发布时间 : 星期五 文章房地产估价报告更新完毕开始阅读9cafabd3b52acfc788ebc93e
1.1.1比较实例选择
通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下： 选择案例原则如下：
1.1.1.1与待估宗地属同一供需圈 1.1.1.2与待估宗地用途应相同或相近 1. 1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似 1.1．1.4与待估宗地的估价基准日应接近
1.1. 1.5交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。
表1-1
面积 容积率 待估对象 实例一 实例二 实例三 潮白人家 6125 4 一面临街 土地平整 以住宅为主 无 南岸二期 首尔甜城 东贸国际 6000 2 6359 2.5 5790 3 临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 宗地开发水平 土地平整 土地平整 土地平整 以住宅为主 无 以住宅为主 无 相邻土地以住宅为利用状况 主 其他主要影响因素
无 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 ①选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较。详见表一。 ②比较因素的选择
根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：交易情况、估价时点、区域因素和个别因素等。 ③比较因素修正
将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。
1.1.2比较因素条件指标说明表编制
本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。 比较因素条件指数表
表1-2
比较因素 交易情况 土地用途 交易日期 距市中心距离 区域繁华程度 交通便捷程区域因素 度 道路通达度 基础设施完善度 公用设施完备度 待估宗地 100 100 100 100 实例一 100 100 101 99 实例二 100 100 99 101 实例三 100 100 98 101 100 101 102 99 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100 99 100 102 100 100 环境质量优劣度 形状 面积 容积率 临街状况 个别因素 相邻土地利用状况 宗地内开发水平 其他主要影响因素
100 100 100 100 100 100 100 100 102 101 100 100 101 99 98 99 100 100 100 102 100 98 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.1.3 编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。
因素比较修正系数表 表1-3
比较因素 成交价格（元/㎡） 交易情况 土地用途 交易日期 距市中心距离 区域繁华程度 区域因素 交通便捷程度 道路通达度 基础设施完实例一 4122 实例二 3985 实例三 3750 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/99 100/99 100/98 100/101 100/101 100/101 100/102 100/99 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/100 100/99 善度 公用设施完备度 环境质量优劣度 形状 面积 容积率 临街状况 个别因素 相邻土地利用状况 宗地内开发水平 其他主要影响因素 测算单价（元/㎡） 权重 比准价格
因素比较修正系数表估价对象土地取得成本为：3912.94元/㎡×6000㎡=2347.76万元
1.2建筑物重置价通常采用成本积算法求取。
建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。
1.2.1开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用(政策性收费)构成。 （1）建安工程费：
根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的地上建安工程费为2000元/㎡，估价对象商业已全部建成。
100/102 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/100 100/102 100/101 100/99 100/98 100/99 100/102 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 3884.26 3987.79 3867.12 0.35 0.33 3912.94 0.32