发布时间 : 星期一 文章附录2·土地估价技术报告更新完毕开始阅读9cce4922580216fc700afd6d
广西工学院鹿山学院本科生毕业设计（论文）
2.5 2.5.1 2.5.2 销售税费 销售费用 销售税金及附加 2839.12 605.60 取销售收入的3% 1110.26 1009.33 取销售收入的5% 70.65 30.28 13.00 取营业税的7% 取营业税的3% 交易手续费等 2.5.2.1 营业税 2.5.2.2 城市维护建设税 2.5.2.3 教育费 2.5.3 2.6 2.7 其他销售税费 开发利润 土地增值收益 3174.60 3893.52 土地增值收益率取20% 计算结果为26200.26万元。 三、地价的确定
（一）地价确定的方法
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，我们分别采用了市场比较法、剩余法和成本法测算估价对象价格，市场比较法的评估结果为9325.12元/平方米，剩余法的评估结果为9814.47元/平方米，成本法的评估结果为9471.49元/平方米，三种方法的评估结果差距不大。市场比较法评估结果是根据替代原则，选用现实交易的案例进行比较修正，最终得出评估结果。因选用的案例为现实交易案例，测算得出的结果最接近宗地的市场价格，具有最大的现实性和可靠性，较其他方法测算得出的结果更具有说服力，其准确性更高，易被交易双方接受。剩余法是从项目建成后房地产市场状况和建造时的投资反映了委估宗地的地价水平，反映了投资者获取待开发土地所能支付的最高价格，比较接近土地正常的市场价格。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，即是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，更接近土地正常的市场价格。根据柳州市房地产市场行情，结合估价人员经验，本次估价我们取上述两种方法评估结果的加权平均值作为估价对象的最终估价结果，其中，市场比较法结果取权重55%，剩余法结果取权重15%，成本法结果取权重30%，则估价对象最终评估结果为：
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总地价＝9325.12×55%＋9814.47×15%+9471.49×30% ＝9442.43元/平方米（629.50万元/亩） （二）估价结果
在充分调查、分析影响估价对象土地价格各因素的基础上，依据科学的评估原则，采用适当的评估方法，经过科学、公正的评估，确定柳州市国土资源局委托评估的位于荣军路323号（原金地市场）地块，估价土地面积为27662.23平方米，在满足地价定义条件下土地使用权价格为：
单位面积地价：9442.43元/平方米（629.50万元/亩）；
总地价：26119.88万元(大写：人民币贰亿陆仟壹佰壹拾玖万捌仟捌佰元整)。 估价对象估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）。
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