发布时间 : 星期四 文章房地产估价报告更新完毕开始阅读9cafabd3b52acfc788ebc93e
2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、 利息、利润、销售税费 2.2 求取房产价值 3、 求得估价对象积算价值 房地产价值=土地价值+房产价值 （十）估价结果
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2015年12月25日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）
（十一）估价人员
注册房地产估价师：***（注册号：888888） 注册房地产估价师：***（注册号：666666） （十二）估价作业日期
2016年1月4日到2016年1月15日 （十三）估价报告应用有效期
当房地产市场较为稳定时，本报告的试用期原则上为半年（即2016年1月15日到2016年7月14日止）。评估过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或者发生其他不可抗力对估价结果的影响。
（十四）未来市场风险分析
虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。
（十五）变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实际情况，估价对象可分割转让。
（2）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%-15%。
（3）假定在估价时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。
五、房地产估价技术报告
（一）个别因素分析 1.项目概况
夏威夷南岸二期规划用地面积16.5万㎡， 总建筑面积37.6万㎡，容积率：1.9，绿化率48% 。结构为钢混结构，停车位3000个。 2.估价对象房屋概况及权属状况
估价对象建于2010年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为1—2层，用途为商业。
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。
目前所有权人已领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为南岸二期房地产，本次评估面积为12000平方米，土地面积使用权面积为6000平方米。
3.估价对象土地概况及权属状况
兴达房地产开发有限公司于2009年06月25日取得燕郊开发区燕顺路以东南岸二期地块的《国有土地使用证》，证号为宁建国用（2009）第03369，土地登记用途为商业、住宅，土地使用权面积为16.5万㎡，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地40年，住宅用地份额用
地70年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2009年6月25日取得《建设用地规划许可证》。2010年12月25日建成
（二）区域因素分析 1.地理位置
估价对象位于燕郊开发区燕顺路东1—2层，北邻中国防卫学院，南侧为北蔡路。
2.交通状况
估价对象附近有811路、812路、814路、818路等公交线路直达北京，距离最近的公交站约150米，交通十分便捷。
3.商业繁华度
估价对象地处燕郊开发区的核心地段，，商业繁华度较高。 4.公用基础设施
估价对象所处区域有中法燕达医疗城、中央工艺美术学院分校、中国科技防卫学院、民政部干部管理学院、交干部管理学院、华北科技学院、北京化工大学分校、工行、建行、农行、中行等，水电保证率较高，公用配套设施齐全。
5.环境质量
估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、居住。 （三）市场背景分析
1. 燕郊房地产市场发展状况
2015年，由于地理位置的特殊性以及国家政策的放松，燕郊房地产市场呈现了较快的发展态势，房价出现阶段性较快上涨，房地产市场整体上呈现供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，出现了供不应求的局面。
直到9月份，二手房成交量才略有下降，但成交价格仍在上升，销售量几乎全部来自均价较低的福成三季，福成五期，该种区域结构带动了全市商品住宅成交均价的下降。商业地产价格依旧稳在高点。
(四)估价方法
房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。
通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。
通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。
市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。
市场比较法技术路线：
1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；
2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。
成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费-建筑物折旧额。 技术路线： 1、求取土地价值 2、 求取房产价值
2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、 利息、利润、销售税费 2.2 求取房产价值 3、 求得估价对象积算价值 房地产价值=土地价值+房产价值 （五）估价测算过程 1、采用成本法进行测算
旧房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧 1.1土地采用市场比较法