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广西工学院鹿山学院本科生毕业设计（论文）
表1 土地估价结果一览表
估价机构：建成土地评估有限责任公司 估价报告编号：***－2012（柳）－地－估字第016号 估价基准日：2012年10月31日 估价基准日的土地使用权性质：拟出让 宗地号 P(2012)14号 宗地位置 柳州市荣军路323号（原金地市场） 规划 用途 居住、 商业 估价设估价期日的实际定用途 开发程度 商业 住宅 红线外“五通”，估价设定的开发程度 红线外“五通”，4.2 红线内“场地平整” 红线内“场地平整” 商业40年 设定容积率 设定使用年期 住宅70年 27663.23 9442.43 26119.88 估价土地2面积(m) 单位面积地价2（元/m） 总地价 （万元） 一、上述土地估价结果的限定条件：
1.土地权利限制：本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。 2.基础设施条件：
地面平整状况：宗地场地已平整； 周围道路状况：临荣军路；
供电状况：宗地外接市政供电网； 供水状况：宗地外接市政供水管网； 电讯状况：宗地外配备有通讯设施； 排水状况：宗地外通市政排水管网。
3.规划限制条件：土地规划用途为居住、商业；1.5≤容积率≤4.2；15%≤建筑密度≤25%；绿地率≥30%。详见《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号）所载规划设计条件。
二、其他需要说明的事项：
1.在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效； 2.评估结果仅为委托估价方分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考； 3.“五通”是指通上水、通下水、通电、通讯、通路；
4.本次估价结果包含了宗地及至地上100米以及至地下-15米使用权的价格，其他说明见本报告“估价结果及估价报告的使用”。
建成土地评估有限责任公司 二Ｏ一二年十一月十一日
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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象概况 1.土地位置状况
估价对象位于柳州市荣军路323号（原金地市场）地块，土地规划用途为居住、商业。估价对象所在宗地规划总用地面积约27662.23平方米（合41.49亩），公共通道用地面积为1780.12平方米（合2.67亩），建设净用地面积约27662.23平方米（合41.49亩）。
宗地四至：东面与祥兴汇龙源、福邦房开相临，西面临荣军路，北面隔规划路与地球物理探矿局相对。
2.土地权利状况
（1）土地所有权：国有。
（2）土地使用权：柳州市国土资源局拟出让估价对象土地使用权。 （3）他项权利状况。本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。 （4）使用年限：商业部分设定为40年，住宅部分设定为70年。 3.土地利用状况
根据委托方提供的《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号），估价对象规划用地性质为居住、商业。2.5≤地块控制容积率≤4.2，15%≤建筑密度≤26%，绿地率≥30%。 二、地价影响因素分析 1.一般因素
（1）地理位置
估价对象位于柳州市荣军路323号（原金地市场），东面与祥兴汇龙源、福邦房开相临，西面临荣军路，北面隔规划路与地球物理探矿局相对。地理位置较好，交通便利。
（2）自然环境 A、 地势、地貌
该地块周边丘林、山地分布较广，柳州属典型的喀斯特地貌。但带地块地势较平坦，利于开发。
B、气候、水文
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柳州地处中亚热带向南亚带过渡的季风气候带。夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长。垂直温差大于纬度温差。中、南部多年平均气温为20.6℃,而北部山区则在16.5℃之间，适合居住。
