发布时间 : 星期四 文章房地产估价报告更新完毕开始阅读9cafabd3b52acfc788ebc93e
来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。
四．房地产估价结果报告
（一）委托方 名称：*** 地址：海油大街 法定代表人：** 联系电话：1366316**** （二）估价方 名称：丽达评估公司 地址：海油大街 法定代表人：*** 联系电话：183****3021 估价机构资质：一级
估价机构证书编号：建房估证字[2011]号 （三）估价对象 1、房地产概况
估价对象北邻中国防卫学院，南侧为北蔡路，西侧燕顺路，规划用地面积16.5万㎡， 总建筑面积37.6万㎡，容积率：1.9，绿化率48% 。
项目由兴达房地产开发有限公司开发，建于2010年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为1-2层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内为简单装修。 2.房地产状况和权力
目前所有权人已领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为夏威夷南岸二期部分房地产，本次评估面积为12000平方米，土地分摊面积为6000平方米。 4.区域概况
4.1地理位置
估价对象位于三河市燕郊开发区燕顺路夏威夷南岸二期1-2层，北邻中国防卫学院，南侧为北蔡路，西侧燕顺路。 4.2交通状况
估价对象附近有818路、811路、814路、812路等公交线路，距离最近的公交站约150米，交通十分便捷。 4.3商业繁华度
估价对象地处三河市燕郊开发区的核心地段，周边配套设施齐全，马来西亚成功大广场、苏宁电器、美联福超市、兴达超市等商场，吃喝玩乐都方便。 4.4公用基础设施
估价对象所处区域有工行、建行、农行、中行，中法燕达医疗城，中小学：六小、七小、二中、八中、十一中
大学：中央工艺美术学院分校、中国科技防卫学院、民政部干部管理学院、交干部管理学院、华北科技学院、北京化工大学分校，公用配套设施齐全。 4.5环境质量
估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、居住。 （四）估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 （五）价值日期 2015年12月25日 （六）价值定义
本报告评估的价格为估价对象在估价时点满足上述全部假设和限制条件下于价值日期的公开市场价值。公开市场价值是指：
1、买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值； 2、有一段合理交易时间； 3、在此期间房地产市场保持稳定； 4、买地产买卖符合国家法律规定。 （七）估价依据 1、委托评估协议
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》 4、《中华人民共和国担保法》 5、《城市房地产抵押管理办法》 6、《房地产抵押评估指导意见》
7、 《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《委托方营业照》复印件 8、 估价对象现场勘察记录
9.、委托方提供的与本次估价相关的资料
10、本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料 （八）估价原则 1. 合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2. 最高最佳使用原则
最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3. 替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响
和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
4. 估价时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
5.独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
（九）估价思路及方法
房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。
通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。
通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。
成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。
市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。
技术路线： 1、求取土地价值 2、 求取房产价值