发布时间 : 星期四 文章房地产估价报告更新完毕开始阅读9cafabd3b52acfc788ebc93e
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。
故估价对象房屋建安工程费为： 2000元/㎡×12000㎡=2400万元
（2）前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程费的10%， 则前期工程费为： 2400万元×10%=240万元
（3）附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红线内附属公共配套设施费用按建安工程费的5%计， 则附属公共配套费为：2400×5%=120万元
（4）公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建安工程费的12%计，则公共基础设施费为：2400×12%=288万元
（5）政策性收费：地方教育附加费按建安工程费的3%；2400×3%=72万元 开发成本=2400+240+120+288+72=3120万元 1.2.2管理费用
该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为： 管理费用=（土地成本+开发成本）×管理费率=（2347.76万元+3120万元）×5%=273.39万元 1.2.3投资利息
投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期1年与银行利息（一年期贷款利率为6.66%）计。则投资利息为：2347.76万元×[(1+6.66%)1-1] +（3120万元+273.39万元）×[(1+6.66%)?-1] =267.54万元 1.2.4投资利润
是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为：
投资利润=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）×利润率 =（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元）×0.4
=2403.48万元 1.2.5销售税费
营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5%计，则销售税费为：销售税费=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元）×0.05=420.61万元 1.2.6建筑物折旧额
该建筑物无残值，则建筑物的折旧额=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润）×5/40=（2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元）×5/40=1051.52万元
1.2.7估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费-建筑物折旧额
V=2347.76万元+3120万元+273.39万元+267.54万元+2403.48万元+420.61万元-1051.52万元=7781.26万元 2、采用市场比较法测算： 2.1估价对象第一层测算过程
比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，求取估价对象价格。 1）选取可比实例
针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。 2）编制比较因素条件说明表
比较因素条件说明表????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 表2-1
比较因素 项目名称 离商业中心区域因素 繁华程度 的距离 所处区域的待估对象 南岸二期 位于商业中心 高 实例一 首尔甜城 位于商业中心 高 实例二 东贸国际 位于商业中心 高 实例三 潮白人家 位于商业中心 高 商业聚集程度 道路及停车交通便情况 优 优 优 优 捷程度 公交线路情况 配套设施 环境质量 区域规划 临街类型 建筑物结构及质量 建筑物装修情况 个别因素 物业管理 成新度 楼层 人流量 较多 较好 优 优 一面临街 好 一般 较好 新 一层 多 较多 较好 优 优 一面临街 好 一般 较好 新 一层 多 较多 较好 优 优 一面临街 好 一般 较好 新 一层 多 较多 较好 优 优 一面临街 好 一般 较好 新 一层 多 3）根据因素比较表进行价格修正及评估测算?
价格修正及测算表?????????????????????????????????????????????????????????????????????表2-2
比较因素 交易情况 交易时点 离商业中繁华程度 区域因素 心的距离 所处区域的商业聚集程度 交通便捷程度 配套设施 15 10 15 10 15 11 15 11 15 15 15 15 待估对象 实例一 100 100 15 100 102 15 实例二 100 100 15 实例三 100 99 15 环境质量 区域规划 临街类型 合计 建筑物结构及质量 建筑物装修情况 物业管理 个别因素 成新度 楼层 人流量 合计 ?
4）计算结果
15 20 10 100 15 15 10 20 15 25 100 16 20 10 101 15 14 10 22 15 25 101 15 20 10 101 15 15 8 20 15 25 98 14 20 10 100 15 15 8 19 15 25 97 表2-3 比较案例交易价格（元/㎡） 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 100/100 100/100 100/100 30613 30388 30571 100/100 100/100 100/100 100/101 100/101 100/98 100/101 100/98 100/97 比准价格 30009.80 30701.15 32159.69 权重 评估单价（元/㎡） 0.35 0.34 30911.33 0.31 5）估价对象第一层评估单价为30911.33元/㎡。
6）估价对象第一层评估总价为30911.33元/㎡×6000㎡=18546.8万元。 2.2估价对象第二层测算过程
1）根据市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第二层租金为第一层的80%-90%，本次评估第二层租金取第一层的80%。
2）市场比较法测算估价对象第二层单价：30911.33元/㎡×80%=24729.06元/㎡
3）市场比较法测算估价对象第二层总价：24729.06元/㎡×6000㎡=14837.44万元
估价对象总价值=18546.8+14837.44=33384.23万元 （六）估价结果确定
根据本人经验，采用市场比较法和成本法评估的结果相差较大。采用市场比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观可靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不一定表明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估以市场比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）。
附 件
1. 估价对象《国有土地使用证》复印件 2. 估价对象《商品房预售许可证》复印件 3. 估价对象《商品房抵押窗口表》复印件 4. 估价对象《土地出让合同》复印件 5.《建设用地规划许可证》复印件 6.《单位工程竣工验收证明书》复印件 7. 委托方营业执照复印件 8. 估价方营业执照复印件 9. 估价方资质证书复印件 10.估价师资格证书复印件