水文条件良好。雨水充沛，洪灾少见且对该区域无影响。 （3）城市性质
柳州又称龙城，位于广西壮族自治区中部，是中国南方一座古老而美丽的城市，早在5万年前就有“柳江人”生活在这里了，从建城至今已有两千一百多年的历史，具有良好的人文历史景观和丰富的旅游资源，是国家甲级旅游城市和历史文化名城，广西最大的工业基地和经济中心。
（4）社会经济状况
柳州市现辖4区6县，总面积18618平方公里，其中市区面积650多平方公里。近几年来，柳州市的经济建设取得了令人瞩目的成就。柳州市一直在加大固定资产投资的规模，随着固定资产投资规模的扩大，柳州市的经济建设和社会发展都上了一个新台阶。城乡面貌得到了极大的改观，居民的居住环境得到极大改善，城市形象和地位得到极大提高。
工业：2012年工业升级行动计划，重点推进“十大工业结构调整工程”，加快推进“三年四千亿，工业再翻番”战略实施，全面加快“广西柳州汽车城”建设，以汽车产业为轴线，进一步优化全市产业布局，加快结构调整步伐，全力打造千亿元产业，推进建设柳州特色的新型工业化。
商业：根据柳州市人民政府批复实施的规划来看荣军路西南片区规划空间结构为：三轴、两片、一带。“三轴”即为荣军路发展轴、柳石路发展轴、蝴蝶山路片区中心商业发展轴。荣军路东片区规划建设一批高端项目，打造综合新城社区。片区内的主要商业用地临蝴蝶山路、荣军路、柳石路。这些都将影响该片区商业消费升温，为该项目的发展带来契机。
旅游业：本地块西南面有龙潭公园，西北面有马鞍山公园，东北面有箭盘山奇石园，自然资源丰富。
（5）城市规划与发展目标
根据柳州市人民政府批复实施的规划来看：○1荣军路西南片区规划空间结构为：三轴、两片、一带。“三轴”即为荣军路城市发展轴、柳石路发展轴、蝴蝶山路片区中心商业发展轴。“两片”即为荣军路、柳石路、蝴蝶山路北侧围合的居住商业片区；蝴蝶山路南侧、荣军路、柳石路围合的商业服务综合居住片区。“一带” 即为柳石
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路南侧、龙潭群山山脚以居住为主的沿线一带。另外，在沿到路一线的绿廊及主要道路的交汇处，结合街头绿地及建筑界面形成6处片区绿化景观节点。 此外，在各居住小区，根据人口规模，规划了大小不同的公共绿地。片区内的主要商业用地临蝴蝶山路、荣军路、柳石路。规划对这一片区的居住用地主要采取保留、改造和整治的处理措施。○2荣军路东片区规划建设一批高端项目，打造综合新城社区。
从以上规划来看，无论是商业的辐射带动作用，还是道路拓宽推动作用，亦或是绿地规划的推动作用， 这些都将影响该片区住房消费升温，为该项目的发展带来契机。
（6）房地产市场状况
目前柳州经济发展迅速，房地产业也在不断发展。2012年柳州市房地产交易情况有关数据出炉，根据柳州市房屋登记管理中心提供的数据显示，5月柳州市共办理商品房合同备案1309套，同比增长24.90％，环比下降2.09％；面积12.51万平方米，同比增长7.11％，环比增长13.21％。 其中商品住房1025套，同比增长12.14％，环比增长20.73％；面积10.28万平方米，同比下降1.25％，环比增长23.86％。商品住房备案套数环比增长超两成，令人为之一惊。
（7）一般因素对柳州市地价水平的影响 2.区域因素
影响估价对象地价的区域因素有：商服繁华度、交通条件、基础设施状况、人口状况、洪水淹没状况、宗地规划条件等。估价对象位于柳州市荣军路323号（原金地市场）的地块，我们对影响估价对象地价的区域因素简要分析如下：
（1）商服繁华度。估价对象距市级商服中心较近，距区级商服中心距离一般，所在区域周围有畔山领秀等小区，总体评价估价对象所处区域商服繁华度较好。
（2）交通条件。估价对象位于荣军路323号（原金地市场），距离火车站较近、汽车站较远，附近有88、12等多路公交车站台，综合评价估价对象所处区域交通条件较好。
（3）生活、公用等基础设施状况。估价对象所在区域供水、排水、供电、电讯等生活设施配套齐全。文化教育配套可以基本满足需求。
（4）环境质量。估价对象周边自然资源较丰富，环境不错，基本无污染。 （4）人口状况。估价对象目前该区域的商品住宅开发项目主要有畔山领秀、泰合广场等住宅小区，人流量较多。
（5）洪水淹没情况：无洪水淹没。
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