设的施工策略实施开发建设，减少资金占用比例，加速周转速度，降低财务成本。
(2)合理控制销售节奏实现，资金安全回收
以对比定价法确定销售价格，以“低开高走” 、“低清”的整体价格策略，实施“认购期价格”“开盘期价格”“高峰期价格”“发展期价格”“尾盘期价格”“清盘期价格”的销售节奏控制，对销售节奏和开发节奏进行互动控制，在确保最短时间实现资金回笼前提下，实现利润最大化。 (3)国家及地方经济政策风险性 a. ：“新国十条”严打投机
2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即“新国十条”。剑指“投机投资”性购房的“新国十条”通过提高二套房首付50%等政策试图抑制投机行为，打击炒房者。政策传递的明显抑制信号，让购房者和开发商变得谨慎。
26
b ：三套房贷全面叫停
9月29日，国家有关部委要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。限购、首套房首付提高至3成，三套房贷的直接叫停。
c ：长沙住房公积金政策新规
● 家庭（包括夫妻双方及未成年子女）已有住房产权建筑面积超过140平方米（含）再购（建）住房的不予贷款 ● 购买别墅、多层联体别墅、商住两用住房及投资投机性住房的不予贷款
● 借款申请人（包括配偶）个人信用信息存在以下负面信息之一的不予贷款：1、存在因信用不良被起诉的记录；2、当前贷款存在逾期或担保人代还；3、贷记卡当前存在逾期；4、单笔贷款存在连续逾期超过6期（含6期）记录5、单笔贷款存在累计逾期超过24期（含24期）记录
● 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），住房公积金贷款首付比例不得低于50%，利率上浮10%。
● 借款申请人住房公积金月缴存额或缴存比例低于其可贷款额度与借款申请人及其配偶住房公积金缴存额挂钩。其计算公式为：可贷款额度=（住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额）×2
27
● 调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策 1关于契税政策
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 2、关于个人所得税政策
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
28