发布时间 : 星期三 文章附录2·土地估价技术报告更新完毕开始阅读9cce4922580216fc700afd6d
广西工学院鹿山学院本科生毕业设计（论文）
（7）编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表5。
表5 因 素 比 较 修 正 系 数 表
内容 估价对象及 比较实例 比较因素 交易价格（元/平方米） 用途 日期 交 易 情 况 容积率 土地使用年限（年） 区 周围用地类型 域 配套生活设施便利程度 因 距火车站距离 素 环境条件 宗地面积 临路状况 个 宗地形状 别 地形 因 工程地质状况 素 目前规划限制 洪水淹没频率 宗地开发程度 6623.0 100/100 101/100 100/100 1.535/1.270 1 100/97 100/97 100/99 100/99 100/99 101/99 100/100 100/100 100/100 101/100 100/100 100/100 7238.44 100/100 101/100 100/100 1.475/1.308 1 100/97 100/98 100/98 100/99 100/97 101/99 100/100 100/100 100/100 101/100 100/100 100/100 6700.6 100/100 101/100 100/100 1.475/1.368 1 100/97 100/97 100/96 100/99 100/95 101/99 100/100 100/100 100/100 101/100 100/100 100/100 实例A 实例B 实例C 20
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（8）计算各比较实例修正后的地价
根据市场比较法测算地价的公式，我们由上述比较因素修正系数表计算三个比较实例修正价格如下：
实例一：6623.00×(100/100)×??×(100/100)＝9035.76元/m 实例二：7238.44×(100/100)×??×(100/100)＝9685.03元/m2 实例三：6700.6×(100/100)×??×(100/100)＝9026.38元/m2 （9）确定待估地产地价
经过测算，三个比较实例的比准价格分别为9035.76元/平方米、9685.03元/平方米、9026.38元/平方米，三个价格有一定的差距，经过比较分析，我们取三个比较实例修正得到的比准地价的加权平均值作为估价对象的评估结果，即实例A比准地价权重分别为25%，实例B比准地价权重分别为45%，实例C比准地价权重为30%。则：
单位面积地价＝9035.76×25%＋9685.03×45%＋9026.38×30%
＝9325.12元/m2
（10）方法应用评价
我们在运用市场比较法测算地价过程中，所选择的三个比较实例现势性好、可比性强，符合当前柳州市土地市场的基本情况；修正因素选择及因素指数确定以柳州市土地定级估价成果为主要依据，并结合估价对象和比较实例的特点及估价人员的经验积累进行了综合分析，评估结果较为真实地反映了估价对象的客观市场价格水平。
2.剩余法
2.1 预期开发价值的测算
根据委托方提供的《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号），该地块规划用途为居住、商业。该区域为未来柳州重要的住宅区，因此该项目市场潜力很大。
待估宗地净建设用地面积为27662.23平方米，评估设定用途为商业、住宅。主要建设商住楼。容积率为4.2，总建筑面积为27662.23×4.2＝116181.37平方米，目前柳州市房地产开发中，商业、住宅等一般以销售为主，故估价人员设定估价对象开发完成后的利用方式为销售。本次估价假设的规划指标如下：
地下车位：项目应建一层地下层作为人防工程及地下停车库，负一层总建筑面积约为27662.23平方米，根据《柳州市民用建筑修建防空地下室报建手册》，地下人防的面积约为116181.37×4%＝4647.25平方米，停车场建筑面积约为27662.23 -4647.25＝23014.98平方米，即可设停车位：23014.98/30≈767个（规划要求车位
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应达到116181.37/100×0.6≈697个，所以停车位能满足规划要求）。
公建配套主要有物业管理用房、居委会用房、文化活动中心等：约1000平方米。 商业部分建筑面积：按总建筑面积的15%计，约为116181.37×12%＝13941.76平方米。
住宅部分建筑面积：116181.37-1000-13941.76＝101239.61平方米
估价人员对区域内及类似区域已开发和正在开发的住宅楼售价的对比分析，通过市场比较法来确定项目的商业、住宅及地下车位售价，并在当前市场价格水平的基础上，根据价格的走势，预测开发完成后价格。
（1）用市场比较法评估项目住宅平均价格。 ①市场比较法可比案例
A、“畔山领秀”：均价6000元/平方米，柳石路（原仪表厂） B、“山语城”：均价6200元/平方米，银铜隧道口 C、“汇金壹号”：均价6400元/平方米，荣军路226号
表6 因素条件说明表
项目名称 位置 单价（元/m2） 交易日期 价格类型 比景观条件 较区域环境质量 因区域公共设施 素 商业服务业配套情况 交通条件 小区设施配套
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评估房产 合和园 荣军路323号 2012 市场均价 较好 较好 较好 较好 较好 较好 实例A 畔山领秀 柳石路 6000 2012 市场均价 较好 优 一般 一般 较好 较好 实例B 山语城 实例C 汇金壹号 银铜隧道口 荣军路226号 6200 2012 市场均价 较好 优 较好 一般 较好 较好 6400 2012 市场均价 优 较好 优 优 优 优 广西工学院鹿山学院本科生毕业设计（论文）
表7 比较因素修正指数表
项目名称 单价（元/平方米） 交易日期 价格类型 比景观条件 较区域环境质量 因区域公共设施 素 商业服务业配套情况 交通条件 小区设施配套 修正价格（元/m2） 权重值 住宅比准单价（元/m2） ③确定售价
考虑到估价对象所在区域为开发成熟度较高的地区，该区域土地供应虽较为稀缺，但是随着房地产市场的日益规范，目前房地产信贷政策较紧，估价对象所在区域未来一、二年内住宅价格有增长幅度不大，则预测项目开发完成后的住宅售价为6160元/平方米。
（2）用市场比较法评估当前商业市场价格。
根据委托方提供资料，调查目前待估宗地所在地区类似的小区内商业设施较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。
①市场比较法可比案例
实例A 畔山领秀 6000 100/100 100/100 100/100 100/101 100/99 100/99 100/100 100/100 6061 1/3 实例B 山语城 6200 100/100 100/100 100/100 100/101 100/100 100/99 100/100 100/100 6201 1/3 6160 实例C 汇金壹号 6400 100/100 100/100 100/101 100/100 100/101 100/101 100/101 100/102 6218 1/3 23